南山“天池林海”南山“天池林海”项项目目市市场调研场调研及定位及定位报报告告重庆鼎合房地产顾问有限公司2010年12月目录contentsNO:1项目本体研究分析NO:2房地产市场分析NO:3目标客群分析NO:4项目定位分析NO:1项目本体研究分析1、项目概况2、区域规划3、项目现状环境分析4、小结一、项目本体研究分析项目概况项目概况项目地处南山黄桷垭，紧邻南山公路，三面均被30亩国家森林公园所环抱；规划用地近16万方，将打造成南山鼎级生态纯独栋别墅社区。主要经济技术指标：规划用地面积：157248.7ｍ?总建筑面积：67055.13ｍ?建筑密度：20.9%容积率：0.43绿化率：50.1%产品类型：独栋一、项目本体研究分析区域规划区域规划本案位于南山腹地，该区域是重庆的自然风景圣地、文化胜地，生态宜居宝地。南山位于重庆市南岸区，东接大岩洞风景游览区，西邻南山植物园，南接规划的植物园科研苗圃区，北以南山公园北路为界；是重庆市重点发展的旅游景观地带，区域蕴藏着巨大的升值潜力。一、项目本体研究分析区域规划——南山的地位与价值?山城的缘由：重庆由两山（铜锣山、中梁山）、两江（长江、嘉陵江）围合而成，南山是铜锣山其中一个山脉，南山是距重庆市区最近的一座山，成为主城区居民避暑、居住的首选胜地。?南山未来的发展：重庆城市发展多格局化，南北向发展，南山绝无仅有的山景资源吸引了很多客户，更是重庆政府重点发展的旅游景观区。?南山土地的稀缺：南山区属于传统别墅区，政府对别墅用地的限制直接造成了南山土地的稀缺，未来南山别墅项目将少之又少。而土地的稀缺直接降低了南山整体容积率，提升了居者的舒适度。一、项目本体研究分析区域规划——南山的地位与价值?天然屏障，隔断外界一切噪音与粉尘！南山如同天然屏障，支撑着南岸区环境资源、阻断来自外界的一切污染；南山风景区总面积2500公顷，平均海拔400余米，这里的山岭连绵起伏，植被茂密青幽，是重庆市天然的绿色屏障和气候调节库气候温和湿润。?主城肺叶，绿色氧吧生态又健康！南山素有“重庆氧吧、绿色屏障、主城肺叶”之称，占地700万平方米，林木覆盖率达6-70%。未来发展生态屏障宜居城镇一、项目本体研究分析项目现状环境分析——地理环境地理环境项目位于南岸区南山风景区核心，东临城市道路，北有城市支路（规划中），南、西面均挨国家森林公园；距南坪步行街仅5公里、解放牌约15公里，主城繁华商业近在咫尺；繁华、幽静的瞬间切换仅几分钟车程，快的令人叹为观止！解放碑距距离离本本案案1155公公里里商圈本案本案南山风景区里里55公公案案离本本距距离南坪商圈一、项目本体研究分析项目现状环境——地块现状地块现状本案整个地块呈长腰型，南北平均长553米，东西平均长260米，基地最大高差78米，内部属坡地，且地势居高临下；整个地块基本上均被自然植被所覆盖，因地制宜，利用现有自然资源打造本项目内部景观。山脊山谷缓坡东西向南北向一、项目本体研究分析项目现状环境——周边配套周边配套周围配套设施相对不是很齐全，但本案处于“离尘不离城”的静谧自然之中。?生活配套：项目距南山街道所在中心区域近700米，生活设施齐全、方便。?教育环境：项目周边有第二外国语学院、工商大学、邮电大学等高校。?交通条件：目前，本案只有南山公路一条主干道通往各个城区；南山公路与其他三条道路交接，南面从南滨路，北面从上新街，中央有主城环线；真武山4座隧道之间将修一座互通式立交通往南山，项目已动工建设，建成后会给出行带来更大便利。南山竹海南山森林公园一棵松观景台南山夜景重庆邮电大学南山公路一、项目本体研究分析小结1、区域规划带来巨大升值“钱”景：南山是重庆市重点打造的旅游区域，未来旅游产业的发展将大大提高项目的升值空间；2、地段的稀缺性：由于南山整体规划的限制，未来南山特别是别墅项目将会越来越少，更为稀缺；别墅项目零星散落在南山各处，南山整体容积率低，生活舒适度高；3、视野开阔无极限：南山是重庆主城区的至高点，视野开阔，俯瞰江北、渝中、巴南、南岸四大主城区的美丽夜景；4、丰富的自然资源：本案三面紧挨30亩国家森林公园，充分利用其自然资源和地理优势，提升项目价值点；5、自然坡地打造视觉盛宴：利用本案自然落差的坡地、不规则洼地，打造成较好的景观视觉通廊；大面积的自然植被，多为香樟、银杏、松柏等名贵植被，依山内水，完美的将山、水、景、人融为一体；6、山路崎岖导致路况差：本案只有南山公路一条山路且路况不是很好，并与城市主干道连接少，道路选择的单一性导致了业主出入的不便。NO:2房地产市场研究1、宏观市场政策分析2、土地市场分析3、区域板块市场分析4、区域别墅市场分析5、市场在售竞争楼盘分析6、小结二、房地产市场研究宏观市场政策解读2010年全国楼市价格直线上涨，特别是一线城市，国家为了遏制“楼市泡沫经济”，相继出台了一系列调控政策（如：4.17、9.29政策），国家各部委、各地政府积极响应国家宏观政策并颁布了一些措施，其中，特别针对高房价豪宅、多套购房者进行了各方面严厉的限制与打压，促进房地产市场平稳健康发展。?从中央到地方，此起彼伏的调控声不断印证着“史上最严调控”的判断，而开发商融资渠道的收紧、房屋预售制的健全、房贷的从严控制、渐行渐近的房产税等一整套调控机制的形成与健全，也都昭然若揭地预示着调控的不二决心；?国家对整体宏观经济发展的“保8”目标不会改变，房地产市场萎靡可能性较小。二、房地产市场研究宏观市场政策对别墅项目的影响?中高端物业受到政策的约束力逐步增大，短期内可能将形成市场观望；?重庆楼市调控的总体思路是实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”。重庆并不会针对所有商品房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房，本项目所面临的政策约束相对较大；?重庆多家商业银行已全部停办第三套房贷，因为本案的目标客群是多次置业者，这项政策对一些按揭买房的客群有一定的影响。NO:2房地产市场研究1、宏观市场政策分析2、土地市场分析3、区域板块市场分析4、区域别墅市场分析5、市场在售竞争楼盘分析6、小结二、房地产市场研究土地市场分析——土地出让土地出让2009年至2010年10月，南岸区共出让居住类用地13宗；土地面积总计约166.7万平方米，建筑规模达319.7万平方米左右。土地位置用途土地面积（万㎡）建筑规模（万㎡）竞得时间南岸区南坪西路C、F分区宗地商业364436442009-9-3南岸区南坪组团K分区K1-4-1/02号二类居住、商业金融业27435274352009-9-25宗地南岸区茶园鹿角组团F分区F42-7/01二类居住18661336622009-9-27号、F42-8/01号宗地南岸区黄桷垭组团C分区C7-1-4/02号（部分1）、C7-1-7/02号（部分二类居住、商业金融业5296387944572009-9-272）、C7-1-7/南岸区南坪组团G标准分区G21-1-二类居住兼容商业529852982009-10-161/02号宗地南岸区弹子石组团G分区宗地居住、公建及相关配套设施用地33660014500002009-12-30南岸区黄桷垭组团B、C分区宗地一类居住、二类居住、商业金融业451341.52451341.522010-3-4南岸区茶园副控规组团A01-1/01号、A01-2/02号、A02-1/01号、A03-商住198612677132.42010-5-71/01号、南坪区南坪组团G标准分区G18/02号二类居住兼容商业610235800.37宗地经开区南坪组团I分区I13-3/02号宗二类居住、商业金融业、公共绿地1216662253地未竞得南岸区南坪组团D标准分区D4-3号宗商业兼容二类居住用地1099967811.37地南岸区南坪组团D标准分区D4-3号宗商业兼容二类居住用地10999109992010-6-25地南岸区茶园-鹿角组团F分区F06-二类居住55403554032010-8-1601（部分）、F12-1-01宗地总计　1666898.523196716.26　二、房地产市场研究土地市场分析——土地成交土地成交土地面积（万建筑规模（万起始价（万成交价（万土地位置用途竞得单位竞得时间出让方式㎡）㎡）元）元）重庆迪赛实业（集团）有限公司、重庆南岸区南坪西路C、F分区商业36443644782卓越工贸有限责任公2009-9-3782挂牌　宗地司、重庆郡都物业发展有限公司南岸区南坪组团K分区K1-二类居住、商业重庆腾科置业有限公2743527435149522009-9-2514952挂牌4-1/02号宗地金融业司南岸区茶园鹿角组团F分区重庆丰业房地产开发F42-7/01号、F42-8/01号二类居住186613366225842009-9-272584挂牌有限公司宗地南岸区黄桷垭组团C分区C7-1-4/02号（部分1）、二类居住、商业重庆渝开发股份有限529638794457661032009-9-2766103挂牌C7-1-7/02号（部分2）、金融业公司C7-1-7/南岸区南坪组团G标准分区二类居住兼容商重庆市明发房地产开5298529826282009-10-162628挂牌G21-1-1/02号宗地业发有限公司南岸区弹子石组团G分区宗居住、公建及相3366001450000500297誉越有限公司2009-12-30500297挂牌地关配套设施用地一类居住、二类南岸区黄桷垭组团B、C分北京大成开发集团有居住、商业金融451341.52451341.521144472010-3-41210