第一部分：区域篇第二部分：市场篇第三部分：策略篇第四部分：广告创意表现第五部分：广告活动的效果预测和监控第一部分：区域篇海口市概况海口房地产概况西海岸版块分析盈滨半岛版块分析海口市概况海口作为海南省会，是全省的政治、经济、文化中心，在国际旅游岛战略规划的催生下，其地位及重要性更加凸显。理想居住行政服务集七大功能为休闲娱乐一体的海口，总部经济是国际旅游岛未来核心区健康养生文化会展旅游度假我们敢断言！未来海口一定会是最具竞争力的城市因为海口是海南岛唯一的一个具备大城市功能同时又有稀缺景观的城市，这就是海口的核心价值。海口地产概况09年海口成为商品房住宅销售价上涨最快的城市！80%国家统计局发布的数据显示60%40%20%0%全国商品房涨幅前五名海口64.80%三亚57.50%温州22.30%金华20.90%广州20.30%看数据更能说明问题！根据2010年1-3月海口各区域商品住宅成交情况，各地成交呈现良好的势头，以美兰区的成交成绩最为理想，海口房地产呈现稳定势头。区域成交面积成交套数成交面积占比成交套数占比美兰116,84693538.37%35.44%秀英112,50196736.95%36.66%龙华39,37138512.93%14.59%琼山35,77835111.75%13.31%根据官方数据，2010年1-3月海口商品住宅以供应套数和成交面积计算，成交平均面积达392㎡/套，大面积住宅成为主流，并且求大于供，二手市场兴旺。日期供应面积供应套数成交面积成交套数2010年01月110,195994389,2013,5092010年02月96,5321,336240,1562,1202010年03月42,366411316,8952,740根据官方数据，2010年1-3月海口成交价格为：住宅7500元/平方米，别墅15000元/平方米，酒店式公寓4842元/平方米。物业类型供应面积成交面积成交金额普通住宅41,182268,4051,920,112,000别墅1,18434,301506,944,000酒店式公寓--1,7898,662,225结论?海口的房地产市场呈现快速增长状态。?尽管政策调整，市场处于观望状态，由于资源稀缺、不可复制的原因，且海南政策相对宽松，地产市场信心十足，房价未有松动迹象。西海岸版块分析西海岸得天独厚，无论地理位置、海洋资源，还是政府的规划倾斜西海岸成为海口市乃至海南对外的展示窗口！1.第一MALL中样商城2.国家帆板基地3.观景台4.西海岸带状公园5.长信海景花园6.长信海景水城7.美视高尔夫球会11.新国宾馆8.西海岸高尔夫球会12.海口喜来登温泉度假酒店9.假日沙滩13.华运凯莱大酒店10.贵族游艇俱乐部14.热带海洋动植物园西海岸开发商分布稀缺的西海岸版块集中了众多的品牌：万科、鲁能、新世界等一线地产发展商，形成了百花齐放的局面。我们清楚看到西海岸：正在成为海南岛人居标杆不可复制的自然的生健康的生高端的产稀缺资源态环境活方式品形态盈滨半岛版块分析如果西海岸是海口的值得荣耀的皇冠那么盈滨半岛则将是这个皇冠上的明珠未来海口市政中心，海南国际会展中心及其配套政治的108层七星级千禧酒店现已开工建设，建成后地位将会给西海岸的旅游度假及会展经济带来突飞猛进的变化风水盈滨半岛如一弯新月镶嵌在海边，三公主以龙身宝地环绕半岛形成保护体；历史悠久永庆寺政策别墅用地再次启封，区域基础设施将成为海口建倾斜设重点，为盈滨半岛的长足发展打下坚实的基础月亮湾高尔夫球场，游艇会，风帆练习场，金鑫配套及亚泰足球训练基地、福山候臣咖啡文化园、西设施海岸温泉酒店等，营造更理想的旅游居住环境区域跨海大桥选址盈滨海岸,海口市政府西迁西海岸规划、海南城际轻轨提前通车、盈滨老城设立中国第四个综合保税区等利好规划相继出台。所以?最占据垄断性海景资源盈滨半岛拥有海南最美丽的海湾之一，内海、外海、半岛，世所罕见,占据了海南主要湾区的核心景观。?最具价值的投资版块“市中心+海+岛+城”的稀缺资源价值不可再生，有绝对投资优势。?最浓厚的人文气息盈滨半岛是海南最具文化的区域之一，永庆寺、盈滨龙水节家喻户晓?最浓厚的国际化氛围政府以及国际的商业中心的逐步建立，及国际级品牌酒店进驻。?最高端的客户群价格屡创新高，但仍然吸引众多高端客户。第二部分：市场篇竞争对手分析产品分析SWOT分析客群定位项目回顾竞争对手分析?竞争对手的竞争状况?竞争对手的广告状况盈滨半岛，对开发商和市场而言都具备致命的吸引力逐鹿盈滨，谁将问鼎在盈滨半岛狭长的区域里，风云聚会了众多实力雄厚的项目半岛壹号博亚·龙湾鲁能·海蓝福源·桃花涧王府文海湾富力盈溪天赐·上湾鲁能·海蓝福源?定位：海上的香格里拉?广告语：坐拥双海，从此春暖花开。?建筑风格：滨海南加州西班牙风情?产品：独栋别墅、联排别墅?价格：均价19000元/平方米?项目介绍：总规划面积约11平方公里，6公里一线外海、14公里静谧内海，形成蜿蜒回转的20公里海岸线；5000亩内海、9公里大型沙滩半岛，成就11平方公里国际湾区。集海生活大成；内海、外海、半岛，双海岸双景致。?现状：在售富力·盈溪谷?定位：温泉湖畔西班牙庄园?广告语：原生湖泊滋养的17万㎡温泉社区。?建筑风格：地中海西班牙风情?产品：双拼别墅、独栋别墅、情景洋房、酒店?项目介绍：富力盈溪谷，位于海口西海岸新区粤海大道与南海大道交汇处，项目占地678亩，原生态河道水面面积123亩，总建筑面积17万平方米。项目利用火山熔岩地质坡地原生态地貌，以精装生活理念打造高品质的养生度假居群社区。现状：目前富力盈溪谷花园洋房正处排号阶段。继花园洋房之后，富力盈溪谷将推出水岸别墅房源。王府·文海湾?定位：“中国式四合院”别墅村?广告语：领略鉴赏盈滨半岛上中式海景极致风华?现状：王府文海湾现在现?建筑风格：揉江南风情、岭南风情、西关风情于一房发售的一期独立别墅共20身，中式庭院风格栋，每栋建筑面积为437.7平方米(共18栋)或567平?产品：独栋别墅及商业配套方米(2栋)。二期为酒店式?均价：均价9500元/平方米公寓。?项目介绍：王府文海湾位于海口市西海岸盈滨半岛旅游度假区内，王府文海湾分二期开发，总占地面积60.18亩，总建筑面积50000平方米，其中一期别墅区建筑面积为9009平方米，超市为694平方米,商业配套为629平方米,容积率为0.46,建筑密度为16.8%,绿化率为60%。博亚?龙湾?定位：龙藏双湾，心驭天下?广告语：盈滨半岛无与伦比的半岛国度?建筑风格：海景别墅?产品：别墅及滨海公寓?项目介绍：本项目占地99亩，总建筑面积约为32000平米，容积率较低。产品包括55栋独栋尊贵别墅和132套花园洋房，别墅的面积从243平米到430左右五个户型，花园洋房的面积从69平米到139平米等八个户型，可以满足购房者的多方面需求。?现状：最新展会动态：目前均价26000元?预计6月开盘。金手指?高尔夫温泉小镇?定位：340亩的超大海湾温泉社区?建筑风格：东南亚风情温泉特色?产品：别墅及滨海公寓?项目介绍：高尔夫温泉小镇坐落于盈滨半岛国际旅游度假区内，距离海口市中心区17公里，属于西海岸延伸区，享有海口亚龙湾的美誉。小镇占地340亩,分三期开发，现在热销的一期由6栋9—11层小高层组成，有43、45、66平米三种方正户型，进深2.1米超大空中阳台，阳台均配有私家景观温泉泡池，足不出户便可享受到温泉、海景、园景以及球场景观的美妙融合。?现状：金手指高尔夫温泉小镇自去年12月开盘以来，获得了广大购房者的肯定，半年热销800多套的辉煌成绩领跑海南楼市。目前，金手指高尔夫温泉小镇的样板间现已正式开放，另有300米的风情商业街正在火热建设中，预计十月份完工。天赐·上湾?定位：半岛双湾台地公园温泉社区?广告语：弯区之上立体海城邦?建筑风格：海景别墅?产品：高层海景公寓、多层景观洋房、联排、独栋别墅?项目介绍：“天赐·上湾”项目充分利用盈滨半岛的热带滨海景观资源特色，发挥项目规模优势，高标准、高起点打造休闲、度假、观光、商务、运动、居住为主的综合滨海度假社区。???项目总占地面积615亩，总用地面积410337.61平方米。容积率为1.3，总建筑面积约55万平米，项目沿盈滨路及海口西沿线设置商业设施，沿盈滨路北侧设置具备旅游，休闲度假，商业，会所等多功能酒店，在各主要组团利用架空层等空间布置泛会所满足居住配套需求。?现状：二期发售中竞争对手分析?竞争对手中不乏实力强劲的品牌发展商?200平方米的别墅是目前海景盘主流产品，多以西班牙、东南亚风格为主?一线海景单位目前均价在20000元/平米以上，销售情况理想?广告概念上都直接点出海景优势，以奢华、不凡为主，同质化现象严重?价值提炼产品分析?卖点提炼在众多的竞争对手中，我们项目的核心价值在哪里？用什么打动目标消费者？在世界在海口在西海岸在盈滨半岛在半岛壹号在半岛壹号，与海涛为伴，与海鸟为邻在半岛壹号，面朝双海，相忘于江湖在半岛壹号，进则仕，退则隐价值一：盈滨半岛，半岛壹号的价值基础半岛湾心，不可复制17公里长黄金西海岸最深湾位置，半岛壹号位于形似弯月、三面环海的天然之作--盈滨半岛中央点，在这里就能尽情拥抱整个大海。而作为盈滨半岛的第一号，它拥有着“出则繁华，入则宁静”的优势。价值二：与海零距离，半岛壹号的价值核心依海而生，自然而居上帝赋予这里最真最纯的美，海岸线长600米，与海零距离，拥有最原生态美丽的海湾，这里海水清澈、沙缓、沙细如粉。。4000平方米的沙滩花园，与蓝天、碧水、金沙、绿树相映成趣，自然奢华的壮阔排场。海样生活，配套享受最挑战的海活动——帆船活动最奢