?中信建国门项目定位报告14／9／121必须明确的4个前提Q1：北京东部商务带的发展趋势？本报告是严格保密的。1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》，首次提出规划建设北京商务中心区——区域规划在此之前，北京的东直燕莎东部商务区一直为门“点式分布”；在总体规划，首次提出在东二环—长安街—东三环—东直门朝阳外斜街围合的区域内门京广建设北京商务中心区建国国贸门本报告是严格保密的。北京CBD发展历程19931998200020012002200320042005年年年年年年年年蓝图阶段炒作阶段国务院批复实施阶段的《北京城《北京市中市总体规心地区控制首届朝阳划》，首次性详细规国际商务提出规划建第一个标划》，北京节胜利召设北京商务志性项目商务中心区开，正式中心区——北京建外规划范围调推出CBD财富中心SOHO中央电视整概念北京电视正式开工项目一期台新址开台新址开开盘销售工、普华工建设地标性建永道落户筑国贸三北京财富期开工建中心设本报告是严格保密的。从动态指标看，CBD的强化势不可挡2000年以来，北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右，中关村的空置率在18%-21%，且逐年上涨；而CBD的空置率一直保持在5%-7%，且逐年下降；CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长；CBD高档公寓租金持续上涨，空置率持续下降；CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右；朝阳公园片区项目涨幅在3000元/平方米以上；CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/平方米；近年销售排行榜的前20名中，一般有7个左右项目在CBD及其周边本报告是严格保密的。从目前的静态指标来看，CBD聚集效应体现了“强者恒强”的必然规律CBD发育的初级阶段，主要为功能的集聚类别所占比例化阶段高档写字楼70%来京的世界500强90%中心未来核区心区跨国公司驻中国代表处65%跨国公司驻北京代表处95%外国银行驻北京分行90%最大的10家会计师事务8家所5大咨询公司全部知名的市场研究公司90%作为一个07年进入市场的项目，研究未来CBD的发展方向是必须的！本报告是严格保密的。CBD在强化之后必然要外扩CBDCBD发发展展阶阶段：段：城市中心功能城市中心功能CBDCBD功能升功能升级级更高更高层层次的中次的中聚集期聚集期分化期分化期心集中心集中外扩的表现：周边会出现一个或多个SUB-CBD来承担其疏散的功能或者弥补其因空间约束而不能提供的功能典型案例：典型案例：巴黎拉德芳斯巴黎拉德芳斯东东京的京的SUB-CBD群纽约纽约巴特利花巴特利花园园城城本报告是严格保密的。目前，在CBD周边已经出现了不同功能的SUB-CBD主导功能型实例SUB-CBD燕莎涉纽约巴特利花园城、外商务金融主导型东直门北京建国门国门商区商务办公型巴黎拉德方斯务区以CBD为核心的东部商文化旅游型东京上野务带形成，并成为北京会展型莫斯科会展中心商务区的“代言人”；科技型东京大崎国际贸易型东京临海由区域功能区上升为城零售商业型东京涩谷市功能CBD规区低档建国门商务金融商划区域区务区面向整个东部商务带，可以预见：项目未来的竞争就是区域之争！本报告是严格保密的。必须明确的4个前提Q1大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会Q2：竞争格局与地位？本报告是严格保密的。北京东部商务带内的公寓市场格局——“北重南轻”，得资源者得天下燕莎使馆区东直门区域朝阳公园区四CBD规划区域惠沿建国门区域线长安街两广路东延长线本报告是严格保密的。CBD区域内部——城市资源集中在长安街北侧序号资源名称1国贸中心新城国际2期2中国大饭店均价18000元主力户型180-20083建国饭店4贵友商店5嘉里中心温莎大道均价16000元106嘉里饭店主力户型233-388657温特莱饭店金地国际公寓均价14000元78京广中心主力户型170-20099第一使馆区2143110中央电视台311东长安饭店11CBD内已经没1有住宅类公寓项目的供给量212北京电视台万豪国际公寓13京伦饭项店目销售价格和速度，明显与均价城市14000资源、元区域纯粹程度成正比主力户型160-230本报告是严格保密的。CBD区域项目建筑核心主力销售销售物业规模容积率名称形式卖点户型均价状况管理占地:1.2万3.7元/平万豪4.0塔楼区域+景观160-23014000元70%建面:8.9万方米占地:3万80-1206.0元/平温莎大道5.0板塔位置16000元90%建面:20万233-388方米占地:10.56.5元/平新城国际万3.0板楼位置+园林180-20016000元95%方米建面:32万金地国际占地:4万位置+综合5元/平方3.0板楼170-20014000元95%花园建面:12万体米占地:3.15蓝堡国际4元/平方万4.74板塔位置170-19813500元95%公寓米建面:20万高档公寓代表性区域、后续供给较少、价格14000-16000元、销售速度40套/月左右本报告是严格保密的。朝阳公园区——城市景观资源价值明显朝阳公园为北京市内最大的公园，有“城市绿肺”之称；朝阳公园的价值认知经历了由北到南再九号公寓国兴观湖国际均价15000元（毛到西的过程；均价20000元主力户型266-286坯）2002008年奥运会的主力户型部分水上项目将在此举行公园大道GOLF北京公寓均价18000元18000均价元主力户型160-170主力户型273北京城市高档公寓的标棕榈杆泉型市国际场公寓均价18000元公园南、西、北侧的开发基本完毕，未主力来户只型能向176-216东侧四环外扩张本报告是严格保密的。朝阳公园区域项目建筑核心主力销售销售物业规模容积率名称形式卖点户型均价状况管理棕榈泉国占地:7万位置+景观5.6\7.2元3.3板塔176-21618000元90%际公寓建面:24万+产品/平方米占地:4.9万板楼地段6.5元/平公园大道3.98160-17018000元100%建面:25万板塔+尊贵感米北京GOLF位置+景观——板楼273三居18000元68%—公寓视野观湖国际建面:31.3户型+高舒15000元3.98元/平3.5板楼200三居32%公寓万适度毛坯米九号国际占地:1.8万地段+景观3.83板楼266-28620000元—8元/平米公寓建面:9万视野+品质豪宅区的代名词、开发基本完毕、价格18000元以上、销售速度20-30套/月本报告是严格保密的。燕莎区域——第三使馆区、涉外商务配套资源聚集地序号资源名称1长城饭店北京花园2亮马河饭店均价20000元主力户型260-2903燕莎友谊商城4凯宾斯基饭店8135德国大使馆1456光明饭店7北京公馆6721世纪剧院主力户型600起8第一上海中心49哈萨克斯坦使馆1131210联合国开发署昆仑公寓主力户型393-72011昆仑饭店102912华都饭店北京最早的涉外区域、第三使1馆区更是锦上添花13第三使馆区区域内开发基本完毕，即使小体量项目也能给人足够的价格期望14希尔顿饭店本报告是严格保密的。燕莎区域项目建筑核心主力销售销售物业规模容积率名称形式卖点户型均价状况管理北京花园建面:3万—多层区域+产品260-29020000元60%—塔楼、180-1903.8元/平亮马名居建面:8万5区域+景观11500100%板楼三居方米土地资源极度稀缺、供给稀少、价格20000元、销售速度5-7套/月本报告是严格保密的。东直门区域——第二使馆区+国门商务区兑现+内城价值机场高速西延长线延长线场高速接近完工，使国门商机务区成为现实；第二使馆区政府用地计划的公NAGA上院MOMA布，使二环内城的稀预计3000美金均价18000元缺价值有所加剧主力户型300-700主力户型148、245海晟名苑5期均价20000元主力户型70-100内城、国门商务区、第二使馆区的综合价值无可替代受旧城改造和拆迁政策的限制，未来供应量较少，价格仍值得期望本报告是严格保密的。东直门区域容项目建筑核心主力销售销售物业规模积名称形式卖点户型均价状况管理率占地:22POP万板楼位置+科100\148\23.5元/318000元100%MOMA建面:66+塔楼技45　平米万占地:7.4海晟名位置+万2.9板楼认筹10元/苑(5酒店式服70-100　20000元建面:218+塔楼中平米期)务万NAGA藏品豪宅300-600预计3000认筹—　—塔楼　—　上院　平米美元中占地:3万东区方域价值提升、供给量较少位置、价格+精18000元、销售速度508元套/平/建面:165板楼111-14916000元100%银座装月+服左右务米万本报告是严格保密的。两广路及四惠区域——除了CBD一无所有华业玫瑰东方所有城市资源与这均价11000元两个区域无关；主力户型140-200价格提升较多依靠CBD的辐射提升区域价值，上升空间有限CBD；竞争中，更多依靠与CBD的距离关系合生国际花园和价格优势取胜预计10000元（精装）主力户型100-130天之骄子富力城均价9000元10500均价元（精主力户型110-130典型的主装）流住宅市场（主流客户、中小户型）主力户型110-160较高的性能价格比是项目区的竞争优势的关键本报告是严格保密的。CBD东南区域项目建筑核心主力销售销售物业规模容积率名称形式卖点户型均价状况管理占地:48.78塔楼、板2.8元/富力城万2.7地段+园林110-16010500元77%楼平方米建面:139万占地:5万地段+景观预计合生国际3.4板楼100-130认筹—建面:20万+园林10000元CBD总部板楼、板2.5元/—4.4地段