日期：2011年10月见地墨攻思考模型——【项目价值及问题点界定】【项目市场机会研究】【项目发展战略】【项目定位】【项目物业发展建议】【项目营销推广策略】PARTPART1——1——用客观的眼光定义自身和目标知己知彼，百战不殆【项目价值及问题点界定】[城市属性]砀山地处安徽省最北部，地处苏、鲁、豫、皖四省七县交界处；是安徽省连接欧亚大陆桥的唯一通道【安徽省砀山县地理位置】近期重点向近期重点向东东、向北、向北发发展，建展，建设设适度向西部和南部适度向西部和南部发发展展城市成熟区?新兴的城市：中华梨都，中国重要的果蔬生产加工基地；以发展新型工业和现代服务业为主的园林旅游城市。?安徽省在欧亚大陆桥中的窗口城市，优质水果生产加工基地，新兴的生态旅游城市”。规划到2010年，城市人口19万，建设用地19.4平方公里；到2020年，城市人口为30万，建设用地31.7平方公里。[区域属区性域为砀]山县经济技术开发区，定位为居住、商贸、文化、旅游休闲等职能区，与城市核心商圈仅一路之隔，受核心商圈辐射明显，为区域快速发展奠定基础，区域目前处于发展初期。【砀山开发区规划【砀山各区的分布图】图】城市核心老城城西商业圈城东城东城南【区域功能定位】?砀山经济开发区于2006年6月经安徽省人民政府批准筹建，规划面积5.52平方公里，远期控制规划面积40平方公里，紧靠砀山县城东、南部，辖6个社区，主要承担科技办公、居住区、科技用地，集中布置商业、金融、服务业等多种公共设施。园区内已落户企业90余家，其中规模以上的企业38家。包括国内外知名企业，有华孚色纺、中粮股份、海升果业、光大国际新能源等。已经形成了果蔬食品加工业、轻纺服装制造业、机械电子产业、新能源，新材料产业、高新技术产业、商贸物流产业以及板材加工业等支柱产业。砀山经济开发区正在成为皖北地区投资环境最优、最具活力的开发区之一。[项目区位属性]?本案地块紧邻城东开发区核心生活圈内，交通条件好。?目前区域仍处在发展初期商商业业，居住氛围有待提升；核心核心项目地块?地理位置靠近县城边缘，所有的项目都是基于未来潜力的层面上，需要时间的推移才能有更准确的定位。[基地属性]?地块人民东路南侧，椰风路东侧，交通可达性强；?紧邻东方购物广场，商业配套上，有利提升项目认知度；?周边企业较多，华宇集团，光大能源等企业员工较多，加上新汽车站的建成，以及县城东部的程庄，李庄等集镇人口较多，项目客户来源有一定支撑点。?可利用的景观资源缺乏，东、北、南侧都于待开发土地，近身性配套缺乏。[用地属性]地块指标显示项目有打造砀山县城东第一品质大盘的空间，项目内部土质好，地下水源相对丰富，方便项目打造水景观体系及减少项目开挖成本。?地块位置椰风路东侧出让面积241亩?东区大项目较少，有空间打造砀山城东第一品质大盘空间，有利拉升项目形象。指标?目前市场上新项目体量都比较大，必然提升项目市场风险.?地块形状非常规整，非常有利于产品的规划排布地形?在政府所规定的容积率下，项目楼面地价约800元/㎡，地价高，售价低，带来成本提升；成本?后期做一部分小高层，合理利用容积率，将有利降低项目成本投入。?低密度住宅（联排别墅或花园洋房）市场空间有限，只能用很小的量来带动项目的品质和档次，不能通过它来带动销售量。[目标界本项目的使命——安全、利润、品牌或更多?……定]城市属性砀山地处安徽省最北部，四省七县交界，为新兴的工业及服务业县城。“城市东扩”为砀山县城市主流发展方向，定位为居住、商贸、文化、旅区位属性游休闲等职能区，与城市核心商圈仅一路之隔，受核心商圈辐射明显，为区域快速发展奠定基础，区域目前处于发展初期项目属性项目靠近城东居住核心区，体量巨大，项目有打造砀山东区第一品质楼盘的空间和气度。项目界定：城东中央生活区，城市第一品质大盘项目。※在高地价，高成本前提下，物业合理组合，有利规避开发成本及市场风险的影响。那么，基于项目使命和项目属性界定，我们必须跳出现有的竞争，建立高占位标杆标识，实现形象一跃[目标界定]对高占位标杆形象的理解：如何选择？高端路线性价比路线?价格标杆?品质感?景观标杆?热销，形成口碑?户型面积?高性价比?配套标杆?高形象标杆思考：本案欲打造成标杆性项目，发力方向在哪里？[目标界定]价格：高成本影响，项目价格必然是城市标杆?本案处于城东中央生活区，紧邻城市核心商圈，地段价值高?阳光花园项目在前期已形成较好口碑，拉升区域认知度；?项目周边聚集较多高收入人群，如：事业单位职员，私营业主等；?项目高成本效应，必然带来高销售价格景观：大景观体系，通过细节景观打造赢得市场?大型方正地形，有利构建项目景观体系，特别是北方稀有的水景观体系；?小规模、高容积率指标限定项目景观空间，项目后期景观细节塑造配套：受核心商圈辐射明显?虽然是新区，但是与老城区核心商圈并不远，受辐射明显。面积：同质化竞争激烈，但可挖掘的空间大?目前市场户型创新及物业类型突破仍有较大挖掘空间[目标界定]高端路线性价比路线?区域已形成城市价格标杆属性?品质感?受核心商圈辐射明显，区域认知度高?热销，形成口碑?市场产品可创新的空间大?高性价比?高形象——本案欲打造成标杆性项目，不应仅仅独辟蹊径走精品化路线，我们必须拥有“鱼”与“熊掌”都兼得地雄心壮志[目标界通过项目解析，得出本项目面临的核心问题定]项目界定?城东中央生活区，城市第一品质大盘项目+?在高土地成本下，项目开发周期内保持较好的现金流，实现利润项目目标最大化，降低市场风险。?树立标杆形象，树立“鱼”与“熊掌”都可兼得雄心壮志Q1如何通过准确的战略定位和合理的发展模式打造项目的核心竞争力，跳出现有竞争，从而确立项目高占位的标杆形象，形成形象上飞跃？核心问题Q2在高土地成本前期下，何种物业组合有利规避开发成本及市场风险的影响？PARTPART2——2——基于项目价值及项目面对的核心问题，对于市场我们的“突围”的方向在那？带着思考，放置现实而“凭栏赏月”【本案市场机会研究】砀山县GDP与发展水平砀山历年GDP情况10078.9665.3352.0357.315042.5502006年2007年2008年20092010GDP（亿元）42.5552.0357.3165.3378.962010年地区生产总值总量比“十五”期末增长了一倍多。全年地区生产总值完成78.96亿元，增长14%,其中：第一产业完成26.26亿元，增长5.7%；第二产业完成32.73亿元，增长25.9%，其中工业增加值完成28.93亿元，增长28.5%；第三产业完成19.97亿元，增长9.0%。一、二、三产业比例为33.3:41.5:25.2。第二产业比重不断提高，经济的快速发展，均有利于房地产市场的良好发展砀山县人均GDP2009年人均GDP突破1000美元大关，标志着砀山人民生活已经解决温饱问题，经济发展将跨上一个重要台阶。人均GDP达到1000美元为国民经济持续快速协调健康发展奠定了一个良好的基础。2010年更是五年涨幅最大的一次，达到18.7%，为历年之最。1000020.00%800015.00%600010.00%400020005.00%00.00%2006年2007年2008年2009年2010年人均GDP（元）45615371596767257984涨幅15.60%15.08%11.10%12.70%18.70%人均GDP水平与房地产发展的关系启动启动高速增长高速增长平稳增长平稳增长衰退增长衰退增长0-800US$0-800US$800-4000US$800-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$砀山县人均收入、消费、存款水平较低，大宗商品消费能力有限1500010000500002006年2007年2008年2009年2010年人均可支配收入6468732687811020412020人均消费支出45795482630969298506砀山县城镇居民生活稳步提高，经济实力逐渐增强，购买房地产的能力逐渐提高；特别是2009年后北方居民历来就有存储积蓄习惯，很大一部分都是用积蓄买房。财政收入稳步增长，金融机构存、贷款余额大幅增长100000050000002008年2009年2010年金融机构存款余额590271658276850379(万元）金融机构贷款余额147143167704226766（万元）金融机构存、贷款余额大幅增长。年末金融机构存款余额850379万元，比上年末增加192103万元，增长29.2%，总量创历史新高，增幅比同期提高17.7个百分点，其中：储蓄存款678780万元，比上年增加128285万元，增长23.3%，人均储蓄存款6863元；年末金融机构贷款余额226766万元，比上年增加59062万元，增长35.2%。砀山县宏观经济环境对房地产的影响积极影响?砀山县GDP逐年持续增长，房地产初步发展期，潜力很大，发展前景看好；?砀山县社会零售消费总额增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强；?人均住房面积还有较大的增长空间。消极影响?第三产业发展缓慢，经济发展有一定的阻力；?住房支出比重与房地产发展不协调，居民住房支出相对较大；?砀山县是典型的消费型县城，导致对房地产消费有一定障碍，并对其总价格较为敏感。[房地产市场现状]5040302010020092010房屋施工面积（万28.4242.73平方米）房屋竣工面积（万21.9117.59平方米）商品房销售面积5.6816.75（万平方米）房产在城市经济支柱产业地位明显，从2009年的数据可以得出，供远远大于需求