谨呈：贵阳永吉创新置业有限责任公司贵阳永吉创新置业金西路项目整体定位与发展战略（初稿）2011年7月26日版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。项目组工作的阶段划分2011/07/022011/07/082011/07/262011/08/22第二阶段（中期）第一阶段第三阶段（终期）市场调研阶段发展战略与整体定位（初报告修改与终稿提交稿）?与客户进行首次沟通?项目属性界定?根据沟通建议对报告修改?项目地块现场查勘?客户目标分析?产品定位细化?贵阳城市格局调研?核心问题抽炼?土地资源盘点细化?贵阳房地产市场调研?项目区域价值挖掘?规划布局细化?云岩区政府人员访谈?房地产市场分析?开发次序与节奏?房地产专业人士访谈?项目发展方向和整体定位?经济效益分析?消费者访谈?项目整体开发思路与策略?……?…?项目规划布局初步建议?…?市调成果沟通?整体定位与规划布局初步建议?经济测算与终稿报告本报告是严格保密的。2本报告结论是在前期广泛、有针对性的调查研究基础之上形成项目实地调研与踏勘相关专业人士访谈国内外案例研究所作的研究?美国里斯顿新城?项目区位?政府类：?贵阳城市发展趋势研究?贵阳市云岩区规划局?项目交通条件?美国洛杉矶托乐嘉?贵阳市云岩区国土局?贵阳市房地产市场板块??英国斯蒂文乃奇项目进入性?市场类：研究?英国密尔顿凯恩斯?项目四至?世纪城，新世界花园，金华?贵阳市房地产市场客户世家，观山湖1号，中天会?北京金地格林小镇?项目内部自然资源及用展城，山水黔城，保利温泉群、产品研究新城，中天托斯卡纳、世纪?广州凤凰城地现状金源酒店销售代表?天津东丽湖?大盘差异化生活方式典?项目周边区域?普通市民?深圳万科四季花城型案例研究?楼盘调研?专业类：?中铁逸都国际销售总监?深圳万科城?整体定位与发展战略研?房地产各板块市场考察?宏能温泉开发公司李总?深圳桃源居究?……?贵州青蓝紫房地产顾问公司?山水黔城童总?规划功能布局研究?……?创意采纳公司郭总……?……本报告是严格保密的。3区位：项目位于贵阳新老城区过渡地带三马片区，距离新老城市中心均在20分钟车程以内，未来升值潜力大区位优势交通优势金阳区?道路：三马老城区云谭路，金阳大片区道延长线（规划?金阳中）道路：北京西路，区?用时：15分钟贵黄公路（未来的市三马政道路）片区老城区?用时：10分钟?三马片区处于金阳新区和老城区的连接地带，交通优势明显——中铁逸都国际本项目销售代表区域中心?三马片区是未来最有价值，最有升值潜力的地方，下步必成热点—宏能温泉开发公司李总本报告是严格保密的。4区域：传统三马片区形象破旧、陌生，以工厂和专业市场为主，而本项目与传统的三马片区尚有一定距离N传统三马本项目片区三马片区水果批发市场木材批发市场?项目地块所在区域实际上不属于三马片区，贵阳人认知的三马片区在本项目地块以东，和本项目区域还有一定距离——采纳创意郭总贵州轮胎厂三桥街景本报告是严格保密的。5规模：项目整体规模2180亩，可建设用地1800亩，综合容积率2.0-2.5，用地性质以住宅为主，用地性质可调项目地块概况?项目整体规模2180亩，其中可建设用地1800亩。其中北部地块约800亩，南部地块约1380亩?规定项目综合容积率为2.0-2.5?地块中多以住宅用地为主，少数商业综合用地。地块中用地性质可调?地块周围林地可租用居住用地商业综合用地本报告是严格保密的。6交通：外部交通三横两纵，目前未全部建成，进入性较低；内部路网尚未建设，可提出调整建议金阳大道地块内外道路情况金西大道延长线延长线外部道路情况——规划建设阶段，地块进金阳1入性较低路?三横（由北向南）：1、金阳路（马王路）通往安顺，尚未建设2、贵黄路已建成，未来改为市政路，但时间还未确定3、太金线连接金阳和太慈桥，尚未建设5贵黄路?两纵（由西向东）：24、金西大道延长线在建，今年年底通车45、金阳大道延长线尚未建设内部道路情况——切割地块，一定程度上未建成破坏景观，但可调整路网太金线已建成3本报告是严格保密的。7地形：项目形状不规则，分布零散，地形复杂，有大量山体生态资源项目地块形状不规则，且由于内部路网分割项目地形复杂，绿色生态自然资源丰富零散金西大道延长线外部路内部路金阳路村落贵黄路南部地块山体众多北部地太金线块山体本报告是严格保密的。8项目属性界定：三线省会城市，新老城区过渡地带，大规模房地产开发项目属性界定属性阐释贵阳市在全国所有省会城市中经济发展相对落后，还属于三线城市三线省会城市全市人口达到355万人（2008年）2009年人均GDP达10258元（折合1502美元）项目所在地块行政上属于云岩区，位于云岩区西南侧新老城区过渡地带连接新区（金阳区）老区（两城区），区位优势明显大规模房地产开发项目区域占地2180亩，以住宅为主，属于大规模房地产开发项目本报告是严格保密的。9客户需求客户目标客户问题?在风险控制的前提下，实现利润最大化?准确定位，明确项目档次?明确各种物业的发展方向以及具体实施策略本报告是严格保密的。10从市场认知的角度，本项目主要具备以下三大特征区域陌生竞争激烈地块分割本报告是严格保密的。11区域陌生：项目所在区域形象差，认知陌生，且规划定位起点不高形象差认知陌生规划定位起点低?三马片区的认知度很低，比?不清楚项目所在的区域，?三马片区规划中定义该片区较郊区化，业态混乱，商业可能能做一些中高端盘的四大功能用地：交通枢纽功也比较低端能区、物流集散功能区、大型——中天会展城销售代表专业批发市场功能区、城市居——贵州青蓝紫地产营销顾住区问有限公司童总??对于三马片区的认识，贵阳?贵阳的年轻人对于本项目改观是需要时间的，在贵的老年人认为这里是个脏乱所在区域并不清楚，希望世阳人的眼中政府的速度慢，差的地方联站在区域的角度上研究项政府倾全市之力打造金阳新——永吉创新置业邓总目区——永吉创新置业邓总——中天托斯卡纳销售代表本报告是严格保密的。12竞争激烈：贵阳市场上大盘云集，未来供应量依然很大，达到900万平方米……楼盘/区域占地面积建筑面积已供应量未供应量1新世界花园220万380万117万263万2会展城93万203万63万140万3世纪城333万600万500万100万左右金阳区44中铁·逸都国135万230万15万215万11526乌当区际3两城区475蒙特卡尼60万83万7万78万5726保利温泉新城84万97万64万33万3三马8小河区7中天世纪新城80万100万60万40万8山水黔城133万215万151万64万6合计933万1十二滩片区百万以上花溪区本项目2广胜三马片区600万现有大3保利三马片区200万盘已知未来还有7个大盘，总占地面积将达到2433万平方米，主要集中在三马未来大4保利高尔夫200万盘片区（800万），乌当区（533万），说明：以上为楼盘示意图，所表示位置可能与真实位置5乐湾高尔夫333万南明区（900万）有偏差。图表为估算表，数据有少量偏差。表中单位均6十里河滩片区百万以上为平方米本报告是严格保密的。7中天华润CBD900万13……市场尚未分化，同质化竞争激烈，产品，配套，价格趋同楼盘所在区位产品小区配套不同产品价格教育，商业，酒店，1新世界花园金阳区高层高层均价4800写字楼?目前市场大盘尚未明教育，商业，酒店，显区分出高端楼盘，大2会展城金阳区高层高层均价4322写字楼，会展中心多数属于中端楼盘教育，商业，酒店，?市场上多数大盘产品3世纪城金阳区高层高层均价4390写字楼趋同，多以高层为主，其他物业类型相对稀缺4中铁·逸都国金阳区洋房商业街，教育洋房均价5500际?各大楼盘配套完整且均质，金阳区大盘配套5蒙特卡尼三马片区高层小学高层均价3800尤其强势?高层均价3800高层产品价格除中天6保利温泉新高层，洋a洋房均价4800世纪新城受城区因素影乌当区教育，商业，酒店城房，别墅联排别墅14000响外，其他楼盘高层价独栋别墅25000格没有显著差异7中天世纪新高层，多?联排别墅产品价格受云岩区小学高层均价5500城层区位影响也较小高层，别高层均价43008山水黔城云岩区教育，商业墅联排别墅12000说明：a该洋房产品在2007年推出，表中所标价格为目前二手房价本报告是严格保密的。14地块分割：地块被山体南北分割，两者之间的联系性弱，整体感不强北部地块?南北最短相隔也大于1000米，中间以山体1028m及贵黄路阻隔，连接程度很低南部地块本报告是严格保密的。15核心问题：充分挖掘区域价值，寻找项目自身发展思路区域陌生：项目所处区域基础薄弱，形象差，区域规划起点不高竞争激烈：贵阳处于房地产初级市场，大盘云集竞争激烈地块分割：地块被山体南北分割，两者之间的联系性弱，整体感不强世联思考：?解决问题一：我们的区域价值是什么？?解决问题二：地块的整体开发思路是什么？两个地块具体应该怎样做？本报告是严格保密的。16本次汇报内容11城市与房地产发展研究城市与房地产发展研究22成成功功案例案例借鉴借鉴33整体定位与发展战略整体定位与发展战略44项目整体开发思路与策略项目整体开发思路与策略55功功能规划与布局能规划与布局本报告是严格保密的。17本次汇报内容11城市与房地产发展研究城市与房地产发展研究22成成功功案例案例借鉴借鉴33整体定位与发展战略整体定位与发展战略44项目整体开发思路与策略项目整体开发思路与策略55功功