兴邦华庭营销执行方案为您想到　为您做到中国·武汉房地产实效营销综合服务商YourtrustedpartnerPart1.1目标设立形象目形象目标标树立项目在江夏区域的中高端庭院生活部落形象目目标标营销营销目目标标1.3亿销售额，3万平米Part1.2江夏片区项目分析兴邦华庭营销推广方案区域内房地产市场划分按地理区域划分，目前江夏区房地产开发主要集中在三大区域：一是以汤逊湖为中心的沿湖大桥新区区域，一是以大学城周以高层为主，小高层边及文化路沿线为主的为辅，少量多层和别墅，主要面向周边大大桥新区，另一是以纸学城老师、武昌及洪坊老城区周边为主的纸山首次置业和投资者等。坊城区。本案位于纸坊城区，从产品、客户结构来看，与本案形成竞争的项目主要位于纸坊城区，其次为大桥新区。纸坊板块总建面序号项目名称形式容积率总套数开盘时间价格万平1鸿发世纪城高层463.435542009-124700江郡华府(主推住宅（尾盘）2小高层、高层222.2820002009-9-29商业)43003花山美庐小高层、高层3.52.793202010-05-083900(售完)4南郡帝苑高层144.0414702010-10-54800-49005博雅豪庭高层83.60?7882010-08-28?47006南城国际高层26.091442010-1135007尚城新界小高层、高层5.5?2.5?4392011-745008畔山御景高层41.9616002011-135009中建龙城高层162.1713802011-6-184100?依托江夏老牌城区资源，多为江夏本地开发商；?多数项目分布在文化路及江夏大道周围；?作为江夏成熟的居住社区，目前均价在4200元/平米左右，价格增幅比较大。大桥新区板块总建面序号项目名称形式容积率总套数开盘时间价格万平小高层、高层、2011年7月1联投·龙湾292.40?25365500别墅底2鸿发大厦高层41.80?3642008-01-26?41603福志雅筑高层6.53.45182010-10-06?52004菩提苑高层382.0830232011年8月550010福地家园塔楼高层31.232802011-845002012年上半11阳光雅园板楼高层23.491504000年4200-12中央公馆板楼高层123.499292011-01-164300?鸿发大厦目前仅剩一套，价格较低；?项目集中在文化路两边，及大学城周边；?随着文化路的贯通，片区内价格成长较快，价格已超过纸坊老城区。纸坊片区及大花岭新区的房地产特征因为地理区位的差异，在具体表现上存在很多的不同，两大片区未来房地产市场的走向也不趋于一致，各有各特点。在江夏以北地区，17所高校林立，且原庙山开发区、流芳街、豹解镇等地的大片区域已由东湖高新托管，社会项目如污水处理厂等和以武汉中心城区居民为主要消费对象的一批高层次房地产项目层出不穷，进一步加强了江夏区纸坊以北地区与武汉中心城区在人文、地理上的衔接和交融，使江夏区与武汉中心城区互动明显，相互依托和优势融为一体，极大地促进了江夏发展和建设。由于旺盛的需求，江夏区的土地供应近年来逐年攀升，06年土地供应量为489.76亩，08年为3053亩，城区内已开发多处高档次的商住楼盘，房价目前在3500-5000元/平方米。整体房地产市场特征：■区域整体产品类型丰富。以汤逊湖为中心的片区，别墅、多层洋房是主要产品类型，纸坊城区则以多层、小高层、高层住宅为主要产品类型。■区域整体销售价格上涨明显，在武汉市其他远城区中涨幅最快。■各片区内的产品同质化比较严重，同类项目从户型产品、规划设计、到物业服务等同一性较强。■营销推广上注重对洪山、光谷区域客户的把握，多数项目在光谷鲁巷广场、洪山街道口区域设有展销点。■由上面主要在售楼盘存盘量及体量来估算，今年的江夏房地产推出将在1500到2000套房源左右，而售价将可能突破6000元/平方米。联发龙湾鸿发大厦福志雅筑菩提苑文化路江夏区楼市总结1、交通、配套不断改善，作为光谷的衔接地，楼市发展潜力巨大；2、区域内产品以小高层、高层为主，户型以两房、三房为主，两房面积一般在80-100㎡，三房面积一般在110-140㎡；3、住宅价格区间在3500元—5500元/㎡。主力价格在4000元/㎡左右。价格跨度较大，大桥新区价格要比纸坊城区的高，越向武昌方向价格一般越高；4、客户群主要为江夏区居民改善性购房、附近大企业人员、附近高校老师、武汉投资客。5、随着大学城的建立、产业基地的建设以及规划的实施，区域内楼市目前呈现供需两旺，随着后期大量新项目的面市，预计市场压力将进一步加剧；江夏区楼市总结6、区域楼市发展日趋成熟并向多元化以及品牌化发展，但就目前市场产品而言同质化较为严重。7、受中心城区的价格不断攀升，不少刚需客户向外挤压，预计未来客户来源渠道将进一步拓宽；8、区域内项目营销推广方式有待进一步提升，缺乏足够影响力的标杆项目；9、市场本身的法规监控有待加强，目前在纸坊城区内手续不齐全、小产权房等现象还较为普遍，对未来市场健康发展有一定弊端。10、区域土地供应量较大，未来竞争将更加激烈Part1.3项目本体分析本项本体条件——经济技术指标总用地面积10742平方米总建筑面积34018平方米住宅建筑面积31518平方米商业建筑面积2500平方米容积率4建筑密度25%绿化率35%总户数387129辆停车位北（地下99辆地上停车30辆）项目由南北朝向的2栋25层高层组成，总建筑面积为34018㎡，其中商业面积2500㎡，主入口临武昌大道。本项本体条件——户型配比户型分布建筑面积（㎡）套数合计A1,A-1aA#84422*2*1126A2,A-2aA#8084B1B#85442*2*1B2　B#8044111B3B#85231*1*1B4B#544646A3A#102-117213*2*2A4A#102-1172165B5B#11223合计————348本案户型为一房,两房和三房，以两房为主，占比达到68%，其中两房适合首次置业者和养老及首次置业者；三房面积控制得当，非常适合改善居住者。整体户型切合江夏市场的客户需求，并适合当前政策下以中小户型为主市场需求。项目本案SWOT矩阵分析优势-----Strength劣势-----Weak1、新老城区衔接地带，纸坊新城中心，发展1、周边环境视野较差；空间巨大；2、两面临近高压线；2、配套景观资源丰富，临近商业中心、政务3、整体户型偏小；中心、谭鑫培公园；4、面积赠送较市场上主流SWOT3、交通便利，紧邻两条交通要道；产品较少，且皆以阳台4、纸坊规划中的生活中心，适宜居住；的方式赠送，不便利用5、现代风情，产品适合政策市场下的需求，。部分产品切合江夏市场；6、自身商业配套比例较高。机会-----OpportunitySO战略WO战略1、规划的实施，周边地块的开发，道路的以规避项目劣势，抓住市贯通，带动了周边的发展；场机遇为核心策略；通过2、中心城区价格不断攀升，主流客群不断弱化插花地带尴尬，突出居家取势制造市场热点，通过向外挤压；庭院概念强势来回避弱势3、较近的两个项目处于尾盘销售期。威胁-----ThreatenST战略WT战略1、受到周边成熟物业的客户拦截；1、以充分展示项目优势，规避市场威胁为核以规避项目劣势，避免项2、宏观大势对购房群体的心理有影响；心手段目威胁带来的风险；突破3、近期市场供应较大，且多处在武昌大道2、塑造新的价值体系，制造项目唯一性，建客户对楼盘既有的评价标沿线商业中心区域，面积线多包含本案立个性化产品形象准，回避弱势的面积区间，竞争将进一步加剧。Part1.4项目客户分析目标客户分析通过对片区其它在售的项目调查分析，目前本区域的主要目标客户最关注的是配套资源、景观价值、高性价比（占便宜）以及居住环境。首改型客户（江夏片区）配套资源景观价值首次置业客户（广泛）高性价比（占便宜）居住环境其他板块移动客户目标客户分析首次置业型人群的基本描述：家庭年收入：5-10万元之间家庭结构：多为单身一族、经济新婚家庭；小康三口之家年龄在25-30岁左右，社会经验并不是十分丰富现居住、工作现状：分布较为广泛、江夏片区、部分南湖、光谷及武昌职位及工作情况：企业初级管理、事企业职员、公务员置业关注点：价格、生活便利、交通、周边环境居住性客户目标客户分析首次改善型人群的基本描述：家庭年收入：8-15万元之间家庭结构：多为三口之家、新婚家庭；极少数单身一族年龄在28-40岁左右，社会经验丰富，多为江夏片区人群现居住、工作现状：多在江夏主城区职位及工作情况：企业中级管理、事企业职员、公务员以及当地生意人置业关注点：价格、配套、房型、交通、周边环境居住与投资性客户目标客户分析其他板块移动客户人群的基本描述：家庭年收入：跨度较大家庭结构：三口之家、单身以及少量有实力的退休人员年龄在30-55岁左右，常年生活在武汉中心区现居住、工作现状：武汉主城区以内职位及工作情况：企事业员工、初级管理人员部分高校教师等置业关注点：价格、配套、房型、居住环境投资性客户客户分析：江夏区域及武昌街道口区域成为本案的主战场；武昌区域客户成为本案的重点和机会点，汉口等客户因其特殊原因，难以形成定势。4偶的客户群：外市客户3偶得客户群：青山、汉阳、汉口客户2有效客户群：武昌区域客户1核心客户群：江夏区域缘性客户Part1.4项目整体营销部署营销步骤：第一阶段：筹备期（7.18～7.28）第二阶段：蓄客期（7.29～9.16）第三阶段：开盘筹备期（9.17～9.25）第四阶段：开盘（9.26）暂定项目整体营销部署推广蓄客主动拓展户外户外占据