南通如皋丁堰镇地块前期项目定位报告3月12日－4月7日东盛投资丁堰镇项目组东盛投资如皋市丁堰镇项目前期定位报告前言项目所处的丁堰镇有部分乡镇企业支撑，经济发展水平相对较好。但区域内房地产开发仍处于初级阶段，面临着城市量级不够，有效客群难以导入等难题。因此，本报告侧重通过对丁堰镇以及如皋经济发展水平及趋势分析，来探析东盛投资丁堰镇项目的发展策略及客群的可导入性，为项目的后续顺利开发提供坚实的市场依据。调研目的：?为项目提供整体行业与市场格局、区域发展环境分析、整体概念定位与发展策略研究；?为项目各功能区块提供选址建议、产品规划设计优化建议及经营策略建议。调研人员：东盛投资丁堰镇项目工作组调研时间：2011年3月12－4月7日2东盛投资如皋市丁堰镇项目前期定位报告报告索引第一部分：项目价值判断______________________________51.项目分析______________________________________________51.1项目地理位置分析___________________________________________51.2项目基本技术指标分析_______________________________________71.3项目自身条件对规划的影响___________________________________81.4项目物业类型组合中的共融性和矛盾点_______________________102、土地属性与客户需求的匹配_____________________________13第二部分：项目市场研究_____________________________141.如皋概况______________________________________________141.1地理环境_________________________________________________141.2气候条件_________________________________________________141.3历史沿革_________________________________________________141.4自然资源_________________________________________________151.5丁堰镇概况_______________________________________________162.如皋市宏观经济背景研究_______________________________162.1政策研判_________________________________________________162.2宏观经济环境_____________________________________________173.区域市场分析_________________________________________213.1如皋市发展规划___________________________________________213.2如皋房地产市场综述_______________________________________243.3可借鉴性产品分析_________________________________________29第三部分项目市场定位_____________________________361.项目特质回顾__________________________________________362.项目SWOT分析________________________________________362.1项目优势_________________________________________________362.2项目劣势_________________________________________________362.3项目机会点_______________________________________________372.4项目威胁点_______________________________________________372.5优势与机会的充分利用_____________________________________372.6劣势及威胁的弥补方案_____________________________________383.项目市场定位__________________________________________383.1定性描述_________________________________________________383.2案名_____________________________________________________384.项目客户定位__________________________________________393东盛投资如皋市丁堰镇项目前期定位报告4.1客源分析_________________________________________________394.2目标客户需求_____________________________________________405.最优市场空间判断及产品概念定位________________________416.项目产品定位__________________________________________416.1产品概念_________________________________________________416.2产品物业体量的确定_______________________________________426.3产品相关配套_____________________________________________456.４项目附加值提升建议_______________________________________527.项目价格定位_________________________________________537.1定价方法的选择___________________________________________537.2市场法价格确定___________________________________________547.3成本法价格确定___________________________________________547.4上市预期价格_____________________________________________568.项目营销建议__________________________________________578.1主诉求语_________________________________________________578.2营销点建议_______________________________________________58第四部分：项目建设进度及投资收益分析_______________591、项目建设进度_________________________________________591.1项目开发周期安排_________________________________________592.投资收益分析（保守方案）______________________________602.1投资分析的目的、依据_____________________________________602.2投资估算_________________________________________________612.3项目投入产出分析_________________________________________622.4项目销售收入_____________________________________________632.5项目投资回收分析_________________________________________632.6风险分析_________________________________________________653.投资收益分析（乐观方案）______________________________663.1投资分析的目的、依据_____________________________________663.2投资估算_________________________________________________673.3项目投入产出分析_________________________________________683.4项目销售收入_____________________________________________683.5项目投资回收分析_________________________________________693.6风险分析_________________________________________________71第五部分：总结及建议_______________________________72附件：丁堰镇总体规划修编_____________________