凤凰太阳城2011年营销推广计划瑾呈：济宁市宏兴房地产开发有限公司滨河水苑营销策划方案2011年11月1日切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划1122市市场场创项造目认识分析历剖析程项宣传目关宣传于33打造推广我推广们44切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划1市场分析城市规划及概况宏观经济及市场切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划第一部分城市概况与城市规划1、城市概况①地理位置泗水县隶属于山东省济宁市，位于山东省中南部，泰沂山区南麓、泗河上游。东临沂蒙与大海相连，西邻孔子故里曲阜，南峙孟子家乡邹城，北依五岳之尊泰山。县境南北长50.6公里，东西宽52公里，面积1091.8平方公里。②交通运输泗水交通便利。日菏铁路、327国道、日菏高速公路横贯东西，034省道纵穿南北，东连日照海港，西接京福高速公路、济宁机场，形成立体交通网络。全县公路长度664.5公里，其中国道、省道90公里。全县已有368个村实现道路硬化，占全县行政村的62%。邮政、电信事业蓬勃发展，城镇建设日新月异。改革开放卓有成效，招商引资不断深入，经济建设稳步向前。切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划泗水区位图启示：泗水是山东的贫困县，但泗水县交通便捷，位置优越，外出务工快捷方便，泗水现有人口约60万，每年都保持有17万左右的务工人员。切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划2、城市规划从行政区划看，泗水县城辖两个街道办事处，即城南的济河办事处和城北的泗河办事处。从近年泗水城市总体规划来看，泗水城区目前分为西城新区和老城区。泗水县总体规划，以向西发展为主，西扩东展，北上南控，概括为：“一轴、三区、四心”。一轴：沿东西济河路和古城路街区形成的城市发展轴带，贯穿市商贸中心、行政文化中心、贸易物流中心、东部组团中心。将新旧城区有机联系在一起，是城市的精华所在，集中体现城市特色。三区：由济河、振兴路将城市分为西部产业区、中部综合区、东部生活区为主的三大片区，功能明确，产居分明。切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划泗水城区规划图切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划第二部分泗水县宏观经济状况分析1、泗水县生产总值2009年泗水县实现生产总值88.43亿元，按可比价格计算，比上年增长2.2%。其中第一产业增加值21.53亿元，增长1.3%；第二产业增加值39.46亿元，下降0.9%；第三产业增加值27.44亿元，增长7.9%。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值1.43亿元，增长13.3%；批零贸易业增加值4.6亿元，增长3.3%；金融业增加值1.02亿元，增长23%；房地产业增加值5.15亿元，增长28.3%。三次产业结构比例为24.3：44.6：31.1，与年初相比，第一产业提高0.6个百分点、第二产业下降3.5个百分点、第三产业提高2.9个百分点。切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划2、泗水县固定资产投资2009年泗水县全县固定资产投资总额达到34.24亿元，比上年下降22.9%，其中城镇固定资产投资17.3亿元，农村固定资产投资8.56亿元。房地产开发强势突破，完成投资8.37亿元，增长148.5%。“海螺水泥”、“汇源工业园”成功引进并开工建设，“万紫园”、“西侯幽谷”生态旅游项目分别新增投资1.2亿元，一批项目相继建成投产，一批项目签约落地，一批项目正在有序推进，有力地增强了泗水的发展后劲。3、泗水县居民收入和消费水平据统计，2009年泗水城镇居民人均可支配收入为10713元，比上年增长3.7%。据农村居民抽样调查统计，2009年农民人均纯收入为4791元，在4457可支配收入中，工资性收入1766元，家庭经营收入2345，分别占39.6%和52.6%。而同期全国城镇居民可支配收入为15781元，山东省17811元，济宁市16978元，所以泗水的城镇居民收入水平还是相对比较低的。切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划2009年人均可支配收入比较2009城镇居民全国山东济宁泗水可支配收入15781178111697810713总结：①、泗水总体经济水平并不发达，但经济结构趋于合理，第二产业成为支柱产业，这为泗水经济的长远发展奠定了良好的基础。②、泗水固定资产投资波动起伏，而且比例不均，一方面是说明该区域总体经济状欠佳，另一方面说明该区域房地产开发还处于初级阶段，市场还没有成熟，发展潜力较大，利润空间看好。③、泗水城镇居民可支配收入较少，人均收入水平低，所以消费实力不高，因此在房产开发中，定价要符合泗水的实际情况，低价入市。切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划第三部分泗水县房地产市场分析1、泗水县房地产概况（1）房产概况整体而言，泗水县房地产发展仍处于初级阶段，具有一下几个明显的特征：①、大盘云集，泗水县现在在售项目19个，主要以大盘为主，比如80万㎡的金域中央、80万㎡的绿景国际。②、中小户型为主，泗水目前在售楼盘中，70-90㎡的户型约占20%、90-110㎡的户型约占40%，大户型尤其是150㎡以上的舒适大户所占比例极小，不足5%。③、价格定位低，基本集中在2700-3000之间。④、物业形态以多层为主，配合有小高层、少量的高层和花园洋房，一方面泗水对高层的接受度不高，另一方面泗水对花园洋房和别墅的消费能力略显不足。⑤、科技配套简单，泗水目前在售项目中，科技配套多为简单的单元可视门、闭路监控系统，而像比较先进的地源热泵、阳台上下水、太阳能新风系统则没有被采用。⑥、宣传混乱，专业策划、销售人员缺乏，泗水目前在售项目宣传混乱，没有明确的区域划分，而且策划代理多位济南、济宁中小策划机构，专业性弱，执行力不足。切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划泗水楼市现状图价格较平均，均价在2500-2700大盘云集面积90-120㎡为主泗水楼市产品特色缺乏宣传乱，产品同质化较严重，多层为主小区配套策划销售不够专业逐步接受小高层不完善切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划（2）泗水客群构成及特点调研分析客户认知以及消费习惯，做到针对营销，有的放矢外出务工人员爱虚荣公务员贪小惠好攀比个体工商业主周围原住居民信朋介切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划2、泗水县房地产市场土地供应状况及认识①、泗水为加快城镇化建设，一直保持较高的土地放量。2010年，泗水城区开发新住宅及商业用地320万㎡，在售重点楼盘19个。切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划分析：①、泗水县土地供应量大，楼盘相对过多，竞争异常激烈。②、泗水县楼盘分布集中，以泉源大道和中兴街为主轴，沿轴对称分布。③、泗水县城区住宅市场趋于饱和，泗水县2010年全601020县人口万，城区人口万（其中外出务工人员320万㎡万），320万㎡，城区人均消费面积要达到32㎡。所以城区市场基本饱和，泗水房产市场应以开辟乡镇客户尤其外60万14万出务工人员为主。总人口城区人口切脉营销执行为王3、泗水县住宅市场分析通过对比，寻找项目差异点，确定项目凤凰太阳城营销亮点2011年营销推广计划在售楼盘开发商主力户型及开发阶段价格配套优劣势面积绿景国际山东绿景福帝置业发2室占55%，3室占1期未开盘住：2700均价私家会所、幼儿园优：交通便捷，位置展有限公司45%；80-100㎡占商：拐角位置9000，黄金55%，112-116㎡占普通位置6000劣：缺少专业策划销35%，137㎡以上占售团队10%舜和帝景济南三发置业有限公35-200㎡，以90-1303期期房住：2900均价落地窗、真石漆外墙优：位置优越，交通司㎡三室为主商：5000（仅剩下、靠近三发舜和街便捷，靠近商业街劣20套）：户型设计不合理金泉广场济宁宏兴房地产开发2室80%，3室1期住：2800；商：1层泗水一中、大型超市优：商住一体，靠近有限公司诚成分公司20%；82㎡2室8000-9000，2层、广场一中，交通便利60%，93㎡2室7000-8000，3层劣：城市闹区，环境20%，109㎡3室6000-7000，4层嘈杂20%5000-6000海情圣地泗水海情置业有限公全部3室，169㎡1期住：普通4600，别墅会所、幼儿园、广场优：高端、风情司50%，94㎡20%，4900；、五星级酒店劣：价格高、位置偏179㎡30%商：6000，人流量少壹公馆泗水新胜置业有限公1期全部为90-120㎡1期未开盘价格未定五星级酒店、精品幼优：政策支持司3室，2期将退出大户儿园、超市劣：人流量少，配套型和小2室不完善永胜茗筑泗水永胜房地产开发93㎡两室，103㎡、现房销售住：均价2700靠近幼儿园、农贸市优：交通便利；劣：有限公司场、中心广场、娱乐无专业销售策划人员会所120㎡、135㎡三室金域中央山东恒瑞房地产开发70-123㎡，70、8021期现房2期期房住：2800-2900中心活动广场、靠近优：交通便利、配套有限公司室，103、116、11车站齐全；劣：靠近车站7㎡3室，人员混杂切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划总结楼市放量较大，但在同时间同区域内目前供应量有限；产品同质化竞争激烈；外在区域发展势头迅猛，项目差异化营销迫在眉睫！切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划2项目认知知己知彼百战不殆切脉营销执行为王凤凰太阳城2011年营销推广计划项目整体概况▼项目总建筑面积约20万平米，分三期建设，其中一期住宅已入住，但有部分房源未销售；二期四幢小高层主体已完工，进入内装阶段；三期未开发；▼项目位于城市东部区域，临济河，对面是济河公园。切脉营销执行为