黄州区房地产市场调研报告2013.11黄州，四线城市经济水平位居湖北省中下游报告脉络：一、黄州城市认知二、黄州房地产市场分析三、个案分析一、黄州城市认知城市概况武汉城市圈第二重心区，历史人文氛围浓厚，重点打造教育品牌黄州区武汉城市圈黄冈市?黄冈市黄州区位于湖北省东部，武汉城市圈第二重心区，西距省会武汉78公里，面积353平方公里，人口约38万，是黄冈市政治、经济、文化中心；?城市自身的历史人文资源、教育品牌以及城市发展的良好时机，为其房地产业的发展带来了机遇。经济发展黄州经济第一，市中心优势凸显，房地产快速增长，对其他县市吸附力较强2012年黄冈各区县市经济数据一览表人口城镇居民人GDP人均GDP排名区县（万均可支配收黄州区GDP及增长率情况（亿元）（美元）亿元人）入（元）19.40%18.94%10094.1820.00%15.10%14.10%1黄州94.1837.725723192578013.30%15.00%2武穴180.3880.1436241786857.96048.684010.00%3蕲春143.1101.1430321615470.5404英山5740.12884161465.00%205团风56.537.8326801504300.00%6浠水144.57102.62267116488200820092010201120127黄梅132.7101.9261516508GDPGDP增长率8红安95.9765.492562163979麻城176.39116.9624291669210罗田85.159.89228816490房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准全市——1192.88748.18309216765发展阶段启动期缓慢发展期快速增长期减缓发展期人均GDP1000～30003000～40004000～80008000以上（美元）需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展平稳发展快速发展缓慢发展发展特征单纯数量型以数量为主，数量与质量并重以质量为主，数量与质量并重综合发展型?2012年黄州区人均GDP为5723美元，目前房地产处于快速增长阶段，改善需求为主，客户对项目品质要求较高。居民生活水平黄州贫富差距大，普通居民收入低，不利房地产长期发展元黄州城镇居民人均可支配收入情况192572000025.00%20.10%16920153761363420.00%1500014.90%13.60%13.81%1186013%15.00%1000010.00%50005.00%00.00%20082009201020112012人均可支配收入同比增长?2012年黄州区住宅均价约4000元/㎡，城镇居民人均住房面积51.9㎡，房价收入比约11，超4-6合理范围，房价虚高；?黄州贫富差距大，普通居民月收入2000元左右，财富主要集中于公务员、教师、纺织行业中高层等，高品质项目存在一定市场机会。产业结构二、三产业并举，产业结构利于房地产发展黄州区产业结构100%80%40.20%38.80%49.50%44.67%56.80%60%40%43.80%47.00%42.03%35.40%25.10%20%15.10%18.10%16.00%14.20%13.30%0%20082009201020112012一产二产三产?黄州农业产业化水平不高，工业竞争力不强，现代服务业发展相对滞后导致整体经济落后；?服务业比重虽较高，但仍以传统餐饮、住宿、商业等为主，随着房地产、物流、商贸等现代服务业的发展，未来将得到改善。人口变化黄州区现有人口少，未来人口导入强劲黄冈市人口情况黄州区人口情况黄州,37.72,万人36.5338.2137.72单位：万人5%403020100201020112012黄冈,710.46?黄冈市下设一区二市七县，由于城市发展缓慢，导致进城人口较少，2012年底，黄州总人口仅37.72万人，流动人口约8-10万；?随着武汉城市圈的建设加快，黄州区市中心地位的优势，将吸引黄冈市其他县市人口的流入，对房地产发展利好。房地产投资分析黄州区房地产投资热度较高，房地产业发展迅速房地产投资情况亿元2022.23%24.00%20.68%20.26%18.98%18.00%1515.16%12.3811.0812.4215.541012.00%53.856.00%00.00%20082009201020112012房地产投资房地产占固定资产投资比?房地产在固定投资中的比重一直处于较稳定的水平，近年来，房地产业发展迅速，城市对房地产的依赖较大。交通条件城市提速，武冈城铁通车，最快28分钟到达武汉武汉房价：8700元/㎡黄冈房价：4000元/㎡?武冈城铁目前已进入铺轨阶段，预计2013年底建成通车，届时武汉至黄冈将由现今70分钟缩短至28分钟；?黄冈房地产价值将得到提升，价格优势将吸引武汉客户关注。城市发展格局城市“东扩北进、跨河发展”，老城区发展减速?黄州老城区环境、交通压力日益严峻，城市未来将向东、北发展；?黄冈城东新区：市区长河以东、黄鄂高速以南、江北路以西和南湖路以北的区域，面积约63平方公里。其中世纪大道以东，东昌大道以西，南湖路以北，106国道以南为起步区，面积约10平方公里；?目标：规划用10年时间，精心打造“一河两湖”生态系统，将城东新区打造成为布局合理、功能完善、环境优美，集行老城区政服务、生态宜居、新兴产业三位一体的“鄂东明珠、水岸都市”。综述?黄冈市中心，教育全国知名，对黄冈其他县市吸引力足；?现今城市经济落后，人口少，贫富差距大；?房地产快速发展，后劲足；?武汉城市圈第二重心，城市提速，未来人口导入强劲；?城市向东、北发展，老城区发展减速。二、黄州房地产市场分析土地市场分析老城区毛地价格约110万/亩左右，楼面价600元/㎡新港大道以东（2.4万㎡）146万/亩；570元/㎡?目前黄冈出让土地多赤壁二路与东门路交界处西北角（2.4万㎡）为毛地，地价不包含156万/亩；780元/㎡拆迁补偿，且多为小中环路以北（1.3万㎡）117万/亩；583元/㎡宗地块；中环路以南（3.4万㎡）?老城区：110万/亩107万/亩；639元/㎡，楼面价600元/㎡万景万家咀地块（9.6万㎡）362万/亩；2174元/㎡黄冈；地王黄冈市农业科学院（5.6万㎡）?遗爱湖：近期成交地106万/亩；500元/㎡旧城改造王万景万家咀地块西湖一路（3.44万㎡）140万/亩；915元/㎡362万/亩，楼面价2200元/㎡；东坡小学旁、文峰路与遗爱湖公园绿篱笆之间（6.8万㎡）?开发区：150万/亩118万/亩；1184元/㎡，楼面价600-800元/㎡。住宅市场分析遗爱湖价值最高，城东新区、开发区次之，老城区房价最低老城区遗爱湖板块城东新区、开发区板块3800-4300元/㎡4800-5200元/㎡4400-5000元/㎡市中心，环境、交通条件差遗爱湖自然资源好，距市中心黄州未来城市发展重点，基础配套区域内项目体量均在10万㎡左右，仅10分钟车程，价值最高不断完善中，目前区域内有黄冈中且目前多为尾盘，品质较差区域，以10万㎡小体量项目学、黄冈师范学院、鄂东学院等学为主，品质较高校，新开发项目体量在20万㎡以上项目分布黄州目前在售项目约31个，布局较分散，多为小体量项目，多项目目前处于尾盘阶段项目名称总套数可售套数升华·翡翠一30071968品金家·上城1648495明珠广场757465江山如画736399东湖国际城735374龙城华府914372清华花园404284嘉豪·公园世824201家黄冈摩尔城774170瑞丰世家小区578169君城紫金城803142艳阳·御澜岸632141金泰国际广场224122瑞天新城699104西湖上城45970晟景嘉园21262东方京城34450领秀西湖6647天顺·盛世家22443园天瑞公馆尾盘项245目36黄州·宇济1241135号江岸名都67429聆湖春天41426书香茗苑小区24026东方名都49025宏康畔山林语17024文峰宝邸149817中江金域蓝湾35615保利壹号公馆89613鸿发.东门华府3244景江国际2582住宅竞争环境分析房价稳步上升，竞争环境宽松，市场前景广阔黄州区商品住宅年度成交量价走势图80500063.64004?黄州住宅年均去化约60347040006052.63083万㎡，现今存量56万㎡43.5162.43000220024284049.8959.3718332000，去化周期约11个月，201000竞争宽松；00?区域房价上涨迅速，年200820092010201120122013年1-10月成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）均价格涨幅约17%，现今突破4000元/㎡，部分2013年黄州区商品住宅月度成交量价走势图项目已突破5000元/㎡9.66105000408941714028418941283890399040473754；837356.6840007.827.556.328.5964.673000?预计新地王万景万家咀4.283.513.3242000地块的入市将再度推高区21000域房价。001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）住宅成交户型分析100-120㎡超五成，市场首改主导2012年黄州区商品住宅各面积成交比例示意图100-120㎡55%91-100㎡18%120-144㎡18%90㎡以下8%144㎡以上1%?黄州区2012年各面积段成交来看：100-120㎡超五成，90-100㎡及120-144㎡