南靖县房地产市场调研报告名相·中国2013.8报告总纲?南靖城市概况?宏观市场?南靖县在售楼盘个案分析?客户分析?市场部分总结?地块分析?产品规划与建议城市概况南靖借助漳龙两市、土楼、交通等优势，经济发展保持稳定快速发展，前景清晰。?区位：南靖位于漳州市区西南侧，紧邻龙岩漳州；?交通：319、漳龙高速公路/铁路贯穿全境，交通便利，至厦门仅需1.5小时；?经济：南靖经济保持稳定快速的发展势头，为闽台农业合作示范县和高优农业示范区全省林业工作十佳县，境内汇集了全国最老、最美、最高、最大、最小、最奇的各式土楼。（数据来源：南靖县统计局）城市概况南靖依托旅游、高新技术和种植业，居民收入水平不断提升，城市化率正逐渐扩大！?规划：长清区规划为长清主城区、大学科技园区、经济开发区、农业高新技术开发区和五峰山旅游度假区五个区域，县城规划则含行政区、金融文教区、商业区及新城区，城市范围不断扩大；行金融文教区政区?产业：种植业为南靖传统产业，目前正在形成以土楼为主的旅游业和以万利达为首的高新技术业；?居民生活：在三大产业带动下，南靖居民生活水平新城区保持较高发展水平。商业区热带雨林景区农业、林业土楼茶叶兰种植区旅游花种植区区中心城区高新技术区（数据来源：南靖县统计局）市场环境09-12年经营性建设用地供应量为2694亩，总建筑面积约470万平方米，其中商住用地总建约155万；09年-10年一级土地市场部分商住类型地块信息表面积建筑面积起价楼面价编号位置容积率出让时间（m2）（m2）（万元）(元/m2)G2009-31三卞村6188.462.5015471288.5186.009年·07月G2009-30三卞村76683.354.503450752420.020.009年·07月G2009-36六安村66379.253.052024577970.0557.009年·09月G2009-41翠眉村38566.002.50964152314.0609.909年·12月G2009-51翠眉村38567.002.50964152314.0609.909年·12月G2009-37三卞村28767.003.00863012589.0300.010年G2009-46三卞村28868.003.00866042599.0300.010年G2009-48溪边村荆西桥以北海仔苏37107.003.001113216123.0550.010年G2009-49溪边村荆西桥以北外帆寮27938.003.00838144610.0550.010年·02月G2009-58新华路74号585.801.5892690.0971.910年G2009-59南靖山巷20号283.502.5873145.5622.410年G2010-01大众路6689.003.00200671800.0897.010年G2010-35荆南路17812.002.20391861853.0472.910年（数据来源：漳州市国土局）市场环境南靖县2011年土地成交情况行政区土地座落总面积（公顷）容积率成交价（万元）土地用途竞得人南靖县南靖县书洋镇下田村0.32061.6132.3批发零售用地福建闽星集团有限公司南靖县南靖县山城镇雁塔村0.46741.8380.3批发零售用地福建闽星集团有限公司南靖县南靖县山城镇山城村0.2761.8240.7批发零售用地福建闽星集团有限公司南靖县南靖县山城镇三卞村0.39091.8173.6批发零售用地福建闽星集团有限公司南靖县山城镇种苗场南靖县1.56111.8589.9批发零售用地福建闽星集团有限公司（三卞村）南靖县南靖县山城镇三卞村4.55614.51959批发零售用地福建凤翔房地产置业有限公司南靖县书洋镇书洋村南靖县6.68941.21478住宿餐饮用地漳州万佳东方大酒店有限公司、下田村南靖县南靖县梅林镇梅林村0.27811.865住宿餐饮用地黄家庆南靖县南靖县船场镇上汤村9.135521866住宿餐饮用地漳州中靖房地产开发有限公司南靖县南靖县山城镇翠眉村2.0053946住宿餐饮用地福建南靖大土楼酒店有限公司南靖县山城镇三卞村其他普通商品住南靖县3.991937400漳州闽华房地产开发有限公司（东环路）房用地其他普通商品住南靖县南靖县山城镇荆南路1.78122.21853福建申龙房地产有限公司房用地其他普通商品住南靖县南靖县龙山镇龙山村0.0792345张明华房用地其他普通商品住南靖县南靖县靖城镇湖林村0.12813.2129王建发郑万和房用地其他普通商品住南靖县南靖县书洋镇书洋村0.32771.8318林福建房用地（数据来源：漳州市国土局）市场环境南靖县2012年土地成交情况总面积（公成交价格（万行政区土地座落土地用途供应方式竞得人顷）元）吴顺生、吴军生、吴元彬、陈南靖县南靖县龙山镇涌北村0.025652批发零售用地挂牌出让森林南靖县南靖县龙山镇涌北村0.03265批发零售用地挂牌出让黄秀东、蔡淑贞、黄秀阳南靖县南靖县龙山镇涌北村0.03267批发零售用地挂牌出让吴天恩、吴炳南、吴国伟南靖县南靖县龙山镇涌北村0.025657批发零售用地挂牌出让张志强、李永裕南靖县南靖县丰田华侨农场0.3436195批发零售用地挂牌出让林文生廖荣武、陈弘、林子建、廖水南靖县南靖县龙山镇涌北村0.038478批发零售用地挂牌出让仙南靖县南靖县船场镇上汤村1.5539337住宿餐饮用地挂牌出让漳州中靖房地产开发有限公司南靖县南靖县船场镇上汤村1.4456313住宿餐饮用地挂牌出让漳州中靖房地产开发有限公司南靖县南靖县山城镇六安村0.3228187批发零售用地挂牌出让南靖县联福瑞购物有限公司南靖县南靖县书洋镇下田村13.116710755商务金融用地挂牌出让福建土楼旅游开发有限公司南靖县南靖县山城镇翠眉村0.4029102住宿餐饮用地挂牌出让福建中基置业有限公司南靖县南靖县山城镇溪边村0.5135普通商品住房用地划拨南靖县山梅公路开发有限公司南靖县南靖县山城镇六安村6.65268609普通商品住房用地挂牌出让福建省世纪宏坤投资有限公司南靖县南靖县山城镇翠眉村1.0001855普通商品住房用地挂牌出让福建中基置业有限公司（数据来源：漳州市国土局）市场环境10-12年南靖县商品房预售面积77.6万平方米，共7919套；其中10-12年商品房共成交面积53.09万平米，年均去化量约18万平米。历年南靖县商品房预售统计表2010年2011年2012年预售面积预售套数预售面积预售套数预售面积预售套数209827206238282736161831412241历年南靖县商品房成交统计表时间2010年2011年2012年成交面积（万㎡）10.8923.918.3（数据来源：南靖县房管局、统计局）市场环境营销推广均体现尊贵、亲水等同质化要点；推广方式单一，以户外广告、海报DM等传统方式为主！板块项目名称营销主题推广方式滨江豪园二期首席江滨豪宅·荣耀居所报纸、沿街户外广告行政区中央名仕汇首席情景洋房社区户外广告、海报DM紫荆花园龙脉福地·传世美宅户外广告、海报DM商业区联华城市广场中心臻藏·不可复制户外广告、售楼处麒麟山庄麒麟山下养身美宅售楼处围墙广告、户外广告湖滨名城一期七星品质冠耀南靖下乡宣传、海报DM新城区体验式营销活动、户外广告、城东新天地南靖首席地中海养生社区围墙广告、海报DM世纪豪庭临江观景·经典世纪户外广告、海报DM、售楼处金融文教区凤翔花园城靖凤朝阳·君临天下罗马旗、户外、报纸营销主题基本反映项目所处板块的特点，如行政区、商业区项目多体现尊贵、城市之上的生活；新城区主打水岸生活、新生品质；金融文教区主打以城自居，未来典范。营销方式主要以户外广告、海报DM为主，报纸、围墙广告、网络为辅，方式较为传统。竞争格局区域内所有项目产品相似度高，传统主流卖点仍为赠送面积，本案应在此基础上，加大创新！板块项目建筑类型楼层数户型类别户型特点赠送面积滨江豪园户型方正高层17层平层凸窗、阳台二期南北通透、采光性好行政区入户花园；中央名仕汇小高层7-11层平层采光性好、动静分离凸窗、阳台多层、三面采光性好入户花园；紫荆花园6-18层平层小高层、高层动静分离、南北通透凸窗、阳台商业区联华三面采光性好入户花园；高层18-28层平层城市广场超大阳台设计、户型周正凸窗、阳台麒麟山庄多层6层平层动静分明、采光性好凸窗、阳台湖滨名城户型方正入户花园；小高层7-11层平层一期南北通透、采光性好凸窗、阳台户型方正，双阳台、南北新城区城东新天地高层16、17层平层凸窗、阳台通透、板式结构户型方正、动静分明世纪豪庭多层、高层6-17层平层凸窗、阳台采光性好、南北通透注：本数据表格只针对主流产品三房100m2-140m2进行分析；从整体建筑形态来看，大部分项目多为小高层、高层，平层依然是主流产品，但在“麒麟山庄”项目中，楼中楼户型居多。从户型特点来说，所有项目三房户型相似，较为单一，且从入户花园、凸窗、阳台赠送面积的手法较为普遍。竞争格局入户花园、凸窗、露台等创新元素基本运用成熟，多样性可提高产品附加值，组合创新有待深化！部分项目户型示意图中央名仕汇世纪豪庭湖滨名城:赠送凸窗面积:赠送阳台面积:赠送入户花园面积竞争格局竞争项目园林主题多为地中海风情，对产品附加值虽各有侧重，其高端物管、泳池均为普遍提升手段！板块项目名称园林周边资源配套附加值滨江豪园地中海园林一线江景、自然资源优势星级物管、SPA游泳池二期行政区星级物业中央名仕汇地中海园林自然景观优势500米商业走廊四大互动主题广场紫荆花园东南亚园林教育资源、自然资源优势智能化物管、游泳池联华现代亚洲风格园商业