物物业发业发展建展建议写议写作心得作心得1、物业发展建议用来作什么？——开发商需要什么？《建议》是“蓝图”。我们是先于设计方案的效果图，告诉他——他的“孩子”会成为什么样的人？什么样的人才能受到欢迎？成为“万人迷”的N个条件……开发商是“非专业人士”，所以我们开发商《建议》的语言要形象、要易懂、要有描绘性。1、物业发展建议用来作什么？《建议》是“任务书的雏形”。具有市场意识的设计师不大会去跟你争论别人“孩子”将——设计师需要什么？来如何受欢迎的问题，但他会关注这个孩子的“气质”、“身高体重”以及孩子家长的“经济能力”——然后他在这个划定的圈子里去给孩子做“造型”，实现他对于基地、空间和建筑的理解和理想。所以划定圈子是我们的事，圈子既不能太大，也不能太小，太大太小设计师都会不舒服——每个设计师都梦想有一份重点明确、内容具体、不会变来变去的设计任务书。所以我们要最重要的是告诉他们这个项目的意向和指标，以及在这个基础上帮他支招。开发商设计师设计师是“过专业人士”，所以我们写《建议》，语言不怕不专业，就怕要求提得不专业；层次也很重要，哪些是硬指标，哪些可以商量，哪些尽情发挥，尽量明确1、物业发展建议用来作什么？我们——我们需要什么？开发商设计师《建议》是我们的市场观点的在产品上的表达。在“房子”的建筑属性和市场属性两者间建立联系，或者说将市场规律“转译”成建筑编码，这个“落地”的工作，只能我们去做。从这个角度，我们的《建议》与《定位》是一脉相承的关系，它对《定位》要重申、要具象、要演绎；独立存在的物业发展建议就失去了意义。《建议》是从《定位》转化成《设计任务书》的“中间形态”。2、物业发展建议写些什么？物业发展建议三要素描述出整个项目或其中某类产品的特性、特质或特征表达方式：1、直接给出同类可参考的案例Actor12、通过一组案例的片断实现对某一概念的整合3、通过对一组相关行为、场景或道具的集中引用，引发对于——“意向”某一概念准确的联想通常包含两方面的指标：一是项目的技术经济指标。基于项目的技术实现性和经济目标，确定了开发的强度；基于项目的定位，确定了物业结构：产品构成与比例Actor2表达方式：测算图表——“指标”一是市场参照指标。基于案例总结，对一些产品特征定量化。譬如“面积必须大于XXX，才叫……”，“当前市场至少做到了XX”……这些是我们需要告诉给开发商和设计师的表达方式：案例与图表Actor3“要点”是案例归纳而出的，是实现某一物业目标的必选动作“点子”是具有创造性的，不一定是唯一解，但能对解决问题——“点子”或“要点”有启发作用譬如：做一个夸张、个性化的会所也许是提升某一类项目价值的“要点”；把它做成一个架空会所或水上会所就会成为一个”点子”3、怎么才是有价值的物业发展建议？相应的，我们对于《建议》中任何一个方面的要素进行挖掘，都有可能提升一份报告的价值感Actor1“意向”表达得准确、精彩、动人——“意向”准Actor2“技经指标”给得合理、实现性强实——“指标”“市场指标”案例丰富、总结精当Actor3靓“点子”提得有新意、有操作性——“点子”或“要点”“要点”总结得清晰、指导性强狠下沉式庭院下沉式庭院室外空间项目名称下沉式庭院面积(m2)龙湾别墅A-1户型20龙湾别墅A-3户型28龙湾别墅A-5户型31纳帕溪谷SA户型16纳帕溪谷SF户型24温哥华森林A2-C户17型水印长滩2N户型温哥华森林b3-P户26型水印长滩2N户型22水印长滩2SA户型31?下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积?下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-3020-30平方米。结合平方米。结合本项目产品定位，下沉式庭院面积在本项目产品定位，下沉式庭院面积在20-3020-30平方米间，即可实平方米间，即可实现庭院效果；现庭院效果；纳帕溪谷SA户型16m2m2??设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系??增加土方工程量增加土方工程量例?日常使用成本略高，需要配备水泵?日常使用成本略高，需要配备水泵示本报告是严格保密的。玄关和吹拔玄关和吹拔别墅特质空间的处理?小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感顺驰林溪a户型入口玄关9平受。米入口玄关面积项目名称(m2)顺驰林溪a户型9万万树B户型6观唐A户型9观唐B户型5例观唐D户型8示本报告是严格保密的。客厅挑空客厅挑空别墅特质空间的处理?小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度，项目名称客厅挑空面积(m2)纳帕溪谷SA户型20纳帕溪谷SF户型17优山美地b1户型22龙湾别墅A-5户型31温哥华森林b3-T户型19温哥华森林b3-P户型29例碧水庄园b2户型示35本报告是严格保密的。地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室总面积总面积分层分层功能空间功能空间面积面积((㎡㎡))((㎡㎡))门厅5客厅、餐厅、家庭厅70　100首层公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15家庭影院20-30多功能厅20设备间10地下室90-100洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10例示本报告是严格保密的。地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层分层分层功能空间功能空间面积面积((㎡㎡))总面积总面积((㎡㎡))主卧室15-20主人卫生间10主卧区150-60步入式衣橱5?10二层书房10次卧室115-20次卧室210-1530-40公用卫生间5例示本报告是严格保密的。地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室总面积总面积分层分层功能空间功能空间面积面积((㎡㎡))((㎡㎡))门厅5客厅60餐厅30　160首层家庭厅30公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15次卧室15家庭影院20-30多功能厅20设备间10地下室90-100洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10例示本报告是严格保密的。地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层分层分层功能空间功能空间面积面积((㎡㎡))总面积总面积((㎡㎡))主卧室15-20主人卫生间10主卧区150-60步入式衣橱5?10二层书房10次卧室115-20次卧室210-1530-40公用卫生间5例示本报告是严格保密的。户型精致化的基本原则、核心理念与关键动作基本原则将将居住合理性和舒适度居住合理性和舒适度综综合考合考虑虑，在，在户户型尺寸和布局上体型尺寸和布局上体现现“精度”“精度”户型设计核心理念张张弛适度的精准弛适度的精准设计带来设计带来的合理的合理节节省省优优化化户户型型结构结构：：从从整体整体户户型面型面宽进宽进深合理性，深合理性，内内部功能空部功能空间间布置合布置合理性等方面理性等方面优优化化户户型布局型布局关键动作压缩压缩无感知尺度：无感知尺度：从从居住者的感受角度出居住者的感受角度出发发，，满满足足实实用的需求，用的需求，尽尽量量缩减缩减感知不到且功能性不强空感知不到且功能性不强空间间的尺度的尺度赠赠送送实实用面用面积积：：赠赠送面送面积积不能是无用多余的面不能是无用多余的面积积，而是需要，而是需要与实际与实际购买购买空空间间良好良好结结合，便于居住使用，增强合，便于居住使用，增强业业主主购买购买性价比，性价比，并并增添空增添空间间情趣情趣例示本报告是严格保密的。社区空间营造的物业开发要点建议优化户型结构11、、对对于少居室于少居室户户型，削型，削减减非必要功能非必要功能间间，如主，如主卫卫生生间间、、独独立餐立餐厅厅等等22、、将将各功能空各功能空间环绕间环绕布置，高效率使用交通面布置，高效率使用交通面积积33、适、适当当增加增加进进深，合理安排非居住空深，合理安排非居住空间间压缩无感知尺度赠送实用面积例示本报告是严格保密的。同功能两房户型比较：金地梅陇镇77.06平米V.S.绿城桂花城114平米绿城桂花城金地梅陇镇各功能空间压缩，减去大而无价值面积：×?客厅：25.6→17.6?主卧：18.9→15.9?次卧：11.9→9.7例删减一个卫生间，优化空间结构示本报告是严格保密的。案例户型与长沙市场主流户型比较金地梅陇镇绿城桂花城总面积（平米）二居77.06送13.9二居114总开间（米）9.9-8.7总进深（米）8.4-12.3厅面积（平米）17.6-25.6厅开间（米）3.9-4.5厅进深（米）4.5-5.7主卧面积（平米）12.43.518.9南向卧室开间（米）3.3+2.7-4.2主卫面积（平米）--6.9次卧面积（平米）9.7-11.9公卫面积（平米）4.3-6.9入户花园（平米）---景观阳台（平米）9.6-7.4实际面积（平米）89-例示本报告是严格保密的。同功能三房户型比较：金地梅陇镇114.32平米V.S.绿城桂花城140平米金地梅陇镇绿城桂花城221313进深：开间=1.4：进深：开间=0.8：11金地梅龙镇的户型更有效的利用了建筑的进深：1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积；2、可以将公共卫生间等次要的功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面宽例3、家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间示本报告是严格保密的。案例户型与长沙市场主流户型比较金地梅陇镇绿城桂花城总面积（平米）三居114.32送34.2三居140总开间（米）7.5-11.9总进深（米）10.5-10.8厅面积（平米）16.8-19.8厅开间（米）4.0-4.4厅进深（米）5.2-4.5主卧面积（平米）113.719.9南向卧室开间（米）3.5