目标下的战略——（鹏达尖峰山项目前期策略思考）10/2010深圳市合纵联行房地产经纪有限公司【深圳市南山商业文化中心区海岸城西座1508室】Room1508,SuiteWestofCoastalCity,NanshanBusiness&CultureCentralDistrict,Shenzhen86）0755-86271877hezonglianhang@126.com惠州市合纵联行房地产顾问有限公司【惠州市云山西路德威大厦1108房】Room609,Block,B,Shuangzixing.InternationalBusinessBuilding,Jiangbeidistrict.,Huizhou86)0752—7822488hezonglianhang@126.com2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来思想践行未来2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来本次报告的思维导图：??区域项目借鉴产品类型研判??发展模式研判各类产品面积段定位之前的思考发展方向研判整体定位首期启动??项目本体认知项目开发主张??开发目标明晰形象建议?物业类型研判?开发节奏及一期启动2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来尖峰山价值：惠城最后一块待开发山体绿地，未来居住氛围浓厚南线客运站实验中学尖峰山地处惠州西南面，位于惠环街道办与河南岸街道办之间，占地885公顷，规划居住人口13万。尖峰山地区紧临惠州的南大门——南线客运站，是老城区、仲恺及南部新城的核心交汇处。其西连古塘坳山背坑，与古塘坳居住区呈融合之势。尖峰山主山体处于尚未开发状态，仅在其东南方（惠州学院新校区内）本项目有一段约3公里的自然登山道。惠州市民对于尖峰山的印象相对于南惠大登山道山、高榜山等山体较为陌生。惠州学院新校区尖峰山位臵挺方便的，就是没有登山道，而且那里有一个看守所，平时很少去。——麦地南山庄陈先生2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来尖峰山价值：三大城市绿肺之一，营造高品质人居环境惠城目前仅有三大城市绿化集中区第一区是以高榜山、红花湖为中心的上排城市绿化区第二区为江北西区，惠博沿江路一带，拥有成规模山地地形及绿色植被第三区即南山—尖峰山，马庄至南部新城一带的自然原生态森林在惠州，山居物业就代表着高品质的生活居住环境2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来尖峰山价值：占据政府规划利好的高点《惠州市尖峰山地区土地开发建设可行性研究》显示：?发展目标：将打造成集文化教育、科技交流、研发创意等功能于一体的低密度、生态化的“产业CBD”（即中心商务区），是惠州市营造南部新城和推进仲恺“二次创业”空间战略的重要平台。?功能结构与用地布局：研究地区将形成“三片、两轴、七组团”的功能组织格局。其中，三片分别是北部城市居住片区、中部研发服务片区和南部文化教育片区。三大片区以生态廊道为隔离，由城市居住组团、高等教育组团、科技服务组团、创意研发组团、技术教育组团以及2个配套居住组团等7个紧凑集中布局的功能组团构成。2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来尖峰山价值：高端?正在形成的主流居住区域尖峰山位于惠城区与仲恺新区的交汇处，紧临南线片区，随着南线区域几个高端盘的成功开发，目前客户对该区域的形象认知相对高端，后续随着该区生活配套的逐渐完善，未来将成为惠城区另一个臵业热点惠城与仲恺的融合，主?项目所在片区与麦地核心居住区要是麦地区域与古塘坳区域的融合，尖峰山区只隔着三环路，距离惠州市中心区域5分钟车程,距离江北中心区15分域处于中心位臵江北片区钟车程，距离仲恺高新区5分钟车程。?片区处于惠城和仲恺新区的交界红花湖片区东平-水口片区处,缺乏成熟的生活配，但未来规划老城区完善，居住氛围正在逐渐提高；?近年惠城区房地产热门片区为陈本项目金山湖片区江仲恺片区和金山湖片区，本项目陈江-仲凯片区正处于这两个主流板块的交汇处，居住氛围将日渐浓厚。2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来价值带来机会资源价值：自然原生态绿色植被覆盖保证居住品质高，台地式山地地形利于多形态产品打造环境价值：大部分区域未开发，未来规划高端居住为主，无工业，居住纯粹，区别惠州其他区域区位价值：扼守惠州南大门，借势地铁2号线，打造1小时生活圈，居住功能涵盖珠三角主城市发展价值：品质型楼盘云集区域，未来居住氛围浓厚，发展前景看好机会下的思考如何充分利用资源价值、环境价值，在惠城扩张及区域发展的大趋势下，打造顺应市场潮流的项目和产品？本项目该如何进行开发？2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来项目印象之项目指标：132万平米的超级大盘本项目规模较大，相对于片区周边的项目，具有绝对的规模优势。实验金迪星苑中学南线客运站占地：60万㎡名流佳兆业印象建筑面积：132万地块0.92公里容积率：R≤2.2熙龙山水德赛地块小镇江南周边项目指标一览项目名称占地建面金迪星苑17万37.4名流印象11万35万本项目山水江南7万12万熙龙小镇5万15万佳兆业地块9万29万德赛地块28万70万2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来?项目印象之景观资源：360度无敌山景自然原生态植被项目位于尖峰山腰，内部地势高差起伏较大，具有较为丰富的山景资源及自然原生态的植被覆盖变电站西边：熙龙小镇等项目内湖内湖东边：看守所及山景内部山景内部山景远眺江景内部山景内部山景2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来项目印象之惠州城区稀缺大规模山地高档项目?惠城目前仅有少数山地物业I.雅居乐白鹭湖II.万林湖万林湖台地别墅III.山水江南山地地形便于打造创新产品，且项目品质普遍较高?万林湖的台地别墅，成为惠城别墅市场的销售亮点?山水江南的创新山地洋房，为项目热销奠定基础?依山势而建的雅居乐白鹭湖，整体形象高端，且有品质感山水江南创新型山地洋房2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来项目印象：60万占地大盘/自然原生山景/稀缺山地居住环境思考：项目先天素质为定位及规划带来的基本支撑点，如何结合市场发展模式找到最有利的发展策略，突围竞争、跑赢大势？2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来目标沟通各位同仁，你们认为我们的目标是什么？是利润最大化是低风险开发是迅速回收资金是品牌和知名度2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来一切基于开发商的目标——项目必须快速销售实现项目自身的资金迅速回笼资金链内部循环、滚动开发——项目要在快速销售同时保证合理价格以利润最大化及尽可能的实现财务层面的丰收——在目前市场前景不明情况下，低风险开低风险开发发模式是市场条件下的必然目标高形象——鹏达在惠州的迈向一线开发商的扛鼎之作，项目形象和企业形象均有要求2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来回顾本案的土地属性。。。2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来合纵联行房地产PT体系（住宅版）A1A2A3B1B2C1C2TOP1TOP2类别判定指标系核心商务城区宜居城区栖居城郊栖居城郊宜居郊区经济郊区宜居城区地标郊区资源片区商务旅游商务、商业居住居住、商业居住、商业居住居住居住(居住/商务/工业/旅游等)商业保护距传统中心的车行时间10分钟25-35分钟20-35分钟35-45分钟35-45分钟45分钟45分钟10分钟45分钟公交线数101-43-62-41-31-21-210—超市步行时间便利性5-15分钟10-20分钟5-15分钟15-25分钟15-30分钟20-40分钟20-40分钟5-15分钟—学校车行时间15-25分钟15-25分钟15-25分钟15-35分钟15-35分钟15-60分钟15-60分钟15-25分钟—土医院车行时间15-25分钟15-25分钟15-25分钟15-40分钟15-40分钟25-60分钟25-60分钟15-25分钟—地人口密度高中、中低中高、中中、中低中低、低低低高低光噪干扰高中、中低中高、中中、中低中低、低低低高低空气质量差一般、较好一般、较差较好好好好差好宜居性水质一般一般一般一般一般较好较好一般好自然环境差一般、较好一般、较差较好好好好差好重大抗性无无可有可有无可有无无无稀缺资源(自然、人文)可有可有无无可有无可有有有单身公寓、舒适二三四一居、紧凑二三居舒适二三四舒适二/三居舒适三四产、一房、//////豪宅别墅主力产品LOFT居舒适二三居居居品紧凑二房紧凑二/三居/紧凑三/四居2009UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来合纵联行房地产PT体系（住宅版）小太阳、孩子三代、后小太阳、本案土地PT属性所在（客户年龄以28—50岁为主）2009UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来本案的土地PT属性适宜将城郊宜居型作为项目的开发方向2010UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来城郊宜居型社区的开发模式研究......初步考虑案例?深圳富通城?深圳万科东海