策划部青岛房地产市场月报青岛房地产市场月报————20132013年年1212月份月份2014.01.10市场综述?房地产调控新思路：规范商品房，托底保障房政策动向?国土部：酝酿小产权房管理办法，存量房有望分类管理?行业资讯住建部：定调明年楼市调控方向，推进个人住房信息系统建设?青岛：自贸区已呈报国务院总面积近27k㎡规划建设?习近平的房地产新政：不谈“房价”着眼“资源配置土地市场?2013年12月份，全市供应土地271宗，1755万平方米，成交土地158住宅市场宗，1232万平方米。?2013年12月份青岛市新建商品住宅成交11950套，成交面积121.27万平商业物业米。办公物业?2013年12月份原黄岛区新建商品住宅成交1172套，成交面积12.86万平黄岛市场米。?胶南市场2013年12月份原胶南市新建商品住宅成交1381套，成交面积12.82万平米。胶州市场?2013年12月份胶州市新建商品住宅成交1898套，成交面积19.18万平米。市场综述?国土部：土地改革不是小产权房转正政策动向十八届三中全会提出保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度后，部分人将其理解为未来宅基地将可以自由买卖，同时衍生出两种解读，一是行业资讯城里人可以名正言顺去农村购买宅基地；二是原先在宅基地上建的小产权房未来将获得合法身份，这种预期还导致了部分小产权房涨价。规划建设对此，国土部副部长胡存智表示，十八届三中全会提出保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权土地市场抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。目前国土资源部已选择试住宅市场点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让工作，探索农民增加财产性收入渠道。但宅基地政策是为了保护农民的财产权，而不是让城市居民买宅基地。商业物业这是两个性质，即便买了也不受法律保护。事实上，农业部部长韩长赋也做过类似表态。“绝不能误以为农民的宅基地办公物业就可以自由买卖了，城里人就可以到农村买个宅基地盖房子，甚至盖别墅。”韩长赋强调，该类用地入市一定要把握好“三个限定词”，一是“流转”的对象是黄岛市场集体的经营性建设用地的经营权，并不是集体所有的建设用地，因为农村还有公益性建设用地和宅基地，更不是原来建设用地之外的其他耕地。二是符合规划，胶南市场即使取得土地使用权，建设什么也要符合规划。三是用途管制。韩长赋认为，允胶州市场许入市的只是农村集体经营性建设用地，不是说所有农村建设用地都可以自由入市。即便是集体的经营性建设用地入市，首先也还要确权、确地，不能无证转让。市场综述?个人首购90平方米以下安置房，将征收1%契税13日，财政部、国家税务总局对外发布棚户区改造有关税收政策，其中包括政策动向对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税，以及个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税。行业资讯两部门发布的《关于棚户区改造有关税收政策的通知》明确，对改造安置住规划建设房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。土地市场个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。住宅市场两部门明确，通知自2013年7月4日起执行。2013年7月4日至文到之日的已征税款，按有关规定予以退税。商业物业?中央城镇化工作会议：减工业用地增居住用地办公物业12月12日至13日举行的中央城镇化工作会议上，提出了推进城镇化的六项主要任务，其中提到减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地。黄岛市场会议要求，提高城镇建设用地利用效率。按照促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀的总体要求，形成生产、生活、生态空间的胶南市场合理结构。减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地，切实保护耕地、胶州市场园地、菜地等农业空间，划定生态红线。按照守住底线、试点先行的原则稳步推进土地制度改革。市场综述?房地产调控新思路：规范商品房，托底保障房政策动向房地产调控去行政化正深入进行中。同时，房地产调控长效机制的轮廓也愈加清晰。中央城镇化工作会议提出，努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征行业资讯的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。规划建设会议中涉及房地产调控的内容包括“要按照严守底线、调整结构、深化改革的思路，严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度。”再加上统一不动产登记制度、建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时土地市场推进改革等措施，房地产调控长效机制的框架就已浮现出来。今年的中央经济工作会议提出的“努力解决好住房问题”，实际上就是房地产调控的最住宅市场高目标，也是建立房地产调控长效机制的出发点和原则。做好这项工作要抓好两方面工作：一是进一步规范商品房市场，用市场手段促其健康发展；二是做好保障性住房的相关工作，商业物业解决各有所居的社会问题。建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依办公物业法依规互通共享，消除“信息孤岛”。这个制度可视为对房地产状况的大起底，使之后出台的政策更有针对性和可操作性。黄岛市场建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立城乡统一的建设用地胶南市场市场就守住了房地产的土地供应环节，能够更好的从源头上做好房地产调控的基础工作。加快房地产税立法并适时推进改革。房地产税是一个综合概念，一切与房地产运行过程胶州市场中有直接关系的税种都可称为房地产税，其涵盖了房地产市场的所有税收环节，房产税只是房地产税中的一个税种。这项工作从销售、保有环节方面为下一步的房地产调控做好了准备。市场综述?国土部：酝酿小产权房管理办法，存量房有望分类管理政策动向国土资源部目前已就小产权房的处理成立了专项研究小组，希望尽快推出管理办法。目前的主要思路是，针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目；对于存量小产权房，现处行业资讯于研究阶段，研究方向倾向于逐步分类整理，区分出租和出售等类型出台相应办法统一管理。此前针对在建、在售小产权房的清理工作已率先在北京展开，并针对小产权房的存量情规划建设况进行了摸底排查。目前该项摸底已扩展至全国，河北、海南、山西等地已就此出台了相关政策，将陆续开展清理排查工作。11月22日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发的坚决遏制在建、在售小产权房的土地市场通知，让此前的小产权房“转正”传闻戛然而止，也表明了中央部委对于小产权房的整治决心。住宅市场“小产权房治理要区分类别。”国土资源部相关人士表示，在严格清理增量小产权房的同时，也要处理好存量小产权房，要对症下药实行综合治理。商业物业目前，对于增量小产权房的清理已在北京展开。而一直以来北京市的清理动作和管理方法，都在全国产生示范效应。办公物业目前解决存量小产权房的办法，业内专家们普遍有两种观点，一是经过合法程序，将其纳入住房社会保障体系中；二是某些符合城乡规划和土地利用用途的项目，可通过补交土地黄岛市场出让金和税费来得到确权。“区分出租和出售类型小产权房正好对照这两种观点。”首都经贸大学土地资源与房地胶南市场产管理系主任赵秀池对记者表示，目前来说小产权房转正的可能性不大，但是中央部委正在研究办法，不排除以后转正的可能，但要区分解决。“出租类型的小产权房可以纳入到保障胶州市场房的公租房和廉租房体系，出售类型的小产权房其中符合城乡规划和土地利用用途的项目，可以通过补交土地出让金和税费来得到确权，但是大部分不合规的项目还是不能得到解决。”市场综述?商务部：将合理引导外资投向养老、旅游地产政策动向12月23日，商务部新闻发言人沈丹阳就中美商贸联委会成果等若干经贸热点接受媒体联合采访，并表示，将合理引导外资投向养老地产、旅游地产、教育地行业资讯产等新兴业态。就外资房地产开发商正加大对华投资力度的现象，沈丹阳回应，今年以来外规划建设商投资房地产业总体呈现上升趋势，但外资在全国房地产开发总投资的比重仍保持在较低水平，外商投资房地产在全国房地产市场的份额也没有发生明显变化。土地市场沈丹阳又称，明年，商务部在按照现有政策继续合理引导外资在房地产领域住宅市场投资的同时，将会同有关部门针对市场中出现的新问题、新情况，采取有针对性措施，防范投机性投资，加强对跨境投融资活动的监控，规范房地产领域的投商业物业资，合理引导外资投向养老地产、旅游地产、教育地产等新兴业态。“与此同时，商务部将指导和要求地方商务主管部门密切关注外资商业地产办公物业投资及并购已建物业项目，研究外资投向物流地产和工业地产的发展趋势和影响，进一步加强对外资进入房地产市场风险的防范。”黄岛市场而就在今年9月13日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式出台，其中明确提出要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，逐步使社会力量胶南市场成为发展养老服务业的主体。胶州市场该文件提出，逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。。市场综述?住建部：定调明年楼市调控方向，推进个人住房信息系统建设政策动向12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时明确表态：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时行业资讯传递出三个政策信号：更加注重分类指