沈阳城市解读报告沈阳投资发展部2013年5月部门–文件名1目录1.市场容量及需求结构p52.开发条件p233.房地产市场p454.板块市场p635.投资建议p84集团投资发展部城市解读2摘要常住人口规模人均收入住宅年成交量818万人P626430元/年P61129(万平米)P6区位图210房地产开发投资主要城区在半小时交通1943（亿元）圈以内沈河区9住宅面积110%17%45%人口收入结构29%1、2号线已开通9、10号线在建90㎡以下90-120㎡120-170㎡170㎡以上集团投资发展部城市解读3摘要沈阳市近13个月商品住宅成交情况2012年TOP10房企排行榜222排名企业销售金额(亿元)销售面积（万平）1万科62.7652.971731661581541612中国海外56.0567.441263金地集团48.3851.741151181131181221131091051131041074碧桂园37.3360.78959588756948575华润臵地31.9032.92735074826恒大地产28.8347.2970697141695670487162723672487133706268016810167荣盛地产28.1550.858保利地产25.8037.7403/1205/1207/1209/1211/1201/1303/139新世界地产21.0511.11供应建面（万平米）成交建面（万平米）成交均价（元/平米）10远洋地产17.2017.242012年TOP10项目排行榜沈阳市2012.03-2013.03土地市场成交情况排名项目销售金额（亿元）销售面积（万平）21741碧桂园〃银河城22.7835.64197678119368006412中海〃寰宇天下21.9825.741621152015586221427150814343新世界花园14.398.11516551535126683410784484363784中海国际社区12.9816.3931128831033012933212282312192645奥园国际新城12.9024.5614715115619919969986中海城12.7319.717金地〃名京10.1810.7703/1205/1207/1209/1211/1201/1303/138万科金域蓝湾9.317.689远洋天地9.2510.69供应建筑面积(万㎡)成交建筑面积(万㎡)成交均价（元/㎡）10金地长青湾9.179.44注：数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统集团投资发展部城市解读41.市场容量及需求结构1.1基本指标1.2人口、收入及其增长1.3城市吸附力1.4产业分布及影响1.5商业、写字楼市场需求1.6总结部门–文件名51.1市场容量及需求结构-基本指标-12指标雷达城镇居民人城乡居民储社会消费品住宅用地年成三年净增GDP常住人口(万地方财政支出住宅年成交量房地产开发商品住宅成交均楼价地城市均可支配收蓄存款余额零售总额交量土地可售(亿元)人)（亿元）(万平米)投资（亿元）价(元/平米)价比入(元)（亿元）（亿元）(万平米)月数沈阳2643037782802660781876511291943713312695.137.4哈尔滨24839332123954550100464471477272861626.226购买能力城市规模开发规模土地成本及存量数据来源：2012年沈阳市、哈尔滨市统计年鉴，CRIC中国房地产决策咨询系统本市各指标相当于对比城市的（%）：145%119%GDP81%地方财政支出200%常住人口?158%雷达图中各项指标均以对比城市数据为100做比117%?社会消费品零售总额住宅年成交量楼价地价比=商品住宅年成交均价/住宅用地年成100%交平均楼面地价?三年净增土地可售月数=(之前三年住宅土地成交114%城乡储蓄存款余额房地产开发投资总建面-之前三年住宅销售总面积)/之前三年月均住宅销售面积城镇居民人均可支配收入商品住宅成交均价106%98%三年净增土地可售月数住宅用地年成交量楼价地价比144%82%集团投资发展部城市解读61.2市场容量及需求结构-人口、收入及其增长高人口基数、高人口增长、高人均收入意味着更大的投资潜力84038188202.58002.3678678877678027601.5740740?7407201.12722.7713.5716.5719.61沈阳截止到2011年末常住人口达到了818万，预计7200.89709.8698.6703.67000.50.1768002015年常住人口超过900万人，2020年突破1000万-0.12660-0.5640-0.59-0.83620-1人。2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年常住人口(万人)户籍人口(万人)自然增长率(%)30,000.003026,43025,000.0025.3623,3262520,541.2318,56020,000.0017,29520?18.41沈阳人均可支配收入逐年呈现快速增长的态势，近14,606.5415,000.0015.381511,651.4313.5610,098.0813.3110,000.0010.6710三年年均增长率都超过10%，高于全国平均水平。7.315,000.0050.0002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年城镇居民人均可支配收入(元)增长率数据来源：沈阳统计月报集团投资发展部城市解读71.2市场容量及需求结构-人口、收入及其增长沈阳2012年末全市户籍人口达到725万，行政区域的重新划分给老城区提供了发展空间，创造了新契机各区域户籍人口(万人）铁西区－沈阳近年变化最快的区域，依靠“腾笼换鸟”“东迁西建”10089908180727069和地铁的带动，目前已经成为沈阳人口第一大区。706460544550434135和平区－中心城区，沈阳政治、经济中心，人均收入蝉联多年冠军，4032313020整体消费力较高。100沈河区－中心城区，２０１１年沈阳行政区域重新划分后，所辖区域大幅东扩，区域发展空间大幅提升。数据来源：沈阳统计月报皇姑区－沈阳著名的文教区，区域教育资源丰富，受制于区域空间限各区域人均可支配收入（元）制，近年来发展速度相对较慢，２０１１年后随着区域的扩张和招商力度的加大，区域潜力巨大。282152800030000263002627026210256762540025330236002256025000大东区－汽车产业是区域重点支柱产业，但是近年来市政建设发展较2000015000为迟缓，处于房地产不活跃区域，随着万科、金地等品牌开发商的引100005000入，东北大马路、沈铁路将迎来发展期。0数据来源：沈阳统计月报集团投资发展部城市解读81.3市场容量及需求结构-城市吸附力沈阳——中国东北地区的政治、经济、军事、工业、文化、科教、金融商贸中心，国家综合交通、通信枢纽，东北第一大城市，国家门户城市沈阳市整体城市概况?东北三省区位——位于辽宁省中部，沈阳经济区的核心城市，沈阳东北亚经济圈市东接抚顺市，南抵本溪市、鞍山市、盘锦市，西达阜新市，北临铁岭市。沈阳?城市定位——辽宁省省会，中国东北地区的政治、经济、军事、工业、文化、科教、金融商贸中心，国家综合交通、通信枢纽。国家门户城市，中国十大城市之一，东北第一大环渤海经济圈城市，沈阳经济区的核心城市。?区域环境——沈阳在全国的战略布局中发挥着东北门户、联南接北的枢纽作用。沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，政治、军事、金融、外交机构林立，以其优越的地理位臵，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络成为中国最具吸引力的投资地区之一。集团投资发展部城市解读91.3市场容量及需求结构-城市吸附力沈阳城市发展目前四面开花，但各个方位发展动力不同，方向不同。基本按照东借势，南投资，北引进，西迁移四个模式进行城市扩张东部借势自然资源西部搬迁工业让出城市空间《沈阳市城市总体规划(2011-2020年)》建设“国家中心城市”。“新城”、“一主四副”、“区域发展时代”、“生态建设”、“全域城乡统筹规划”等作为城市发展理念。沈阳中心城区面积从1220平方公里扩展到1545平方公里，市域常住人口从目前的810万增至1130万，从三环路以内扩展到四环路以内，结构也将从只有一个中心，变成一个主城与四个副城，中心集聚、外围分散组团的发展模式。北部引进不同产业资源南部政府重点投资打造集团投资发展部城市解读101.3市场容量及需求结构-城市吸附力沈阳市主城区外东、西、南、北四个方向的空间发展战略，即“东优、西进、南拓、北统”表：2012年沈阳下辖区县GDP及人口情况市（县）GDP（万元）人口和平区7003271640535沈河区8281747719985大东区5214164696405主城区皇姑区4174968809804铁西区11049692887055苏家屯区3234061429607东陵区4427290305486（浑南新区）沈北新区4995039319751于洪区4288526411720数据来源：2012年沈阳市统计年鉴集团投资发展部城市解读111.3市场容量及需求结构-城市吸附力辽宁中部城市群目前形成以沈阳为核心,发散的四条产业集群带,辐射人口超过2200万辽宁中部城市群四条城镇发展带沈阳—铁岭城镇发展带，是东北地区地区哈大城镇发展轴的重要组成部分，是辽宁中部城市群发展的核心轴线。沈阳—抚顺城镇发展带，是推进沈抚同