个案分析——绿城黄浦湾2013.8.28目录CONTENTS『项目概括』『项目地理位置』『项目内部环『周边配境』套』『户型分析』『价格分析』『媒体分析』『现场表现』『现场表现』『『SSWWOOTT』』『项目概括』项目概括项目参数表项目名称绿城黄浦湾总占地面积63360㎡区域板块黄浦滨江总建筑面积260000㎡现场地址黄浦区中山南路566弄容积率3.15物业类型公寓,酒店式公寓绿化率35%高层;6幢18-30层的高层公寓和1幢酒建筑形态开盘时间2009-08-09店式公寓以及双会所组成交房状况精装交房时间2011-12-31总户数544得房率80%开发商上海华浙外滩置业有限公司停车位322代理公司上海惠裕房地产咨询有限公司物业公司高力国际物业有限公司美国JWDA建筑设计事务所加拿大B+H建建筑设计单位建筑施工单位中达建设股份有限公司筑设计事务所规化设计美国HOK建筑设计事务所景观设计澳大利亚DAHD事务所室内设计美国BLD事务所电梯数三梯两户主力面积300-600平米物业管理费6.30元/月/平米目前均价均价100000元/平方米会所个数2主力总价250-260万元/套会所规划海派会所、商务会所『项目内部环境』项目内部环境黄浦湾位于上海南外滩一线滨江地段。黄浦湾北距外滩万国建筑群约1.8公里，南距世博会约1.7公里，东侧紧邻黄浦江，西北侧则与著名的豫园相邻。是承接历史和未来、展示中西方文化融合的上海中心城的核心区域。地区辐射两公里范围内包括南京路、淮海路、陆家嘴、新天地等上海著名商贸中心，交通极为便捷，是上海南外滩最大的滨江宝地之一。黄浦湾占地面积约6.3公顷，总建筑面积约26万平方米，其中地上建筑面积约17万平方米，由6幢精装修高层公寓、1幢酒店式公寓组成。一期推出两幢精装修公寓，主力户型面积为300平方米—610平方米。项目内部环境已完工建设中原始配套1一期一期学校62酒5公店43寓式项目内部环境项目内所有入口均采用人车分流的设计，对于缓解项目内部交通压力起到了很重要的作用。项目内部环境项目内有水源，给项目整体增加了舒适度以及“财气”每栋高层公寓的设计非常合理，完全不会对水彼此的采光造成影响。水『项目地理位置』项目地理位置8-18-1地地块块1313、、1515地地块块复兴复兴地地块块南浦地南浦地块块1、8-1地块——国际金融服务中心8-1地块的位置东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至龙潭路，总用地面积约4.5万平方米，其中，地上建筑总面积约27万平方米，地下建筑面积约10万平方米。今后，该地块将会出现两幢矗立的标志性建筑——双子塔楼。双子塔楼将会是8-1地块最高的建筑之一。除了主楼采用双塔布局之外，8-1地块在外滩沿线将会形成连续的街墙，裙房的高度也会由东向西逐层跌落，保持滨江地区通往豫园方向的通行及景观视廊的畅通。该区域的目标是成为以专业服务及特色服务为核心的国际金融服务中心。2、南浦地块——生态办公园区南浦地块的位置东至外马路、南至油车码头街、西至中山南路、北至会馆码头街，总用地面积约7.1万平方米，地上建筑总面积约为19.3万平方米，其中新建约15.5万平方米，地下建筑面积约16万平方米。绿地将会成为该区域的特色，建筑则会呈现出组团形式，布局于中央绿地的周边。该区域的定位是以总部公园办公为核心的生态办公园区，拥有多层次的景观系统、亲水开放空间以及绿色生态建筑群，使其可以有效地吸引金融总部来此办公。3、13、15地块——都市综合体13、15地块的范围东至中山南路、南至东江阴路、西至南仓街、北至王家码头路，总用地面积约18万平方米，地上建筑总面积约为72万平方米，地下建筑面积约44万平方米。该地区将会采取一心一轴的空间设计，由数幢高层塔楼将一片中心绿地合抱起来。今后，这里将会集商业、办公、酒店多元功能，形成现代时尚、充满活力的都市综合体。根据规划，新建的一“圈”合抱绿地的高层建筑高度将会在240米左右。中心绿地将设有下沉式广场沟通地下空间，董家渡天主堂会成为绿地中一处优美的景观。绿地中间将引出一道生态景观休闲轴线，约800米长，可直接通往黄浦江畔。绿地周边会建有环形的二层架空平台，连接绿地周边的裙房建筑。4、复兴地块——休闲商务区复兴地块东至黄浦江岸线、南至董家渡路、西至中山南路、北至白渡路，总用地面积约9.8万平方米，地上建筑总面积约16.9万平方米，地下建筑面积约8万平方米。码头文化将会成为复兴地块的主题，该地块大量的历史建筑将得到合理的改造利用，以公共活动为核心，建设集创意办公、会议会展和休闲娱乐为一体的休闲商务区。在复兴地块的滨江地区，将会形成T形的公共活动空间，并建起大型的二层景观平台，游客可以在景观平台上观赏黄浦江的美景。无论如何，可以确定的是，外滩一定会比以往任何时候都更加"昂贵"。由于163号地块的预热反应热烈，坊间对价格已经作出颇多预测。该地块挂牌起始价为17.18亿元，按建筑面积计算，单价为2.6108万元，比历史高峰新鸿基滨江凯旋门地块的单价2.0178万元高出将近30%。『周边配套』交通配套1.8公里绿城黄浦湾北距外滩万国建筑群约1.8公里，南距世博会约1.7公里，东侧紧邻黄浦江，西北侧则与著名的豫园相邻。地区辐射两公里范围内包括南京路、淮海路、陆家嘴、新天地等上海著名商贸中心，交通极为便捷，是上海南外滩最大的滨江宝地之一。1.7公里配套设施两公里生活圈公交：11路小南门站，33路十六铺站等119路11路11路电车外环空调11路里圈11路外圈64路304路324路920路930路66路306路1011路795路1019路89路929路969路980路18路23路318路454路715路771路782路802路大桥一线1212路1212路环线教育：上海市黄浦区音乐幼儿园分园、上海外贸企业联合幼儿园、黄浦区南京东路幼儿园南京东路部、Age06幼儿园、安星幼儿园、南京东路幼儿园天津路部、宁波路幼儿园小学：应昌期围棋学校(小学部)、上海市黄浦区报童小学、上海市崇明路小学、上海市黄浦区福州路小学中学：上海市浦光中学、金陵中学上海工商学院、上海第二工业大学(黄浦分校)、上海海粟美术设计专修学院总部上海市大同中学上海商业会计学校上海外国语大学附属大境中学上海市商贸旅游学校浦东校区上海市第八中学上海市敬业中学浦明师范学校附属本案小学潍坊西校区EF英孚教育青少儿英语(西藏南路中心)龙文学校陆家浜校区新东方学校(瞿溪路)医疗：上海家信医疗美容门诊部、上海明桥整形医院上海交大医学院附属第九人民医院大沽路门诊部复旦大学上海市红房子妇产科医院上海市第二人民医院(多稼路)上海第二医科大学附属第九人民医院门诊部中西医结合医院(黄家路分院)上海市第二人民医院北区上海市第二人民医院出入院处黄浦区妇幼保健院上海市红房子妇产科医院(大林路)浦南医院西院地铁站：地铁9号线小南门站；4号线南浦大桥站娱乐：古城公园、豫园休闲娱乐：中央商场、惠罗商厦、上海友谊商店『户型分析』户型分析面积：4房2厅4卫约303.00平米面积：4房2厅4卫约303.00平米朝向：朝南层朝高向：：朝3.00南米层高：3.00米优点：1.客厅朝南，且与朝南阳台相通，娱乐观景两不误，采光较佳；2.主卧带有独立卫浴间和书房，办公、起居生活方便，私密性良好；优点：3.次卧均朝北，均带有独立卫浴间，私密性较好；4.1.厨客房套厅朝间南，分中式和西式的，且与朝南阳台相通，且与餐娱乐观厅相连景，形成两不误较，采光完善的较厨卫佳；系统。2.主卧带有独立卫浴间和书房，办公、起居生活方便，私密性良好；缺点：1.3.次次卧卧采光均朝却欠佳北，均，影带有响独居住立卫舒适度浴间，；私密性较好；2.房型并非很方正，可能在面积的实用性上不是很好；4.厨房套间分中式和西式的，且与餐厅相连，形成较完善的厨卫系统。3.整体布局太过紧凑，给人感觉较为压抑。缺点：1.次卧采光却欠佳，影响居住舒适度；2.房型并非很方正，可能在面积的实用性上不是很好；3.整体布局太过紧凑，给人感觉较为压抑。户型分析面积：4室2厅4卫2厨，约328.00平米朝向：朝南层高：3.00米户型解析：1.卧室均朝南，且均带有独立卫浴间，采光较佳；2.主卧还带有独立阳台；3.厨房套间分中式和西式的，干湿分离，功能明显，形成较完善的厨卫系统；1.阳台朝西，可能与朝南阳台相比略逊一筹；2.客厅与阳台均朝西，非南北通户型，可能采光与空气对流都欠佳；3.房型并非很方正，可能在面积的实用性上不是很好。样板房展示『价格分析』价格分析16万14万12万10万8万6万10-0310-0510-0710-0910-1111-0111-0311-0511-0711-0911-1112-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-07价格分析由数据图标可以得出长期趋势：39个月以来项目均价稳步上涨态势，且近一年来涨势较之前相比剧烈。短期来看：39个月以来项目均价较为不懂较为平稳，鲜有起伏。『媒体分析』媒体分析黄浦湾在开盘前未曾在任何媒体上发布广告；工地现场也未设售楼处与样板房；现有的销售物料仅一本简装楼书。目前黄浦湾的宣传也仅仅只有外围围墙而已。『现场表现』现场表现开盘时现场表现非常火爆，媒体及购房者人数都非常多。『ＳＷＯＴ分析』优势／劣势机会／威胁S.W.O.T.分析?大户型高档品质?升值可能明显大于一般产品?品牌影响力比较大?产品针对人群面太窄?没有整体的鲜明的主题感，装修粗糙，没能体现出10万的价格出来?项目价格过于高昂，工薪阶层难以承受?地下车位太少，不能满足需求?世博会影响辐射范围?地理位置价值明显?周边所有配套齐