青山湖项目前期工作总结汇报临安中天房地产开发有限公司?2011-111壹壹市市场研场研究究结论结论回回顾顾2市市场研场研究究结论结论土地土地规划规划利用方向利用方向?物业类型开发方向：“高层+排屋别墅”、做足容积率，可最大化实现经济效益，兼具市场可行性，为最优开发方向；?物业类型空间分布：物业类型空间分布采用下图方向最为合理，同时经初步测算，也具备技术上的可操作性。3高层公寓人才2排屋公别墅寓学校1高层公寓33市市场研场研究究结论结论配套配套开发开发策略策略?配套体系：四星级酒店+社区商业/会所+学校。多元化、多层级的配套体系，打造复合型宜居品质大盘。4市市场研场研究究结论结论配套配套开发开发策略策略高层公寓人本案越秀商业综合才越秀排屋公项目体，含一栋别墅寓160米高的超学校高层公建，为板块地标，片高层区有望成为杭公寓四星级州区域副中心酒店。一级公共型配套：?越秀商业综合体：青山湖科技城中心，毗邻本案，可充分依托；?本案四星级酒店：本案标杆性公建配套，靠科技大道设置，随着片区发展的日渐成熟，开发价值将日益凸显；?学校：策略设想为——依托现状小学，引入公助民办的合作模式，提升学校的硬软件水平，成为项目一大驱动卖点。5市市场研场研究究结论结论配套配套开发开发策略策略二级社区型配套：高层公寓?社区中心商业：考虑到本案毗邻越秀大型公建体，过高的商业能级定位容易面临开发风险人亦缺乏必要，因此商业的能级定位为社区中心排屋才别墅公型商业，体量控制在5000-6000平方左右，安寓排在南侧主入口处，与四星级酒店配套形成互学校动效应；高层三级组团型配套：公寓?组团生活会所：考虑到本案开发规模大，且酒店+集中商业各组团定位层级有一定差异，从方便分区管理及便利业主生活角度考虑，建议在各组团设置?上图为本案配套体系空间位置分布一个便利性生活会所，形成多元化、多层级的示意图；完善配套体系。?粉色圆点部分为生活会所位置示意6。市市场研场研究究结论结论开发开发周期及周期及时时序序?开发周期：结合板块过往楼盘的开发进展及对板块未来发展阶段的预判，同时考虑到本案自身的规模及产品特征，预计本案的开发周期为5-7年，即2012-2017年或2012-2019年。?开发时序：根据板块当前的阶段特征及未来发展的演变特征，建议本案采用先排屋别墅（二居型）、后高层公寓（一居型）的开发时序，即：?先从板块传统产品（排屋别墅）入手，先行打造排屋别墅，预期开发周期为2012-2015年；?待板块一居氛围逐渐成型，市政配套体系逐渐明朗时（预计为2015年后），再行启动公寓产品及四星级酒店开发，预计开发周期为2015-2017或2015-2019年。7市市场研场研究究结论结论首期首期开发时开发时序及策略序及策略?二期开发用地：约XX亩，联排?三期开发用地：约XX；亩，独栋别墅；?开发时期：2013-2014年；?开发时期：2015-?一期开发用地：约XX亩，联排2016年；；?开发时期：2012-2013年；??现场临建销售展示中实景样板展示区：约XX亩，心；联排；??开发时期：2012年。开发时期：2012年；?社区景观大道展示段?临建高尔夫练习场：为目标:约400米；用地，先期考虑向政府租用；?开发时期：2012年?开发时期：2012年；。8市市场研场研究究结论结论项项目目产产品定位品定位?前提说明：考虑本案预计开发周期较长，在中后期产品（高层公寓）启动时（预计2015年后），房地产总体形势、板块发展特征、行业开发水平及流行趋势、客户产品细节偏好都可能发生较大的变化。因此，立足于当前市场特征对中后期产品作出产品建议，可操作性不大。因此当前阶段，我们根据开发时序结论，重点针对首期开发的排屋别墅产品予以定位建议，对中后期开发的公寓产品，则只进行框架性建议.9市市场研场研究究结论结论首期首期产产品定位品定位首期产品定位原则：在控制户型产权面积（目的在控制总价）的基础上进行产品创新和品质塑造。?经过深入的市场研究发现，中低总价（300-500万）、中高品质的特色排屋别墅产品面临良好的市场机会（需求旺，供应少）。因此产品设计的关键在于：在控制户型产权面积的基础上进行产品创新和品质塑造。Botique产品理念：简约、精致、个性化，满足精英阶层的品质需求10市市场研场研究究结论结论首期首期产产品定位品定位核心设计理念：抓大放小，近人尺度，天宽地阔，度假风情?抓大放小：地上建筑的户型设计抓住核心功能，舍弃非必要功能，打造功能简约实用的经典三房或四房产品（对当下主流的三口或四口之家而言，三房或四房功能已足够用）；?近人尺度：户型功能间尺度不求无谓的奢华，仅以确保足够的舒适为设计标准；11市市场研场研究究结论结论首期首期产产品定位品定位核心设计理念：抓大放小，近人尺度，天宽地阔，度假风情?天宽地阔：排屋别墅产品区别于公寓类产品的最核心价值在于有天有地，因此单体设计须充分展现天、地价值，使产品的资源价值最大化：?天宽的关键在于：控制建筑高度，让房子尽可能的趴在地上；?地阔的关键在于：一方面让院子的面积占比尽可能最大化，一方面尽可能赋予产品充足的地下室空间（确保不计容积率）。?度假风情：项目建筑立面、公共空间、园林景观等营造出的空间氛围及体验应具备较浓郁的度假风情，尤其是建筑符号应与市场上传统主流产品形成较鲜明的区别，以便塑造项目精致个性的品牌形象。12市市场研场研究究结论结论中后期中后期产产品定位品定位?杭州近远郊板块的普通公寓市场专题研究结果：近远郊板块普通公寓产品的定位方向高度一致：打造中小户型产品，面向杭州主城市场，以价格级差形成的价格或性价比优势，导入首置型刚需和初级改善客户。且在城市化推动及市区高房价挤压下，近几年来，杭州近远郊板块普通公寓市场呈供销两旺态势。?本案中后期产品定位框架性建议：立足板块远郊属性，把握青山湖科技城发展趋势，主流定位第一居所型、中小户型产品（80-140方），通过价格级差形成的低总价门槛和中高品质叠加而成的性价比优势，主力吸引杭州市区首置和初级改善客户。13贰贰设计输设计输入入条条件及件及落落实实情情况况14输输入入条条件及件及落落实实条条件一件一条件一：先行开展700亩用地（已取得）的概念规划方案设计，并在此基础上扩充至1080亩目标用地方案的规划，两者之间既具备完整的融合性，又必须确保700亩方案的独立性,以便顺利开展报批工作.落实情况：设计过程中落实顺利，规划方案中，700亩用地规划方案既具备独立完整性，又可自然扩充成1080亩用地规划方案.（左）700亩已取得土地，总容积率1.17（右）1080亩目标土地，总容积率约1.5输输入入条条件及件及落落实实条条件二件二条件二：做足容积率，采用“高层+排屋别墅”作为规划方向，确保中间用地（除人才公寓及学校用地）打造纯排屋别墅，排屋别墅用地的目标容积率为0.5；落实情况：设计过程中遇到一定的困难，主要的难点在于：1）在确保中间用地打造纯排屋别墅，整体又要做足容积率的情况下，高层公寓用地承载的容积率指标压力较大,具体表现为：?考虑到南侧公寓地块与中间排屋别墅地块的特殊位置关系，南侧公寓地块的开发强度不宜过大（容积率不应超过2.0），否则将对中间排屋别墅用地产生明显的压迫感。因此，公寓用地承载的容积率指标压力主要落在了北侧公寓地块上，导致北侧公寓用地的容积率高企，规划难度较大；输输入入条条件及件及落落实实条条件二件二2）排屋别墅用地若要合理保留坡地资源（不进行大的场地平整），且确保楼间距、公共空间等指标有足够的舒适性，在本案的用地地形及定位方向下，难以实现0.5的目标容积率。若非要实现，则会一定程度的牺牲坡地资源及间距舒适性。两者之间存在得失矛盾。3）在“条件二”制约下，本案除南侧地块外，项目其余用地的开发强度都偏高，因此很难实现均好性较强、多组团、多集中绿地空间式的规划。为此，概念规划必须提出一种既能满足容积率配置要求，又能避免开发强度偏高带来的空间局促感和景观不足感。为解决上述难题，经过反复论证调整，我们形成了一个大方向，两个子方案。其中，一个大方向是遵循设计输入条件的必然。两个子方案则是在总体框架保持一致的前提下，对细节问题的处理方式差别所造成：输输入入条条件及件及落落实实条条件二件二方案一方案二共同点:1.总体布局一致；2.通过S型景观大道连通各个组团，同时结合入口等节点打造本案公共景观中心。输输入入条条件及件及落落实实条条件二件二方案一方案二差异点:1.方案一更强调建筑布局的灵动性和间距舒适感，但是以牺牲一定的排屋面积为代价；2.方案二更强调最大化实现排屋面积，但是一定程度上牺牲了舒适感。输输入入条条件及件及落落实实条条件三件三条件三：四星级酒店的用地必须安排在700亩用地方案中，位置适宜临南向主干道（科技大道）安排，社区中心商业位置宜与酒店相近形成呼应关系，以便构筑本案的旗舰型配套形象；落实情况：设计过程中落实顺利，期望的酒店及商业的位置及空间关系得到较好落实（如下图示）：四星级酒店集中商业输输入入条条件及件及落落实实条条件四件四条件四：根据开发时序研究结论，建筑设计重点针对首期排屋别墅用地展开，规划方案在首期用地规划上需融入首期建筑设计成果，以确保首期用地规划方案的可实施性；对中后期的公寓用地只需做概念性设计；落实情况：设计过程中，规划单位与建筑设计单位密切沟通、高效协调，尤其是在首期用地规划上，规划单位充分吸收并融入了建筑设计的研究成果，同时还从地形合理利用角度给建筑设计方案提供了可取的调整意见。最终出炉的规划方案中，首期用地规划详实具体，具备较强的可实施性，中后期用地规划也明确了指标配置和空间结构关系，为日后建筑方案的深化落