2013年厦门房地产市场回顾及2014展望?新景祥（厦门）房地产策划代理有限公司http://www.xinjingxiang.com/2014回顾2013温热渐凉，顺季而为的2013?2013年转眼即逝，2013的厦门楼市，经历了酸甜苦辣的一年。在政策层面，政府频繁“下旨”，楼市调控一再加码：新国五条、地方国五条细则等政策令众开发商应接不暇，其严厉程度史无前例；土地层面，供应紧缩，商住用地“地王”频现，各区域楼面价屡创新高，令人感叹“面粉贵过面包”；营销层面，上半年开发商加紧放量，抢夺有限客户资源，下半年放缓推盘节奏，求价不求市；市场层面，厦门楼市则是高歌猛进，“涨”声四起的一年。?2013年，厦门楼市走过四季，走过暖意的春天，经历了年初楼市回暖；走过炙热的夏天，年后的爆发式增长；走过凉意的秋天，年中政策缓冲期；走过冷冽的寒冬，年底的供销齐降。2013年已然过去，2014年楼市风云将如何变幻？我们一起共同探讨…2013，我们风云变幻中感悟厦门楼市2013市场回顾市场篇营销篇政策篇宏观篇报告框架房企篇附表1政策篇【2013年政策回顾】1.中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化；2.厦门“国五条细则”未能平抑房价，调控政策持续加码；3.“美丽厦门”规划讨论稿出炉，重大交通建设取得实质进展。全国政策环境政策篇中央坚持调控整体平稳，推进全面深化改革。年初“国五条”定调全年调控基调，坚持从紧遏制房价快速上涨；年末“三中全会”定调全面深化改革，更加注重长效机制建设。全年调控政策关键字为“限，稳，保，市”。2月20日，国务院出台“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策。五项调限控政策措施:（1）完善稳定房价工作责任制；（2）坚决抑制投机投资性购房；（3）增加普通商品住房及用地供应；（4）加快保障性安居工程规划建设；（5）加强市场监管。稳9月25日，国土资源部要求，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号。保10月29日，政治局集体学习会上，习近平强调加快推进住房保障和供应体系建设。11月15日，十八届三中全会“决定”中着重强调市场化，提出建设统一开放、竞争有序的市市场体系。房地产方面的改革有：1）农村土地流转改革；2）推进城镇化进程；3）提出房地产税立法与改革。未来的房产调控将逐渐退出行政干预手段，转而建立长效的市场机制。全国政策环境政策篇“宏观稳、微观活”。全国整体调控基调贯彻始终，但由于市场走势不同，地方调控导向分化。一二线城市调控加码，少数三四线城市适时松绑。一二线：收紧政策市场分化三四线：放松政策针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。10月13日发布《关于加本地户籍家庭已有1套住房的，可以北京房价上涨温州市场低迷快中低价位自住型改善型商品住房建再购买1套，无房的可以购买2套住房过快设的意见》，俗称“京7条”上海11月8日公布的“沪七条”要求，在市区就业满3年高学历者或专业技将二套房的首付比例由60%提至70%，房价上涨术人才可以获得购房补助，其购房补上海芜湖市场低迷同时延长非户籍居民家庭购房缴纳税过快助标准为所购房屋需缴纳房产契税的收或社保费年限50%和1万元安家补助的总额“穗六条”于11月18日公布。广州市要求，第二套住房贷款首付比例由2012年以来，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，广州60%提高到70%，从11月25日起执房价上涨营口市场低迷行。此外，非本地户籍居民限购一套过快并由财政出资给市直机关事业单位职房屋的社保缴纳年限从1年延长为3年工发放住房补贴，以刺激楼市消费出台“深八条”，将二套房首付比例房价上涨深圳将自2010年10月开始实施的仅允许提至7成过快新购1套住宅的原规定，调整为自舟山2013年年初起未买房的家庭允许新购市场低迷房价上涨1套住宅，且不计购买者是否为本地厦门厦六条，将二套房首付提至7成过快居民，及其已拥有的住宅套数政策分化厦门主要楼市政策政策篇继“国五条”后，出台实施细则加码，从严限购政策，政策实施效果不甚理想；年末调控政策持续收紧，以平抑市场预期。从政策上看，厦门版“国五条”可谓A国五条细则十分严厉，除先前二手房个税定为20%外，规定外地人不得通过补缴社医保等来买房。6月1日，厦门调整住房公积金贷款政策。对使用公积金贷款购买二套房的职工，调整公积金首付比例提高至六成，个人贷款最高额B度由40万元调整到30万元。11月底政府提出了温和的“厦六条”，将二套房首付提至七成。同时加强预C厦六条售证管理，对部分项目停止备案，停发预售证。12月10日后，厦门新出让地块将不再拥有购房入户资格，同时2016年起，取消购房入户购买厦门市商品住房，不再享有“购房D入户”政策。12月11日，政府出台预售证管理新规：其中包含“主体结构须完成二分之一以e预售证新规上，预售不得分层分单元申请，不得收取定金、预定款等细化条款”。厦门市政建设政策篇2013年8月《“美丽厦门”战略规划》讨论稿出炉，厦门将实施“大海湾”、“大山海”、“大花园”三大发展战略。《“美丽厦门”战略规划》要点：发展战略大海湾大山海大花园?城市目标：以“山-海”联系为核心,通发挥经济特区制度创新优势，秉承“海上花园”城市结合过空间结构的调整、交通骨打破行政壁垒，加快厦漳泉自然与文化的传统，把社会国际知名的花园城市架的引导、生态通廊的构建、的同城化过程，以厦漳泉为经济发展融入到“青山碧海、城乡发展的协调，建设美丽核心，促进沿海发达地区和红花白鹭”的自然特色之中，美丽中国的典范城市中国的典范城市。西部山区的区域协调发展。建设温馨包容的幸福城市。两岸交流的窗口城市闽南地区的中心城市温馨包容的幸福城市数据来源：《“美丽厦门战略规划”讨论稿》厦门市政建设政策篇交通方面取得重大进展，加快推进厦漳泉一体化建设，实现与发达地区全贯通，迈向轨道交通时代。厦漳隧道厦漳大桥向莆铁路翔安南岸地铁一号城轨三线厦深铁路完成设计通车正式通车同城对接线动工开始规划正式通车3月5月9月10月11月11月12月5月28日，厦漳大桥正式通11月，随着厦门市轨道交通112月28日，厦深铁路开通运营，车，伴随着大桥的正式开通，号线工程陆续开工建设，将从意味着珠三角、海西和长三角厦门到漳州的车程从原本的根本上改变城市的交通结构、三大经济圈的交通全贯通，厦2小时飞速提高到了40分钟。通行效率，意味着厦门正式迈门也必将通过各大经济体的串形成厦漳“半小时经济圈”。向“轨道交通时代”。联优化资源，高速发展。2市场篇市场篇市场部分市场土地市场住宅市场办公市场商业市场【2013年土地市场回顾】1.2013年厦门土地市场全年供应收紧，年末集中放量，热市助推地王频现；2.岛内进一步商服化，时隔两年再推商住用地解渴楼市；3.岛外加紧外拓，翔安新城、马銮湾新城成商住用地出让新热点。土地市场土地出让总量2013年土地供应收紧，全年出让用地391万㎡，同比2012年下跌36%；吸金156亿元，平均楼面价高达4802元/㎡，大幅上涨87%。近年厦门住宅总体供销统计图总出让面积居住地块出让面积总出让金额面积单位：万平米金额单位：亿元836786293.8663599609297.6538187.6391215156.4226183134.516610751.3200820092010201120122013?2013年总共出让49块地块，成功出让48地块，成交率高达98%；成交总建面积为391万㎡，同比下跌36%；总出让金额187.6亿元，平均楼面价高达4802元/㎡，同比大幅上涨87%。?商住地块出让面积为166万㎡，同比下跌27%。注：数据来自新景祥数据库土地成交结构土地市场2013年翔安成为新晋土地出让大户，商住用地较2012年占比大幅增加。2013年厦门出让土地分区域情况2013年厦门出让土地分用途情况办公酒店其他4%3%1%海沧建筑面积土地用地建筑面积土地翔安区域24%（万㎡）宗数性质（万㎡）宗数30%商住166.414海沧9210综合体72.74湖里559商业、办公商住办公、集美344121.317湖里31%43%商业思明695办公14.36同安14%集美同安215思明综合体酒店13.945%9%翔安11915其他2.1318%19%合计39148总计39148?2013年出让土地翔安区占比30%，为新晋土地出让大户，海沧区紧随其后，与2012年集美区占半壁江山不同，集美今年土地出让量大幅缩减，厦门加紧外拓远郊区域趋势明显；?2013年供应收紧，商住、商办用地供应量均有所收缩，商住用地供应166.4万㎡，商办用地供应136万㎡，与2012年相同，商住用地与综合体依旧是中坚力量。注：数据来自新景祥数据库土地市场商住用地分布特点2013年成功出让的14幅商住用地，多分布于待成熟片区；马銮湾板块异军突起，将成新一热点区域。厦门2013年出让商住用地分布?2013年出让商住用地中岛外占据12块，T2013P04多处于成熟度较低的片区，商住地块进一T2013P02步边缘化分布。马銮湾新城和翔安新城成2013G05未来热点区域。?2013年岛内仅出让商住用地2块，但已是2013JP022013JP03时隔两年再次出让商住用地，土地稀缺性厦门北站X2013P02愈发凸显。分别位于五缘湾及后埔片区，板块2012XP08五缘湾地块楼面价直逼三万。H2013P08翔安新城2013XP10马銮湾板块X2013P012013年商住用地重点板块出让情况H2013P04板块地块总建H2013P072013P15片区占比2013P10数（万㎡）8岛内221.8413%翔安新城351.8631%马銮湾新城352.0631%厦门北