2013珠海金融中心项目前期市场定位报告及经济测算14／9／1214／9／12本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。目录宏宏观经济观经济及及区区域背景分析域背景分析项项目目开发条开发条件分析件分析各物各物业业市市场调研场调研、、竞争竞争策略策略研研究及初步定位究及初步定位项项目目SWOTSWOT分析及整体物分析及整体物业业功能功能组组合方案合方案财务财务分析分析宏观经济及区域背景分析-珠海市宏观经济背景分析-珠海规划前景分析-横琴规划及重点项目研究-国家级新区已有优惠政策比较-横琴未来优惠政策读解-与深圳前海新区未来优惠政策比较过去珠海的发展落后于珠三角其它城市2009年珠三角城市GDP对比20多年来，珠海作为一个美丽的海滨花园城市，具有明显的生态环境优势。由于城市定位与产业选择人均GDP（万元）地区生产总值（亿元）的错位，使珠海失去承接产业转移的大好时机，造城市总量增长%总量增长%成高科技产业处于金字塔顶端，而作为基石的传统产业链条缺失，金字塔成“空中楼阁”。广州市9112.7611.58883410.0但珠海的经济总量不大，GDP在珠三角城市中靠后深圳市8201.2410.7927718.9，且增速总体落后于珠三角平均值。对此省委书记珠海市1037.696.6698245.3汪洋直言不讳：“珠海是珠三角区域布局中的一个近5年珠海GDP及增速与珠三角的对比GDP增速佛山市4814.5013.58057912.8薄弱环节。”（亿元）（%）惠州市1410.4013.23571011.8东莞市3763.265.35659110.0中山市1564.4310.26222510.1江门市1355.2610.8324849.8肇庆市846.3413.62200811.6珠海位次8849珠三角及珠海未来的发展规划为珠海的开发带来了新的契机国务院在《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》中明确把加快珠江三角洲的改革发展上升为国家战略，并赋予“科学发展、先行先试”的重大使命，强调珠海要发挥经济特区和区位优势，把珠海建设成为珠江西岸交通枢纽与核心城市，加快建设珠海高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区。横琴作为“一国两制”的结合点，口岸优势独特国势珠家三层角面层的面区的位区优位势优横琴与澳门三岛隔河相望，横琴口岸一桥相连，横琴位于珠江入海口西岸，与珠三角城市的处于“一国两制”的交汇点和“内外源”经济的直线距离都在140公里以内，80公里半径内结合部。独特的区位使得横琴在珠江三角洲城市涵盖了香港、深圳、东莞等重要城市，虽然一体化、经济一体化以及珠澳同城化、港珠澳合位于国家交通网络的末端，但随着一系列重作当中，具有独特的作用。要交通设施的建设，横琴的交通优势尤其是口岸优势将非常明显横琴不可避免地成为珠海与澳门的发展紧密经济联系的桥头堡珠海：土地资源丰富，经济产值水平较低澳门：土地资源稀缺，经济产值水平珠海土地资源丰富，对于土地资源稀缺性日渐突出的珠横琴具有拥有106平方公里的较高三角，珠海富足的土地资源是其极大的优势，也是珠三土地，经济发展则刚刚起步，角其他城市以及澳门最为缺乏的生产要素。但经济发展与澳门相比，横琴具有土地资水平在珠三角地区中处于第三阶梯的水平，与澳门相比源优势。而作为珠海发展的后，土地资源是澳门的50多倍，但是地均产值却远不如发基地，横琴具有临近澳门的澳门，人均GDP仅是澳门的1/4先天地缘优势，且横琴口岸与珠海：土地制造业发达，现代服务业莲花大桥的投入使地缘优势得落后以实现。横琴将不可避免的成澳门：现代服务业发达，经济结构单澳门经济是属于单一的高度服务型经济，现代服务业发为珠海与面积澳GDP门的发展人均紧密经济地均产一(km(亿GDP值联系的桥头堡展处于较高水平，整体结构单一，抗风险能力差。同澳2)元)(万元)(亿元/km2)门相比，珠海现代制造业和高新技术产业优势突出，现珠海17010386.980.61代服务业相对落后1澳门32.813892642未来完善的交通枢纽网络改变珠海的交通格局，使横琴实现与港澳地区以及全国的道路联网随着港珠澳大桥、广珠城际轻轨、广珠铁路、金海大桥、广珠西线高速等交通项目的推进，将彻底改变珠海的交通格局，珠海对境外投资将有更强吸引力。珠海不仅会成为香港与珠江西部各城市经济往来通道，还会成为连接香港与内地的云南、贵州、四川、广西等省的交通枢纽。得益于以上的重点交通项目，横琴到珠三角主要城市道路交通时间横琴新区将完全实现与港澳地目前交通时未来交通时城市区以及全国的间道路联网。间香港3-4小时30分钟广州2小时1小时深圳3-4小时1.5横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、轻轨、客运和货运码头，可承担每天75万人次出行的交通流量横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、轻轨、客运和货运码头，高峰期可承担每天预留连二二线线关关接澳门75万人次出行的交通流量：口口的交通通道?城市道路：一线横琴岛内规划了完善的路网，可便捷到关岛内建设区的任何角落。配合通关的分线口管理，对外的四座大桥分别设置1个一线关口和3个二线关口。预留连?轻轨：接澳门的交通轨道交通在横琴境内的商务区、口岸区通道和长隆旅游区共设3座站点。轨道交通在横琴境内采用地下通道形式，并预留沿中心南路走向的可能性。另外，将预留建设3条连轻轨站点二线关接澳门的交通通道（包括莲花大桥）客运码头口货运码头?客运码头：轻轨线为进一步加强横琴与港深、澳门的水运城市主干道联系，环岛设置多个客运码头。?货运码头：设置一处社会性的货运码头，为横琴西北部的整个芒洲新园服务。宏观政策为横琴发展提供基本层面的支持，横琴将成为珠海未来经济发展的重要引擎《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》将横琴列为规划开发的新区。成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区，横琴新区的规划建设已上升为国家战略。2009年8月，国务院在《横琴总体发展规划》的批复中明确横琴新区的功能为：?带动珠三角、服务港澳、率先发展的粤港澳紧密合作示范区?深化改革开放和科技创新的先行区?促进珠江口西岸地区产业升级的新平台横琴新区的定位是“四基地一平台”：?粤港澳地区的区域性商务服务基地?与港澳配套的世界级旅游度假基地?建设融合港澳优势的国际级高新技术产业基地?珠江口西岸的区域性科教研发平台横琴规划发展以高端服务业为主导的现代产业，包括商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术等产业?商务服务：?休闲旅游鼓励港澳的商务服务优势向横琴拓展，重点发展信息服务、外包服务、商贸：服务等产业，将横琴建设成为珠江口西将岸地区率先承接港澳服务功能的区域性横琴商务服务基地《横琴总体发展规划》打造要求横琴发展以高端服成为务业为主导的现代产业与港，包括四大产业：澳配?科教研发：?高新技术套的加强粤港澳三地的科技合作与交流，产业：国际重点发展研发设计、教育培训、文化创吸引知名港意等产业，将横琴建设成为服务港澳、澳及珠三休闲服务全国的区域创新平台，促进澳门传角的旅游知识统产业的转型升级，提升珠江口西岸地密集型胜地制区的自主创新能力造业；到发横琴扩展高大生产，重点品质发展度假CEPA旅游协议中项目原产于港，把澳，享受免税粤港政策的澳特电子信息色旅、生物医药游资、新源串能源、环联保成、航空制造“一等产业程多站”的旅游线路，开辟旅游共同市场横琴将形成“三片、十区”的功能布局中心商务区：主要发展信口岸服务区：充分利用人高新技术产业区：主要发展国际居住社区息服务、外包服务、商务员、物资、资金高效流动电子信息、生物制药、新能：提供具有国办公等产业，建设珠海乃的优势，同时结合港澳优源、航空零配件等高科技产际一流水准的至珠江口西岸最有吸引力势，建设亚太地区具有重业的生态型高新技术产业基优质生活环境、最具活力、高端商务人要影响力的现代服务型口地才最集中的亮点地区岸地区综合服务区：横琴岛的综文化创意区：发展设计业、合服务中心，建设行政办广告业、传媒业等服务产业公、商业金融、文化体育，积极引进港澳及国际先进、教育医疗等公共服务设的文化创意和管理公司，开施发具有国际竞争力的动漫、教学区：充分利用港澳国影视、广告等文化产品际化专业人才培训资源优科技研发区：通过集聚科技势，建立高端专业人才培资源，吸引国内外高科技公训基地休闲度假区&生态景观区：司和高端人才，建设高水平打造与港澳联动发展的旅游研发中心，推进高新技术成精品项目和精品线路，建设果转化和产业化，提升自主山水融合、自然与人文共生创新能力共荣的休闲度假胜地横琴商务办公规划：东北部以中高端写字楼为主，中部以产业园区为主从横琴岛的发展规划定位及主导产业方向，未来的商务办市场存在较大的需求，而规划的办公面积供应量也相当大。横琴的办公物业市场将呈现两大层面：?承接澳门商务办公的位于口岸服务区及附近的中心商务区，其商务办公环境预计将以中高端写字楼为主，主要为港澳企业在珠三角地区的办事处及企业总部大楼，将是高端服务业的发展基地。中心商务区的建设会在近期启动，预计一批标志性的高档写字楼将率先进入上市场，为横琴中心商务区率先打造形象及满足部分企业进驻横琴岛的办公需求。?承接高新技术产业、科教研发的高新技术产业区、科技研发区和文化产业区，以低密度、低容积率的产业园区为主，分布在小横琴山及大横山间。产业园区辅以各项配套设施，将是横琴岛产业发展的重要承载区。这些片区的发展及各项配套的成熟预计需要一段较长的时间，在近期发展仅是出现雏形。横琴零售商业规划：免税岛政策将有力带动零售业尤其是高端零售消费发展，预计主要的商业供应集中在横琴东北部在免税岛的政策带动下，横琴的零售业尤其是高