谨呈：边城房地产有限公司南京下关区麦森公馆项目前期策划及营销报告2011.88080后的后的囧囧境生活境生活上大学了：学长们免费，独我们交费。毕业了：学长们包分配，我们自行解决。工作了：用人单位要我轻收入、重经验。具杯，后80：结婚了：好不容易买了一套房，却收到了“安徽移动欢论迎您”。结8080后的后的生活描述生活描述当今流行语：卡奴、房奴、孩奴、车奴都是在说我们80后。“大乏缺中活生的”后牌80：论结改变！改变改变！改变我们的目标就是：要让80后生活时尚、品质！！！?我不要过海萍的“蜗居”生活，我不要买了房子然后只能顿顿煮泡面，我不要每挤车的时间比上班的还要长……?我要可以有闲的时候看场电影，可以去星巴克坐坐，可以去马尔代夫放松一下，可以拥有一两个lv之类的包包，可以…stju…、尚?生活，只要我想，都可以尝试一下！时、l!市oo都c：点原2010年7月30日边城房地产经过13轮竞价以3.45亿元拍得白云亭地块楼面地价6003元/平米白云亭地块将会成为献给80后的城市小公馆【壹】WHY大豪宅VS小公馆满城皆是“大豪宅”唯我独是“小公馆”为什么？为什么？为什么？理由一：政策背景2010年4月17日国务院出台新“国十条”，6月4日，严厉二套房认定标准出台，国家连续出台房产新政，市场成交缩减，市场低靡不做政策的炮灰，瞄准刚需不做政策的炮灰，瞄准刚需理由二：市场背景主城、奥体已经遍布豪宅，我们该去抢这杯羹吗？且看江湖，哪些大佬在说话整体市场——南京主城已经被高端公寓所占据，缺乏真正的贴近刚需的项目都市羲和3.5万世茂外滩花园2.3万天正桃源本案3-3.5万中海凤凰熙岸2.3-3万南京国际广场3-3.6万仁恒江湾城2.3万融侨玫瑰纪2.5万皇册晶华2万城开御园3.3万整体市场——主城高端住宅物业将进入白热化竞争出让楼面地价土地编号地块位置区属容积率(≤)成交时间摘牌单位面积(m2)（元/M2）NO.2010G20下关区白云亭路以南下关15123.83.82010.7.306003南京边城房地产NO.2010G18栖霞区北苑西路栖霞53489.92.22010.6.16628中电熊猫置业东至凯旋路；西至规划绿地；NO.2010G13栖霞97396.21.22010.5.76032朗诗集团北至仙林大道NO.2010G08江宁开发区内环路以南江宁22327.522010.4.136449银城地产NO.2009G75雨花台风景区内西南侧雨花49219.21.12010.01.0815977长发都市01地块≤1.7NO.2009G67马群中山门大街以北栖霞66570.52009年12月17日10780招商局地产02地块≤2.4NO.2009G51苍山路以西地块建邺41295.52.32009年10月20日8212金基通产NO.2009G46所街7号地块建邺81703.73.42009年9月25日7992华润地产金沙江东街以南，庐山路以东NO.2009G34建邺95804.62.22009年9月8日7553保利房地产地块NO.2009G45所街一、二、三组地块建邺20166.522009年9月25日7488金基通产NO.2009G30江东北路88号地块下关9275.71.62009年8月11日7142苏宁环球兴隆大街以南（河西中部49NO.2009G20建邺35764.82.12009年7月17日7003天正集团号）NO.2009G52马群大庄6号地块栖霞214443.71.22009年10月20日6956保利房地产?随着销售的加速，资金回笼加快，规模房企掀起了新一轮的土地储备扩张，以华润、保利为代表的央企族进驻南京，地王纪录被不断刷新，各区域楼面地价均创新高；?本案正值主城供应放量的时期，且将面对众多主城品牌、规模兼备的高端项目，需要应避开竞争的锋芒，以差异化突出自身的性价比优势。区域市场——依托长江、小桃园，本区域正在成为高端居住区?下关区已经形成滨江、迈皋桥、尧化门三大区域板块；?滨江板块正在成为高端住宅聚集区世茂滨江新城天正桃源府锋尚国际公寓区域市场——本项目周边未来住宅建面总计供应量约119万㎡，而其中世贸外滩新城就有111万㎡，其余则都是小体量项目为主，且在售项目都以大户型为主要供应产品容积已售均价（元/平项目总建（㎡）待售（㎡）主力产品备注率（㎡）米）润开华三房二厅两卫121.82-下半年推出80-12033397.322.479982539919000府126.27㎡平方米房源预计未来开盘世茂外15000002.89385000111000023000173-186㎡3房2厅2卫2011-01推出450滩新城，44.5%套左右价格未定328-545㎡4房2厅4卫天正桃未来一个月将推出350001.4890002600026000、15.9%源02栋，价格未定255-516㎡跃层、15.9%82-110㎡2房2大发凯厅，39.69%37778.91.3935000277019000/宏隽府110-143㎡3房2厅，47.47%阅江广精装修小户型37.91-240002.820000400015000/场83.96㎡78㎡的两房、约108㎡和预计8月下旬开盘123㎡的三房璞邸19348.92.0019348.9未知价格预计2万以上133平方米，172多平方/平方米米，200多平方米的跃层周边个案区域市场——本项目周边潜在项目拿地成本均较高，可以预计未来都将走豪宅路线楼面地价容积率总建面成交价格土地编号项目名称土地属性土地现状(元/受让方(≤)(万㎡)(万元)㎡)汇杰长江国4375（毛NO.2007G39二类居住施工阶段2.830.97135500交通置业际地）下关区黄家住宅；办公NO.2007G04圩41－1全部开工1.443.9184004723.39上海华欧房产；商业号地块建宁路市场未开工土地NO.2007G14办公；商业3.79.5295003105.26南京玉朗地产地块平整紫金新河二二类居住用NO.2009G31未开发1.31.45100006891.58南京紫金村162项目地复地新都国未开工土地NO.2007G116住宅；商业1.69301750005825.22复地集团际平整商住混合用NO.2010G20本项目未开发3.85.74345006003南京边城地注：表中所列为下关区潜在供应项目，淡蓝色底色的为本项目周边项目理由二：市场背景豪宅是占据优越资源的房子，南京则是个不缺资源的城市我们有这样的资源吗？群雄逐鹿，想分一杯羹，难群雄逐鹿，想分一杯羹，难理由三：项目背景我有什么？我拿什么和大佬拼？我能脱颖而出吗？自我审视，看我有何法宝加分项成熟成熟传统居住区，交通便捷、商业配套齐全“＋”社社区区白云亭集团将统一拆迁至江宁白云亭副食品中心郑和中联华超市路高架宗地距离大型超市直线距离青莲酒家在1.5-2公里之间将会改造为公安局并整体出新地块周边有一些沿街底商，业态以餐饮、小百货、社区服务店为主，租金为3-4元/平方/天快捷酒店白云亭宾馆农业银行黄家云诊所加分项规划规划区域政府政策的倾斜、良好的投资环境等规划利好“＋”利好利好促进了下关向大南京中心区域的转变?长江成为南京城市发展新的主轴之一；城市不再是背江发展，而是面江发展；?南京从“秦淮河时代”走向“长江时代”，实行“跨江发展”，下关由主城区的边缘转变为大南京的中心区域之一下关区规划利好：?区政府开发的决心及整合社会一切相关资源；?省市区政府对区域定位的支持及政策的倾斜；?市区政府基础建设的投资及土地资源的整合；?良好的投资环境，优惠的投资政策，进行市场性招商。加分项整体整体区域高档社区云集，区域高端住区氛围浓厚“＋”氛氛围围?本区域在售的高端项目众多，主要依托长江、小桃园等自然、公园、生态景观资源。世茂滨江新城锋尚国际公寓天正桃源府汇杰长江国际减分项区区域域区域形象破旧凌乱，老城改造正在启动，短期内区“－”抗抗性性域形象落后?区域形象破旧凌乱，老城改造正在启动，短期内彻底改善可能较小减分项先先天天地块内部高压线贯穿给地块整体规划带来难度“－”硬硬伤伤?项目北侧和东侧有高压线贯穿，影响项目居住舒适度，给地块的整体规划带来难度。减分项环环境境项目西侧高架给项目带来一定的噪音的不利影响“－”不不佳佳减分项指标指标小占地、高容积率项目，规划产品可选择性小“－”受受限限主要建筑经济技术指标用地面积15240平米建筑面积57470.44平米容积率3.8建筑高度≤100米绿地率≥30%建筑密度≤35%建筑性质住宅混合用地楼面地价6003元/平米出让年限住宅70年，商业40年?净占地面积约1.524万㎡，占地规模较小。?总体较为规整，内部地形平坦。?基地内部土地已拆迁完毕，为净地。项目属性——南京主城核心区域、配套优越、无绝对优越资源、且有先天硬伤的小占地、高容积率项目减分项“－”本案加分项“＋”区位抗性——区位优势——区域形象落后＞主城地段、交通便利、配套优越先天硬伤——规划利好——地块北侧和东侧的高压线区域规划起点高环境不佳——整体氛围——地块西侧的高架噪音高端住区氛围指标受限——小占地，高容积率理由三：项目背景作为豪宅——我不够，没有豪客们要的资源作为公寓——我傲视群雄，虽有些许弊端，但瑕不掩瑜以己之长攻彼之短，资金的快速回现才是硬道理以己之长攻彼之短，资金的快速回现才是硬道理大豪宅VS小公馆小公馆是我们不二的选择【贰】白云亭项目遇见小公馆＆80后WHATStart我们的出发点80后想什么80后要什么80后喜欢什么客客群描述群描述客户定位他们毕业时对未来充满有自己的圈子憧憬有自己的生活有自己的梦想工作时他们全