万科2049创意汇2013年营销计划万科2049项目组2012.1报告架构1.整体市场Part1市场情况分析2.竞争分析1.销售总结Part22012年工作总结2.产品总结报告架构3.客户总结4.推广总结1.目标分析2.推售思考Part32013年工作计划3.营销策略4.推广策略Part1关键字：供求、价格、竞争市场情况分析1.整体市场2.竞争分析2012年全市办公市场供求走势2012年上海办公市场不温不火，随着下半年在经济大势企稳的大环境下，四季度受大供应刺激，成交快速上扬，年底达到去年平均水平。?截止12月28日，2012年上海办公市场总供应量164.2万㎡，同比下跌29.8%；全市范围成交总量155.9万㎡，同比下跌14.8%；2012年至今办公市场成交均价19839元/㎡，同比下跌30.8%。2011-2012年全市办公市场供求走势1243.5103811年月均成2.5交15.2万㎡12年月均成成交面积（万㎡）6交13万㎡21.54120.500数据截止日期：12.282012年全市办公面积排名整购和小面积办公成为市场成交主力，整购项目主要分布于次核心区域，小面积办公主要为外围低总价高性价比项目成交日期：2012.1-12总金额成交均价物业费成交面积套均面积排名项目区域板块物业属性成交套数（亿（万元/（元/㎡·层高（米）（㎡）（㎡）元）㎡）月）静安（南京西1华敏帝豪大厦办公949825038.54.11900313路）2卓越商务中心奉贤（南桥）类住宅878831610121.4552.74.53张江创新园浦东（张江）办公56840229.51.7258419.734隆宇国际商务广场闸北（不夜城）办公5419718719.43.6290282.7办公/类住5上海松江万达广场松江（新城）5356810688.61.65033.1宅办公/类住6悦合国际广场嘉定（真新）4079935912.63.111454.5宅上海国际航运服务7虹口（北外滩）办公351541823.26.61953——中心（西块）项目8沪东财富国际广场杨浦（五角场）办公3433511210.83.2307193.3办公/类住9中铁中环时代广场闸北（彭浦）336821527.12.122213.54.2宅10中海万锦城闸北（不夜城）类住宅316554408.82.8725.85.5办公/类住11绿地领海宝山（大场）303874752.916445.4/4.5宅独栋4.2；办公/类住类住宅12翡冷翠园闵行（浦江）298023154.81.6955.68宅3.4，顶楼6.6上海国际研发总部13宝山（大场）办公2768253.11.15536—10基地14合景峰汇嘉定（主城）类住宅242454482.71.154数3.5据截止日期：4.5类住宅项办公整购项办公/类住12.2815上海宝山万达广场宝山（张庙）216772524.72.1863.34.5目目宅2012年全市商业市场供求走势2012年上海商业市场整体平淡，下半年受经济利好影响，四季度在大幅供应刺激下，量价齐升。?2012年上海商业市场总供应量171万㎡，同比下跌21%；全市范围成交总量145万㎡，同比下跌22%；2012年至今商业市场成交均价18719元/㎡，同比上涨12%。2012年全市商业供销比1.18，同比上涨1.6%。绿地汇中心金谊广松江万达场绿地东海岸商业广场2012年下半年浦东办公市场格局下半年浦东办公市场整体成交一般，成交多为整购项目。本案位列下半年浦东办公散售市场成交前三名【选取原则】：2012年浦东区域办公属性楼盘下半年7-12月浦东办公成交情况成交面成交金成交均套均总排物业类成交类成交套数名称区域积额价（万价名型型（套）（㎡）（亿）/㎡）（万）产业办1张江集电港整购张江21795123.261.52715公产业办2张江创新园整购张江15640112.531.62296公3东方金融广场办公整购陆家嘴11883206.795.733974东庭悦江苑办公整层唐镇10063391.371.43515岚桥国际大厦办公整购陆家嘴6632162.714.11697锦绣申产业办6锦绣申江整购金桥607721.161.95788岚桥国际大江东庭悦江公二十一世纪中心大厦厦苑7金桥智富大厦类住宅散售金桥4800900.91.999张江集电港21世纪中心高宝金融大厦8办公整购陆家嘴3554132.978.42286大厦东方金融广中邦MOHO场9新紫茂大厦类住宅散售金桥3330590.772.3130张江创新园10高宝金融大厦办公整购陆家嘴327522.457.51226911万科2049办公散售三林2832190.792.8415本案2.87万/12乐非大厦类住宅散售外高桥1672330.362.2109㎡13中邦MOHO办公散售唐镇69320.07136114银桥大厦办公散售金桥60970.06131115龙居苑类住宅散售金桥34130.051.423516海上国际花园类住宅散售北蔡28320.051.72422012年浦东办公市场价格分布格局浦东办公市场价格呈现以陆家嘴为标杆、产业园区为延伸的格局，依次从4.1万/㎡（内环）至2.0万/㎡（中外环）2012年下半年浦东区域成交纯办公项目下半年7-12月浦东办公成交情况金桥板块：分布图唐镇板块：均价15000-均价10000-23000元/㎡14000元/㎡中环锦绣申中融碧玉蓝天大厦江1.9万/岚桥国际大厦东庭悦江苑㎡二十一世纪中心大厦4.1万/㎡1.4万/㎡华银大张江集电港高宝金融大厦厦科技领袖之中邦MOHO东方金融广场都张江创新园2.2万/㎡陆家嘴板块：创想北园张江板块：均价41000-本案均价14000-2.87万/㎡84000元/㎡26000元/㎡周边商业格局本案下半年成绩斐然，在无投资回报率的情况下成交面积依然名列区域前3?商业氛围浓厚，带回报率商铺价格在2.84-3.5万/㎡?受供应影响首开当月能达到30-56套/月，其他首开10套左右。大多数项目续销都在2-3套/月2012.7-2012.12成体量成交面均价楼层均价规划交套均套均月去化名称区域(万积(万/销售方楼层(万/套数套面积总价速度㎡)（㎡）㎡)式㎡)数中房金谊广场2-4F分开盘30-56三林823062116443.32188905//（购物开续销2-3中心）3F1.469北蔡休开盘套闲广场1-3F分北蔡1.65866566102.981013032F2.1开盘26套（5成开回报）1F3.50开盘10套112F1.76开盘套1-2F或续销5套金地未三林1.69942723461.68871461、2F来域4分开1F1.84开盘套续销6套万科分开销开盘15套三林0.75441928322.781494152-4F2.872049售续销1-2套尚东国三林1.67841792.61792061F1F2.84续销1-2际名园1F1.702海上国1-2F或套北蔡2.38211251.7125207际花园1F1-2F2.44续销1套市场分析总结市场I.2012年整体办公市场供求热度低于往年，在下半年投资客积极入市的背景下，成交量达到2011年平均水平II.成交结构来看，大宗整购型写字楼及类住宅这2种成为成交主力产品III.浦东办公市场：陆家嘴为标杆（4.1万/㎡），产业办公为延伸（2.0万/㎡）的价格格局IV.浦东商业市场：氛围浓厚，带回报率商铺价格在2.84-3.5万/㎡，大多数项目续销速度2-3套/月本案p本案商铺以办公用途销售，整体单价达到2.78万/㎡，月均去化在2套左右，利润保证的同时实现主流去化速度关键字：产品、客户、推广Part22012年工作总结1.销售情况2.产品复盘3.客户分析4.推广分析1.销售情况分析—2012已售货量盘点成交套数成交面积成交均价总销金额4套北区-2F（已售未签4700.9329143.0520427241套）北区-3F11套1742.8726449.5546098131北区-5F3套529.5328627.34151590361套2012年万科南区-2F2049共签约（已售未19签套，1总面积95.612831.53平方，35996.62总签约金额34416370.8亿。套）4套南区-3F（已售未签3445.5232189.6714341142套）南区-5F4套445.5233265.381482039227套（签约19套总计，已售未签83959.9828860.65114287579套）截止至目前，万科2049年度销售完成率为114%，年度签约完成率为80%。2012年9月底首次开盘较为成功，10月为浦东办公楼市场售签排名第一。（备注：此数据截止至12月底）1.销售情况分析—2012剩余货量盘点北区截止到目前，北区剩余24套，南3570.77㎡，122446864元；南区剩余3套，349.91㎡，区14086648元。合计剩余27套，3920.68㎡，136533512元。区位楼层剩余套数面积（㎡）可售总销均价2F1014790.54亿36213北区3F34370.13亿309105F1116540.55亿33466小计2435711.22亿34291南区2F33500.14亿40257合计2739201.36亿348232.对产品认识—2012产品复盘面积段总套数已售套数已售套数比例已售面积签约金额100m?以下6583%4470.06亿100m?-150m?331339%17500.43亿170m?-200m?15960%17630.31亿总计542750%39600.