20112011年年11月月佛山张槎宏城地块佛山张槎宏城地块市场调查及定位报告市场调查及定位报告|Page1佛山张槎宏城地块研究报告形象定位及销售部署建议张槎产业经济发展情况项目区位及用地条件分析物业市场分析定位及产品建议形象定位及销售部署建议12345汇报内容|Page2佛山张槎宏城地块研究报告|Page3佛山张槎宏城地块研究报告第一部分：第一部分：张槎产业经济发展情况张槎产业经济发展情况广州南海禅城张槎|Page4本案张槎位于佛山市禅城区西部，总面积26.5平方公里，是广佛经济商圈的重要组成部分。张槎的地理位置佛山张槎宏城地块研究报告南沙港白云机场佛山东站佛山车站，且能广泛利用港澳的市场优势，推动张槎城市化和产业国际化进程顺德张槎佛山一环广珠西线汾江路佛山大道中季华路佛山机场佛山一环佛开|Page5高速广珠、佛开高速公路、一环、佛山大道贯穿境内，到达广州的新白云机场、火车站、南沙港三大交通枢纽均仅需40分钟车程，充分接受广州的辐射，与广州共享交通网络、金融资本、人才和信息等资源，实现产业联动、功能互补张槎的区位优势佛山张槎宏城地块研究报告年张槎情况及增幅05-09GDP050000010000001500000200000025000000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%增幅GDP10600001277916156290818938312002717-20.56%22.30%21.17%5.75%20052006200720082009|Page609年禅城各镇区GDP虽然张槎的经济总量在禅城中处于中下游，但依托产业发展，张槎经济持续增长经济增长非常迅速。从05-09年，张槎每年的GDP平均增速达17.45%。0500000100000015000002000000250000030000003500000张槎经济发展GDP329771326304932002717932359祖庙石湾张槎南庄佛山张槎宏城地块研究报告（万元）（万元）已成为全国重要的针织品生产基地和集散地，有“中国针织名镇”称号。31.77%1295张槎三大产业产值情况|Page7针织产业第一产业第二产业第三产业产值，从业人员57800人。09年产值约50亿元，占第二产业产值的31.77%，2—张槎以第二产业为主导，形成针织为龙头，服装、陶瓷、电子、包装材料、金属制品、等行业协调发展的工业格局，引进巴斯夫、汉莎等世界500强企业和新一佳;—张槎已建成六大传统针织城及现代化工业园区，拥有针织企业2559家，厂房面积266万m张槎的产业结构佛山张槎宏城地块研究报告。，面积14.88平方公里，2010年基本完成建设，引入佛山普立华、佛山日丰等数十家数码汽配企业，是高新区目前主要的高科技产业区域。—打造光电和汽配产业群中部高新技术产业园区有A-D四个片区，A区（张槎园）占地约300亩，有6家以科技为主的企业进驻，拟培育成为电子产业基地；D区（玉带片区）拟培育成卫星导航项目及无线射频识别技术产业基地。本案位于D区，规划利好效应明显中部高新技术产业园区|Page8民营科技园（张槎园）城西园是佛山高新科技园三园区中首先启动的核心区域高新开发区城西园佛山国家高新技术开发区城西园积极建设规模工业园，吸引大型企业进驻佛山张槎宏城地块研究报告，与2001年相比增加了12万人；产业人口包括技术工人、生意人、企业管理人员等。—居民收入水平不断提升，本地居民和产业人口构成了本区最主要的购房群体，也带动了周边的租赁市场和投资需求。张槎人均情况GDP3162640440561237166097419110282|Page9020000400006000080000100000120000200420052006200720082009—张槎2009年常住人口仅8万多人，外来人口则达20多万人，绝大部分为产业人口产业快速发展，带来了大量的产业人口佛山张槎宏城地块研究报告|Page10张槎地区利用广佛利好，以产业经济为依托，积极进行产业升级，为本区房地产市场提供购买力和购买人群张槎地区产业经济发展状况小结佛山张槎宏城地块研究报告2-1项目区位条件2-2项目用地条件|Page11佛山张槎宏城地块研究报告第二部分：第二部分：项目区位及用地条件分析项目区位及用地条件分析|Page12项目区位条件2-1佛山张槎宏城地块研究报告往广州桂城东-千灯湖未来佛山CBD东平新城禅城|Page13本案张槎2009年以前，佛山市的发展重心是东和南，向东发展南海桂城，向南发展东平新城。与禅城其他镇街城市面貌飞速发展相比，禅城西部的张槎发展脚步蹒跚，临近禅城中心的价值被大大削弱。在城市规划中的地位佛山张槎宏城地块研究报告改造城中村，提升形象、优化功能、增添魅力，建设现代化中心城区东提中贯通打通交通脉络，完善“一快一慢”两套交通系统，促进禅城南北交通顺畅|Page14西进禅城西部板块以精品新城定位规划发展，优先安排基础设施建设，重点布局高端产业项目，成为未来发展热点直到2009年，禅城区意识到区域发展的不平衡，提出“西进”策略，将禅城的城市发展策略调整为“东提、西进、中贯通”，加速发展禅西板块，把张槎打造成宜商、宜居、宜工的禅西新城。在城市规划中的地位佛山张槎宏城地块研究报告结合五峰公园、五峰路及莲江路布置商业及居住用地，建设成张槎片区的高档居住休闲区东.南部沿佛山水道设置商业混合用地，提高对佛山水道的利用率，发挥佛山水道的滨水功能东.北部东片区西片区本案传统村落特色片区高档居住休闲新区|Page15西.北部西.南部结合大江片区的改造发展商住功能，为未来发展特色产业提供后勤服务玉带片区设置商贸型用地，发展以针织、制衣产业为主的高档次商贸、展示中心，作为张槎特色产业的一部分张槎定位禅西新城，商聚张槎，划分东西片区促进发展；项目位东西片区的交界处，规划建设纺织产业的商贸博览展销中心，地位和形象将有巨大变化，对于项目价值的提升有帮助。在城市规划中的地位—“”—佛山张槎宏城地块研究报告祖庙张槎路玉带路槎湾路兴业路华宝路仙槎路汾江河五峰公园本案|Page16张槎民营科技园项目周边有张槎路、玉带路、槎湾路、兴业路，华宝路等，能快速到达五峰公园、张槎公园、文化广场、张槎民营科技园、佛开高速、祖庙、汾江河、石湾南庄等。项目周边交通便利佛山张槎宏城地块研究报告。—项目经过槎湾路，轻工路，10分钟车程即可到达祖庙商业中心。（轻工路效果图）祖庙|Page17项目=10分钟直达祖庙本案—2009年开始，张槎共投资7.5亿元，建设开通三条主要交通干道：轻工路，张槎西路，季华北路。—轻工路东起佛山大道，西至华宝路，全长4.2公里，是张槎东西走向的交通大动脉道路改造将实现张槎南北贯通、东西畅顺佛山张槎宏城地块研究报告广州南站北滘东平新城张槎2010年6月公布数据称，地铁4号线向东延伸至广州大石，张槎与广州关系瞬间拉近。本案距离地铁口仅10分钟路程，这是项目最大的亮点之一。项目=10分钟地铁佛山西站。|Page181.2公里佛山地铁号线全长，途经张槎、季华路、陈村，是中心组团内部一条东西向的线路，联系南海区和禅城区佛山四号线近在咫尺416.6km本案地铁口佛山张槎宏城地块研究报告，如新一佳超市，麦当劳，中小商场，药店，张槎中学等；同时靠近保利的商业地带，能就近利用；—项目附近有张槎公园和文化广场张槎中学超市保利商业张槎公园药店幼儿园新一佳麦当劳邮局文化广场宾馆游乐城商场，供附近居民休憩娱乐，能够吸引部分情结较深、喜欢方便生活的原居民。本案|Page19—项目靠近张槎的商业路段，基本能便捷利用各种生活教育配套项目周边配套较完善佛山张槎宏城地块研究报告区域形象短期内不会有太大变化|Page20加油站地块玉带路规划路村民公寓地块周边环境较差佛山张槎宏城地块研究报告|Page21项目用地开发条件2-2佛山张槎宏城地块研究报告·地块四周比较方正，地块内无明显坡度，适宜开发住宅·西面是玉带路，可以开发临街商业·东南面有一凸出方形地块，可以考虑社区配套设施·西南面的加油站是项目硬伤，对于项目建筑体的排布和景观的设置有较大影响·北面临河涌，景观价值不高张槎二路|Page2275米加油站占地：13847㎡建面：34618㎡河涌玉带路地块形状比较方正，地质良好，容易利用184米佛山张槎宏城地块研究报告，项目规模小，居住舒适度欠佳，难以打造深入人心的项目形象，辐射范围有限。2，商业面积仅6000m2，总建3.5万m2|Page23项目地块占地1.4万m项目面积较小，能够影响辐射的范围非常有限佛山张槎宏城地块研究报告|Page24—城市新规划和道路交通改造对于项目有利好的影响，基本可以实现10分钟地铁生活，10分钟祖庙生活；—地块规模和周边环境制约了项目的影响力。项目发展条件小结佛山张槎宏城地块研究报告3-1住宅市场分析3-2商用物业市场分析|Page25佛山张槎宏城地块研究报告第三部分：第三部分：物业市场分析物业市场分析|Page26调研范围：张槎石湾片区住宅市场分析3-1佛山张槎宏城地块研究报告2010年禅城住宅市场交易状况|Page2705001000150020002500020004000600080001000012000成交套数342246602429490271628139819681028842成交均价9743953610384102519242978485609369992511358103201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月禅城区是佛山的核心区域，2010年上半年