谨呈：恒大·远大路项目营销策略提报长沙置业通投资咨询有限公司2011年2月片区房地项目定位2011年房地产市场情项目分析产市场预测况解析Projectposition2011realestateDistrictinthemarketforecastProject营销策略realestateanalysisMarketingmarketsituationstrategy目录CONTENTS2011年房地产市场预测2011realestatemarketforecast2011年房地产市场预测?宏观经济分析?宏观政策分析?2010年供销分析?2011年楼市预测宏观经济形势：人民币升值压力空前，国内通货膨胀形势严重，投资渠道不畅通，投资房产成为保值增值首选。人民币兑美元2009年—2010年的经济形势变化：近四年人民币汇率走势图人民币兑美元3个月NDF7.37.2741国家强盛，人民币升值趋势构成国际热钱大量涌入7.2的诱因。金融危机，财政投放4万亿，银行放贷97.16.836.8277万亿，刺激经济增长，保“8”。6.96.6326.86.7国际热钱涌入，国内大肆放贷，导致国内流动性充6.6人民币升值压力空前足，货币贬值成为现实。6.508.1.508.2.508.3.508.4.508.5.508.6.508.7.508.8.508.9.509.1.509.2.509.3.509.4.509.5.509.6.509.7.509.8.509.9.510.1.510.2.510.3.510.4.510.5.510.6.510.7.510.8.510.9.511.1.508.10.508.11.508.12.509.10.509.11.509.12.510.10.510.11.510.12.5央行金融制度不完善，监管措施有限，三率齐下，无法扭转流动性过剩问题。保值增值压力空前。2011年预测指标：指标20112010备注国家面临产业转型，民间融资未公开化，富余资金CPI预测4%3%预期调高，通胀压力大投资渠道较窄。信贷投放预测7万亿9万亿信贷缩减，回收流动性稳健、回收流动性为主（提高准货币政策宽松紧缩备金率、利率）继续支持经济发展，产业财政政策宽松宽松投资房产成为保值增值首选。转型2011年房地产市场预测?宏观经济分析?宏观政策分析?2010年供销分析?市场专题研究?2011年楼市预测1、行业政策调控：调控政策出台与长沙市市场反映：国四条4.17新政9.29新政1、各地区、各有关部门要切实履行稳定1、各地要加大贯彻落实房地产市场的1、增加普通商品住房的有效供给房价和住房保障职责宏观调控政策措施的力度2、大规模推进保障性安居工程建设2、坚决抑制不合理住房需求2、完善差别化的住房信贷的政策3、调整住房交易的环节的契税和个人3、加强市场监管3、增加住房有效供给所得税优惠政策4、继续支持居民自住和改善型住房消4、加快保障性安居工程建设4、切实增加住房有效供给费，抑制投资投机性购房5、加强市场监管5、加大住房交易市场检查力度2009年最后1周成交量价：2010年最后1周成交量价（4553元/平米；3420套）（5850元/平米；7442套）2010年，调控政策对长沙房地产市场的影响力越来越小。2、2010年政策调控细则：主要调控措施实施手段具体内容二套房认定标准1.二套房认定标准为“认房又认贷”出具纳税证明2.提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的提高门槛，限制投资、投机提高首付比例、3.首套房90㎡以上首付30%以上，取消7折优惠利率；对二需求购买力贷款利率套房执行首付50%的标准，贷款利率不得低于基准利率的行政干预“限购1.1倍令出台”4.9.29新政后全国15城市实行限购令，效果显著1.个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年住房营业税调整2.土地增值税，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和增加税收调节土地增值税调整东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%房产税筹划出台3.重庆、上海加紧制定房产税征收方案，。1.央行年内6次提高存款准备金率，共冻结流动资金1.5万亿降低银行信贷提高银行存准率额度、限制银2.预计2011年信贷额度约为7.5万亿左右。环比减少1.5万降低信贷额度行放贷亿年初，抑制投机（贷款二次置业者）需求年末，抑制投资（一次性付款二次置业者）需求3、2010年政策小结：当前的经济形势三大特点：政策调控三大有效措施：1、人民币升值压力空前1、提高门槛，抑制投资、投机需求购买力2、通货膨胀率较高2、增加税收调节3、投资渠道不畅通3、降低银行信贷额度、限制银行放贷年初，遏制投机（贷款买房），效果保值增值压力大较好；年末，遏制投资（一次性付投资房产成首选款），收效甚好，受期限影响，容易反弹。2010年，在国际热钱入场、流动性充裕、通胀压力大的前提下，投资者猛烈冲击市场。导致三次调控均以失效告终，从市场反映看，调控效果一次比一次弱。4、2011年国八条出台：主要内容调控目标1、进一步落实地方政府责任。1、确定政府绩效考核目标2、加大保障性安居工程建设力度。2、加快商品房替代品建设3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。3、调高营业税与完善增值税，抑制二手房交易4、强化差别化住房信贷政策。4、提高二套房首付比例60%，贷款利率为1.1倍5、严格住房用地供应管理。5、加强土地市场的供应、准入、闲置处理6、合理引导住房需求。6、限购令出台7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。7、落实绩效考核目标8、坚持和强化舆论引导。2011年，国八条对比2010年国四条，主要差别在：1、营业税全额征收；2、各项政策由点到面全国实行：二套房贷从严（首付、利率）；限购令3、各地政府绩效考核制实施；5、2011年国八条长沙市场影响预测：长沙市场背景：限购令全国实施；一套房贷利息提高，二套房贷首付、利息提高，去年市场火爆，土地交易火爆。银行信贷额度同比下降，民间融资机构活跃，融资渠道较宽。成交量通胀压力较大，保值增值成全民关注焦点。成交价格1季度2季度3季度4季度价格坚挺，成交量下降价跌，量平价升，量涨开发商短期内不差钱；迫于后期开发，未找到融资渠道的开发商加价，受资金回笼或找到新的融资渠道；开发商跌价回笼资金；刚需购房者观望中，购房成刚需被动接受市场行情，受生活境况及美好城市本增加，等待降价；刚需受生活境况及美好城市远景的远景的影响；投资者被迫撤离市场（限购影响出手购房；全国实施），转投其他高风投资者找到应对新政方法，无论受挫或盈利，重险类投资产品投资者厮杀其他高风险投资渠道受回稳健获利的房产投资。挫或盈利年。下，度过2011交量持平的情形小幅上涨，成长沙市场在价格6、小结：政策从严，究其根源：2011年度，通货膨胀高位运行，流动性充足，投资渠道较窄，房产成稳健投资收益首选……当房产价值远高于使用价值时，投资属性成为支撑高价格的唯一法宝。剥离房产的投资属性，使住房回归民生，才能最终降低房价。国八条新政未从根本上解决供应问题，只是暂时性的将投资客驱逐出场。并未能改变大的涨势。我司认为：2011年度操盘策略，上半年随行就势，不博弈价格，根据开发商年度资金计划以及严格的客户筛选策略，制定量价关系。下半年，随着政策消化过后，刚需客户及投资者改头换面再度入场，博价为主。2011年房地产市场预测?宏观经济分析?宏观政策分析?2010年供销分析?2011年楼市预测1、市场认知——供、销近三年来新建商品房供、销、供销比走势（面积）：单位：万平米近三年来长沙市新建商品房供、销及累计六月供销比走势3002.0供应量销售量累计供销比2701.52401.02100.51801500.0120(0.5)90(1.0)60(1.5)300(2.0)123456207088年91011121234520609年789101112123204105年67891011供销汇总：年份年供应量年销售量月均销售供销比供、销趋势：2008年1188.91067.989.01.112009年996.0885.473.81.12市场供、销两旺。环比去年上2010年（11月）1326.41218.3101.51.09均值1170.41057.288.11.11涨40%。后市继续看好。销售增截止11月，长沙累计供应1326万平米，销售1218万平米，月均销售突破百万平米。全年供销比为1.09。小于近三年供销比均值。速快于供应增速。2、市场认知——量、价走势：价格上涨特点由“稳步持续”到“阶段性，短周期”的变化。市场正上演“有压又弹，压的越狠，弹得越高”的情节。恐慌性购房时代来临。?2009年良好的销售形势导致价格持续稳定的上升，从3400元/平米上年份销售总套数周期周销售套数涨至4500元/平米，涨幅1100元/平米。2009.3～12月158970443613?2010年年初量、价延续了2009年上涨趋势，直至4.17新政出台，价2010.3～12月147058453268格出现波动，销售量下降。3季度开始量价齐增（销售量稳步快速上环比去年同期，住宅市场销售总套数及周销售量涨，价格呈阶段性上涨，涨幅越来越大、周期越来越短）。9.29新政下降约为10%。对市场的调控影响力明显降低。涨势价格浮动阶段性上涨上涨延续价格持续稳步4.17新政9.29新政3、市场认知——畅销户型单位：套2010年不同面积区间整体供销情况供应量销售量供销比2010年个面积段的户型供销比均接近于1。600001.51.161.141.090.990.861.0畅销面积段主要为60～90平米的户型，全500000.5年供销比为1.1