湖北合汇置业有限公司?荆州市荆开住宅开发有限公司A-1113-GW-2011-0010荆开住荆开住宅宅荆荆州州项目整项目整体体战略战略发展与发展与定定位位研研究报告究报告荣耀一座城市的未来荣耀一座城市的未来版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它1任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本阶段合作内容及范围?做什么?怎么做?如何实施?开发思路?方案落地?规划跟进第二阶段第一阶段第三阶段启动区定位及整体发展战略及定位规划设计跟踪服务物业发展建议v市场调研v分阶段开发策略、开v与设计单位进行沟工作发节奏通，提出修改方案和v竞争及消费者访谈内容具体建议v环境及景观设计要点v成功案例借鉴v评价规划方案v配套设施建议v区域价值点分析v保证方案的最终实v启动期客户、位置、v项目竞争力施规模、产品、户型定位提交v发展战略v启动策略v设计交底、过程把成果v总体定位v物业发展建议控、结果把关所有工作开展进行于概念性规划开展前/中规划跟进服务前/中03.18-04.2404.26-05.0705.07-05.25221确定目标及核心问题2报告目录报告目录市场基本面分析3项目整体战略发展及定位4项目启动策略5项目经济测算3311确定目标及核心问题n项目价值界定n开发商目标n面临的挑战n核心问题思考44项目项目界界定定项目占地约720亩，容积率不低于2.5，建筑面积逾百项目规项目规模模万方，是目前荆州市场规模最大的房地产开发项目之一摘牌受让单位宗地位宗地面折合亩可建房成交价楼面地年份名称置积（m2）屋面积款（万价（元）项目经济技术指标（m2）元）2004中大豪盛沙市区39599859453430011950223.66n规划用地总面积：720亩东岳村.682005沙隆达沙市区88198.132.31587582500157.47n按容积率2.5来计算东岳村732006捷盛资产园林路105697158.54211395.6342.0300.00管理徐桥村.96920n本项目体量总建筑面积预计120万平方米2006捷盛资产徐桥村、93523.140.28187047.5612.0300.00管理东岳村551002006金利投资沙市区32158.48.2496474.71930.0200.05荆沙大2680道北侧2006捷盛资产东岳村56863.79.30199022.6397.0321.42管理616402006捷盛资产东岳村146175219.26292350.16446.562.54管理.030600约2009欣帝置业沙市区166667250.0383336.17500456.58.5徐桥路.943公里2010荆州区970湖北搏动8460.3318国12.723688.8409.5置业0道北侧荆州区1041王德武荆沙大7380.311.18856.41175.4道北侧荆州威马207国商贸道东侧5836.38.7511672.613191130.0荆州区93747.4300鑫和欣商207国3140.6140621305.8贸道西万规规模模2011荆州荆开沙市区720120万方11：：百百万住宅幸福村关关键词键词（数据来据：荆州市国土局网站）55项目项目界界定定地块属荆州开发区非成熟地段，周边污染源较大，客户地理地理位位置置心理抗性较重，地块无利好资源n项目内部现基本为农地，有部分民房拆迁，无利好景观资源。n地块整体规则，分为五块、地势平整，进入性良好，南临江津东路，北临荆沙大道，东依月堤路，西傍规划路。n项目南侧是污水处理厂，临沙隆达农药厂较近，气味较重，客户心理抗性较大。n项目东北侧是是热电厂，无明显污染，但视觉明显，会给置业人群带来负面影响。n项目北部有西干渠流过，现基本变为工业污水排污道，且无治理措施，污染严重，气味成成熟熟区域区域22：：非非关关键词键词66项目项目界界定定区域生活配套匮乏，无商业配套，无人居氛围，客户区域配套区域配套认可度不高n交通状况：10路、2路、5路、103路、101路n教育资源：北京路一小、沙市七中、沙市九中、荆州教育学院n商业配套：凯悦国际大酒店、武商量贩等，但距离稍远n其它配套：武商量贩、奥林匹克运动中心n生活配套匮乏，客户认可度不高配套匮乏匮乏3：：生活生活配套关关键词键词377项目项目界界定定荆州城区全年盛行的风向多为北风、东北风，6-7月多风向频风向频率率为南风，夏季沙隆达农药厂气味较大n由于项目南北两面都存在污染源，对风向频率分析就尤为重要。n荆州城区全年盛行的风向多为北风、东北风，风向频率为13%-20%。大气污染大44：：空空气污染n除6-7月多为南风外，其他时间多为偏北风。关关键词键词n因此，夏季沙隆达农药厂气味较大。在项目建设周期及营销节点应注意风向频率变化。88地地块块价值价值三线三线城市，非成熟区域，非资源性，城市，非成熟区域，非资源性，航母级超航母级超大大初步初步研研判判规模规模楼盘楼盘p区域属性：项目关键词：三线城市荆州在房地产市场划分中属三线城市；n百万规模非成熟性区域区域属于城市发展区域，认知度极低，且区域内n非成熟区域无生活配套匮乏；n生活配套匮乏城市副中心未来城市重点发展区域。n空气污染大p项目属性：超大规模，中密度占地720亩，属于超大规模，容积率不低于2.5；非资源性楼盘地块周边及内部无可利用自然资源及强势资源。999选择何种发展方向？——解读开发商目标品牌奠定大盘形象，塑造合汇在荆州独一无二的目标影响力，实现企业品牌价值跨越式发展项目坚持项目的可持续发展，保证项目良性开发目标及企业资金循环滚动标，三大战略发展目大挑战面临三同时也销售2011年底入市实现10-15万方的销售量，保目标证项目快速走量的同时，又能实现企业利润1010挑战一：2011年全市土地供应量达3052亩，总建面达477万方，潜在竞争激烈，且竞争态势将会长期存在已供应未开发的土地地段宗地土地面积（m2）折合亩可建房屋面积（m2）北京东路及相邻地段385756.44128.42296012.1北京中路及相邻地段5271165.24406.741088470.78北京西路及相邻地段5132575.87198.43336263.94江津中路及相邻地段472285.51106.42223844.23长港路及相邻地段315870.123.870476.4古城周边及相邻地段10262295.63393.38507540.65荆沙大道北121200707.961795.072247523.6合计422040656.753052.264770131.7（数据来据：荆州市国土局网站）nn核心问题思核心问题思考考11：：未未来来客户客户容容量量到到底底有有多多大，大，能否支撑能否支撑百百万万平米平米大大盘盘？？1111挑战二：外忧内患，项目先天不足，且缺乏自然资源及配套，区域客户抗性较大，短期价值难以兑现外忧内患沙隆达无配套热电厂外忧内患无资源西干渠客户不认可项目抗性较大，短期价值难以兑现核心问题思核心问题思考考22：：如何如何塑造塑造项目价值体项目价值体系系，确，确定战略发展定战略发展方方向向？？1212挑战三：荆州开发区2010年全年销售量才11万方，短期内客户来源有限，销售10-15万方，支撑难度大荆州开发区2010年销售量项目登记建筑面积(㎡)登记套数(套)2010年住宅已售(套)富润·沙市花园42036.15774454东方新城31006.38786326阳光青年城37432.791528368合计110475.3230881148（数据来据：荆州市房地局网站）客户群体区域区周边群体周边县市、外地其它：如少量投资客及返乡置业购房比例占40%－50%30%－40%10%人群来源主要是以本区域内的城区三县（监利、公安、江陵）多数在其它城市有两套以客户、区域拆迁户等群体三市（石首、松滋、洪湖）上住宅，因荆州后期利好为主进城群体为主，少量外地及目前价格洼地的现状而群体投资置业目的首改、刚需自住为主，投以刚需及进城安家落户为刚需自住、首改为主，少资比例小主量投资（数据来据：沙市花园客户统计）核心问题思核心问题思考考33：：项目项目又该又该如何如何启动启动，实，实现现开发开发商商的的预预期期销销售售目目标标？？1313面对三大挑战，本报告将从三个纬度提出解决之道：nn未未来来客户客户容容量量到到底底有有多多大，大，能能否否支撑支撑百百万万平米平米大大盘盘？？nn市场市场面面nn如何如何塑造塑造项目项目价价值体值体系系，确，确定定战战略略发展发展方方向向？？nn战略战略面面nn项目项目又该又该如何如何启动启动，实，实现现开发开发商商的的预预期期销销售售目目标标？？nn启动启动面面141422市场基本面分析n宏观市场n城市规划n荆州开发区n人口容量n世联观点1515在重新审视开发商目标时，必须回答两个市场趋势问题：Q1Q1：：未未来来55－－1010年年开发开发期内期内，荆，荆州州地产地产市场市场呈呈什什么样么样的的趋势趋势走走向向？？定定性性：：向好向好oorr风风险险oorr危机。危机。。。。。Q2Q2：：未未来来荆荆州州市场容市场容量量到底到底有有多多大，大，能否能否支撑支撑百万百万平米平米大大盘？盘？定定量：量：不不足足oorr饱和饱和oorr旺旺盛盛。。。。。。1616Q1：未来5－10年开发期内，荆州地产市场呈什么样的趋势走向？2007年，房地产发展快速，政策抑制，热度迅速褪减。。。。。2008年，房地产市场各指标全面下降。。。。。。2009