外滩九里项目运营规划2011年3月华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.1目录?一、总体目标?二、整体定位及开发思路?三、项目运营管理?四、项目风险管理及应对措施华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.2一、总体目标1、项目概况?地理位置：九里项目位于中山南路460号，坐落于外滩核心区域，复兴东路、中山南路等城市主干道交错其旁，并与黄浦江和世博会互为毗邻。其辐射3公里范围内，外滩、陆家嘴、人民广场、淮海公园新天地等主要商业商务中心近在咫尺。外滩18号陆家嘴外滩3号人民广场八佰伴豫园十六铺新天地世博会会址华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.3一、总体目标1、项目概况?四至范围：项目基地位于上海市黄浦区，中山南路以西,毛家路以南，外廊家桥街以东，紫霞路以北的围和地块内。基地为高层住宅建设用地，建设用地面积为3.3万平方米，总建筑面积13.4万平米，总计499套可售单元（含EF楼酒店式公寓211套）。华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.4一、总体目标2、战略目标?通过高品质景观、外立面、精装修的全面实现，为云端客户打造出符合其身份象征的产品，树立豪宅标杆，立足豪宅市场，成为豪宅典范。?以本项目为契机，拓展管理思路，创新管理手段，落实营造过程，为公司“九里系”高端产品大规模复制积累经验，培养人才。?以本项目成功使公司正式步入一线豪宅开发商，提升公司品牌知名度，占领房地产市场制高点。华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.5一、总体目标3、经营目标外滩九里预计总货值将近90亿元人民币，已完成签约金额约20亿元。项目可售货量盘点如下：面积187㎡188㎡245㎡277㎡310㎡360-420㎡剩余套数141113164455可售均价100000100000100000100000120000150000可售面积26182068441755421380422311可售金额2.662.074.425.5416.5633.47（亿元）综合以上数据，300平以上户型货值占整体75%以上。华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.6一、总体目标3、经营目标2011年项目经营目标如下：?销售金额目标16亿元人民币?结转金额目标34亿元人民币?实现净利润10亿元人民币?实现净利润率30%以上?打造华润置地系统顶级豪宅标杆华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.7一、总体目标3、经营目标外滩九里总体销售计划安排如下：年度销售金额4035353025）元20亿1615（1512.7105.3502009年2010年2011年2012年2013年（年份）华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.8二、整体定位及开发思路产品力项目定位项目定位项目定位市场/竞争消费者价值体系优化外滩九里Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.9二、整体定位及开发思路外滩板块江景资源建筑/景观/户型/精装/会所/物项目差异化竞争型定位项目卖点业与外滩的关系……做足外滩市场/竞争消费者跨版块竞争，强调外滩外滩客同板块竞争，强调区隔。对外滩稀缺资源占有欲需要有可炫耀的资本Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.10二、整体定位及开发思路外滩九里全新价值体系核心理念极致极致外滩外滩生活生活炫耀炫耀标标鉴鉴个性艺术个性艺术专属享受专属享受圈圈层层价值输出社社交交KK楼顶楼顶艺术艺术个性个性3#3#展五星级五星级SPASPA展大平层大平层设计设计价值支撑售中心售中心无敌无敌江江石材石材酒店酒店立面立面景景古古典典物物业业精精致致精装修精装修会会所所南外滩南外滩园园林林少少数人数人建筑建筑华润华润商业商业价值基础板板块块景观景观江景江景物物业业[[做做足外滩足外滩文章文章]]形形成成竞争型差异化优势竞争型差异化优势华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.11二、整体定位及开发思路建筑建筑房房型型景观景观精装修精装修华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.12二、整体定位及开发思路11、、沿袭沿袭外滩的新外滩的新古古典风典风格格建筑建筑22、全、全石材石材立面立面景观景观33、、拱形门拱形门廊廊进厅进厅设计设计房房型型44、、临临中山南路的地标建筑中山南路的地标建筑仪态仪态精装修精装修华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.13二、整体定位及开发思路11、豪华入户大、豪华入户大堂堂//彩绘玻璃彩绘玻璃建筑建筑22、地面、地面马塞克拼花马塞克拼花景观景观33、豪华、豪华电梯厅电梯厅及及轿箱轿箱房房型型精装修精装修华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.14二、整体定位及开发思路建筑建筑11、东、东看看江，北江，北看看外滩，南外滩，南望望世博世博景观景观22、外滩、外滩感感大大气尊贵气尊贵的的古古典园典园林林房房型型精装修精装修江景观园林景Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.15二、整体定位及开发思路11、、极具皇极具皇家质家质感感的围的围墙墙和大和大门门22、、灵动灵动的的水水景与下景与下沉沉式广场式广场建筑建筑33、、丰富丰富的的雕塑雕塑与与浮雕浮雕景观景观44、、回回家的精家的精神堡垒‘神堡垒‘入入口口大树大树’’房房型型精装修精装修Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.16二、整体定位及开发思路建筑建筑11、、奢奢华尺度华尺度感感/3/3米层高米层高/5/5米面米面宽宽景观景观22、主人、主人空间空间全套房设计全套房设计房房型型33、主人、主人佣佣人入户完全人入户完全动动线线分分开开精装修精装修44、、超超大大型型入户入户花花园园55、南、南向向四四个个房房间间66、中西、中西双厨双厨华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.17二、整体定位及开发思路11、、GDGGDG国宾馆国宾馆设计设计师师主主笔笔22、、KK、、JJ楼楼邱德光邱德光大大师操刀师操刀建筑建筑33、、直饮水直饮水入户入户//中西中西双厨双厨景观景观44、中、中央空调央空调//全全屋屋地地采暖采暖房房型型55、、同同层层排水排水//新风系统新风系统精装修精装修66、豪华、豪华卫浴空间卫浴空间//半半下下沉浴缸沉浴缸77、外、外墙墙外外保温保温88、系统、系统门窗门窗，，low-elow-e玻璃玻璃,,断断桥桥隔热隔热华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.18三、项目运营管理项目关键进度节点项目关键节点时间节点开工2008/5/30出地面2009/1/20主体结构封顶2009/9/30石材外立面结束2010/10/15AB/GH样板房开放2009/8/30样板示范区开放2009/10/1D样板房开放2010/4/15J/K楼样板房开放2010/10/1大手精装修完成2011/10/31室外景观完工2011/8/15竣工备案2011/10/31交付小业主2011/12/31华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.19四、项目风险管理及应对措施2011年外滩九里项目重、难点如下：1、完成整个项目竣工备案并获得交付使用许可证，实现利润结转。2、年底AB、GH、D楼完成交付，直面项目运营最终考验。3、J、K楼装修全部完成，实现置地系统最高端住宅的呈现。4、室外景观全部完成，打造置地系统内景观标杆工程。5、EF楼酒店式公寓装修基本完成，并进入试运营状态。6、政策风险下业绩实现华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.20四、项目风险管理及应对措施竣工验收2011年11月中旬完成竣工备案，12月中旬获得交付使用许可证，整体验收安排如下：外滩九里2011年竣工验收计划华润置地（上海）有限公司Copyright?byCRLAND(Shanghai)Allrightsreserved.21四、项目风险管理及应对措施竣工验收（1）住宿难：外滩九里施工场地狭小，红线外无法安排施工临设，目前住宿活动房安排在如图所示位置。●应对措施：1、提前和相关验收部门进行协调，作出承诺，以不影响相关证照的获得时间。2、提前规划，紧抓关键线路工作，保证验收条件按时完成。3、充分利