泰业·北城广场写字楼及裙楼商业价格定位汇报稿PricePositionProgramReport成都合景泰营销顾问有限责任公司04/17/2013“泰业?北城广场”的价格制定基于合景泰对成都及城北片区在售的典型类甲级品质写字楼的平均价格区间、项目本身的产品详细解读及SWOT分析，通过科学地的定价体系，包括可类比物业的加权平均系数法，租金反推售价法等制定出本项目的单位平均销售价格以及一户一价。为此，我司将进行以下的详细阐述与说明。第一部分写字楼价格定位根据成都市商务写字楼等级划分标准：““泰泰业业??北城广北城广场场”是“乙”是“乙级写级写字字楼楼”？”？（一）成都市及城北片区类甲级写字楼或少量乙级写字楼宇的销售价格区间?数据采集依据：通过我司实地踩盘、二手数据获取、第三方（搜房网、金铺网）等数据整理得出以上成都市写字楼价格区间（2013年2月—3月份）新推写字楼单位平均价格。成都市类甲级写字楼或乙级写字楼均价在9493元/平方米；城北片区（项目周边竞品）写字楼平均价格在7800元/平方米；““泰泰业业北城广北城广场场””写写字字楼销楼销售平均价格能站上售平均价格能站上？？元元//平方米平方米第二部分“泰业北城广场”项目SWOT解读（一）项目优势分析Strengths?写字楼，三梯五户的配置，办公效率高；?户型采光度非常好，办公视角好；?配置了四星级酒店，自持，高端商务酒店，从增值上有强力保证，从租金回报率上也有一个强力的经济基础支撑；?配置一到四楼的集中性商业，给办公人群带来便捷式效率；?外立面采用华润24城四期的外立面，品质感极强，颜色和材质基本相近；?写字楼本区域竞品供应量目前不足；?写字楼17楼层高4.8m，相当于买一层送一层，是北门片区独有；?写字楼前面临小区中央广场，人气非常好，可以作为公司的形象展示；?写字楼正对2.5环，昭示性强；?正对面配有华润万家超市，购物方便；?写字楼正对面是招商雍华府，是驷马桥最高端客户群体，对比投资性和客户群也是一个利好。（二）项目劣势分析Weaknesses?项目公摊36%，比竞品写字楼项目最高能差13%；?项目规模体量不足；?到4月17日止,在即将推售期间产品详细配置单，如电梯品牌、强弱电系统、智能系统、卫生间配置、前室配置等都尚未明确；?开发商品牌在驷马桥知名度相对较低；?写字楼和酒店部分位置被住宅挡住，采光度较弱；?推广滞后严重，必要的推广渠道开展时间不足15天，现在才逐步实施发挥作用；（三）项目机会分析Opportunities?城北价值洼地：成都主城区仅存的房地产开发洼地；?区域改造：城中村的大力改造对区域复兴具有较强推动作用；?城市集聚力：成都主城区对周边县市的城市集聚力较强；?规划：紧靠成华区规划的青龙商贸中心和地铁商贸中心；?政策：地产新政利好商用物业和写字楼物业；?市场：区域内目前推出的纯写字楼市场（不含LOFT）属于空白点；?北改强力支撑，北门价值挖地，政府主导行为。北门客户刚需变改善转型。?北门缺的不是消费力，缺的是商业。但是一定是非同质化的商业才能存活在市场上。?驷马桥片区的交通性和政府对政策的支撑性和地铁交通的数量都超过了五块石，处于片区核心。?项目处于驷马桥核心，扩大常规推广渠道才能做差异化推广渠道。例如从广告形象上，人员配置上，从甲方的支持上如果进入一个深度细致的梳理，效果应该会表现出来；?时间的销售周期会质疑整个建筑工期，加之今年成都市场供应量较大，包括写字楼、LOFT公寓、专业市场、底商等产品，我们有机会把握地段优势，摆在我们面前的机会就是项目是品质还是快销，并结合适当预算做渠道推广；（四）项目威胁分析Threats?纵线对比?飞大广场17万商业体量，4月底进场，5月初房交会亮相，飞大广场这次推出1-4楼商业，SOHO，高端甲级写字楼。体量大、位置好，昭示性强、工期进度快。?瑞安新天地，42万方商业综合体，成功开发上海南京街，产品业态丰富。售楼部正式亮相，全成都高端广告位全上齐。四月正式接待，5月房交会，瑞安一亮相，将吸引所有北门投资者的目光。瑞安踩盘频率较高，说明其近期动态较大。?雨润17万方紧贴瑞安新天地，这是一个潜在的隐形供应量。?驷马桥驷马康城，有一部分经济适用房商铺供应出来?香澜半岛底商房交会部分放量。?融锦城底商写字楼LOFT也会在写字楼放量。?招商LOFT放量?华润翠林华庭甲级写字楼的待供应；?金科天籁城写字楼的待供应。?富森美国际MALL内的写字楼规划。?环线对比?东门理工大底商。?隆鑫九熙。?华润24城?蓝光COCO时代?龙湖北城天街?华润拉VI风尚?华润银杏华庭?万通金融中心?金府财富中心?金府国际?绿地世纪城优势-----Strength劣势-----Weak项目销售价格制定判断机会-----Opportunity威胁-----ThreatenSO地块地段价值、土地价值、形象价值与政府规划导向价值支撑本项目做市场的提升者。ST本项目面对未来竞争项目，比的不是高度，不是规模，而是利用高形象价值、稀缺地段价值、高品质物业价值，战领市场形象至高点，以高品质标杆定位区别同类市场竞争。本本项项目的目的销销售价售价WO充分利用项目规划布局和内在配置，提升项目价值；同时，增加相应的商务商业配套。格制定的目格制定的目标标即即进进入入类类甲甲级写级写字字楼楼的平均的平均单单位价位价销售定价指导结论本项目适应性拓展非竞争性市场空间√格格区间区间内内。。规避竞争，寻求同值产品的升级√创造并攫取新需求√打破价值与成本互替√着重销售组合和有特点的一户一价，追求差异化,把销售行为整合为一个科√学体系第三部分“泰业北城广场”价格制定（加权系数与租金反推结合）（一）项目可类比物业加权系数评估法本项目按照可类比物业加权系数评估法得出的销售价格区间为7846—85887846—8588元元//平方米平方米打分（设本项目为100调整价格（元/㎡折算价格（元/㎡项目名称成交售价权重分））招商·雍华府/908500~920022%1870~2024华润·翠林华庭/828500~930018%1530~1674万通金融广场/708500~900013%1105~1170金府财富中心/678500~900014%1190~1260金府国际/626700~690013%871~897东立国际/876400~781620%1280~1563本项目写字楼售价区间///100%78467846~~85888588详细可见项目的加权评估流程表（二）项目类比租金反推评估法通过租金回报率为6%（16.6年回报期）、7%（14.2年回报期）、8%（12.5年回报期）得出本项目写字楼的待销售单位的平均价格区间是7600~89147600~8914元元//平方平方米米。详细可见项目的类比租金反推评估法结合加权系数法与租金反推法，本项目写字楼的单位平均销售价格区间为7723~88727723~8872元元//平方米平方米（三）本项目写字楼的平均销售价格修正?（权重30%）系数推导出的平均销售价格区间为7723~88727723~8872元元//平方米平方米，，结结合溢价（合溢价（+3%+3%），），平均销售价格区间第一次修订为7954—9138元/平方米，单位初步销售均价为8546元/平方米；?（权重30%）从从20132013年年33月月66日至日至20132013年年44月月1717日日为为止，入止，入会会目目标标客客户写户写字字楼楼心理承受价格心理承受价格为为80008000元元//㎡㎡；；?（权重10%）城北区域可类比乙级写字楼销售价格区间为78007800元元//平方米；平方米；?（权重30%）成都市典型写字楼销售价格区间为94509450元元//平方米；平方米；本项目的销售均价为本项目的销售均价为85788578元元//平方米平方米本项目写字楼“一户一价”见《项目价格制定详细制定表》另：截截止止20132013年年44月月1717日为止，广日为止，广告告推广进度如推广进度如下下：：类别开始时间备注行销2013.4.10已停止户外广告2013.4.11现只剩2个，位置不是最优小区灯箱推广2013.4.11已上网络推广（金铺网）2013.4.17上得过晚，网络有延迟性短信推广2013.4.13只发了一次，还差一次老客户带新政策/拖延高端会所推广/拖延我我们们希望希望与与泰泰业业公司公司紧紧密配合，力密配合，力争开争开盘盘呈呈现现出最好的出最好的销销售售结结果！果！