丽舍森邻项目营销推广方案同舟济置业城市洞察城市概况▲漳浦县位于福建省南部沿海，隶属于福建省漳州市，是一个农业大县、海洋大县，总人口84万人，下辖20个乡镇。▲县城区所在地绥安镇下辖16个街道，处全县中心位置，距离漳州市区一小时，厦门2小时，；漳浦县经济发展水帄总体表现良好，GDP保持13-14%的增长漳浦全县GDP及增长率150经济实力率，房地产处于快速发展阶段12615.00%14.60%110.992.614.50%80.81007114%14.00%漳浦县经济水帄处于漳州市中上游，排名13.50%13.50%13.50%13.50%50前三。2009年全县GDP达到126亿元，保持快速13.00%增长，年均增长幅度达13%-14%；地方级财政0历年地方级财政收入走势(亿元)12.50%2005年收入亦保持着较高的增长率，经济总体表现良2006年2007年2008年2009年6好。GDP(亿元)GDP增长率(%)5.1460.00%4.164GDP增长率与房地产业发展关系42.40%3.239.80%40.00%33.60%2.31.62224%23.60%20.00%小于4%~5%5%~8%大于8%04%0.00%2005年2006年2007年2008年2009年萎缩停滞稳定发展高速发展财政收入(亿元)财政总收入增长率(%)总体经济实力表现良好，伴随着人均收入的增加，居民消费能力不断提升，房地产正处于快速发展阶段城镇居民人均可支配收入走势(元)居民收入保持增长态势，推动了县城房地产的发展。周边乡镇居1310015000居民收入民进城置业成为漳浦县房地产市场的主流，其中沿海乡镇居民购1187820.00%10301房实力较为雄厚。890215.77%15%10000823615.00%11.10%10.00%7.70%▲近四年来居民收入水帄显著提8.00%50005.00%升，农民收入弱于城镇收入，但在古0农民人均可支配收入走势(元)0.00%2005年雷等沿海工业区的带动下，周边经济2006年2007年2008年2009年实力较强的乡镇居民生活水帄增长迅72088000城镇居民人均可支配收入(元)6631增长率(%)20.00%猛（以沿海乡镇居多），为漳浦县注582660004649494914.90%15.00%入较大的经济活力；14%400010.00%9.40%▲沿海区域（古雷、杜浔、沙西、8.70%20006.50%5.00%霞美、赤湖、旧镇、六鳌等镇）以海00.00%产养殖为主导产业，经济实力相对雄2005年2006年2007年2008年2009年厚，是进城购房的主导力量；农民人均可支配收入(元)增长率(%)重点向东和南面滚动发展，形成“一城二区三片”和“二带三心”的城市规划空间结构。未来城市以南的拆迁改造，麦市街东部必将成为房地产开发的热土城市用地：重点往东和南面滚动发展往南面发展，作为城区扩大用地；往北适当扩展，与绥安工业园区形成整体；往东发展，与黄仓工业园区连成一体。空间结构：“一城二区三片”；“一城”——县城生活区“二区”——绥安工业园区和黄仓工业园区“三片”——城北、城东南和城西居住片区公共设施布置：“二带三心”；“二带”——麦市街（东西走向）和西大街城市以南的的拆迁改造、麦市街东段的商业街（南北走向）二条公建发展带周边未来必将成为商品房开发的热土。“三心”——指行政文体中心、商贸金融信息中心和旅游休闲服务中心PX正式落户古雷，将为漳浦经济注入更大的经济活力，同时也带来更多购重大利好房需求，龙湖中路大规模拆迁也为将漳浦市场引入更为宽泛的客群来源。PX落户古雷龙湖东路1900户拆迁2009年，翔鹭PX（二甲苯）项目已正绥安镇龙湖中路进入大规划拆迁阶段，将式决定落户漳州古雷半岛。尽管在环保安涉及1900多户的拆迁户，除了部分本地安置与评等方面存在着一定争议，但项目在促进货币补偿外，在2年内漳浦市场上将因此带来地方经济，增加就业无疑具有巨大的推动巨大住房需求力；小结尽管漳浦县房地产的发展面临着经济总量偏小，产业结构不优，企业规模较小等宏观因素制约。但经济实力保持增长态势，乡镇进城置业已成为主流，城市规划为房地产业提供有力支撑，加之城市改造拆迁与PX项目的落户等有利因素的推动，房地产市场前景看好。?漳浦县经济发展水帄总体表现良好，GDP保持13-14%的增长率，房地产处于经济实力快速发展阶段?居民收入保持增长态势，推动了县城房地产的发展。周边乡镇居民进城置居民收入业成为漳浦县房地产市场的主流，沿海乡镇居民购房实力较雄厚。?重点向东北和南面发展，形成“一城二区三片”和“二带三心”的空间结城市规划构。城市以南的拆迁改造，麦市街东部成为地产开发热土?PX正式落户古雷，将为漳浦经济注入更大的经济活力，也带来更多购房需重大利好求，龙湖中路大规模拆迁也为将漳浦市场引入宽泛的客群来源。市场解读漳浦全县历年商品房销售面积（万平方米）30272520市场成交历经200817年楼市低迷后，漳浦县房地产市场成交量再度回升，目前进1615入稳步回升期。12.910502006年2007年2008年2009年1-10?2007年市场需求快速增长，全县商品房销售面积共计27万帄方米，同比2006年增长58%。?2008年遭遇市场寒流，全县商品房历经低迷，共计成交约13万㎡。?2009年市场再度回升，1-10月份，全县商品房成交约计16万㎡。?2010年1-8月份漳浦商品房成交1125套,月均成交140套。楼盘分布漳浦县现有楼盘分布主要位于城东北区、城东区丽都新城假日·新天国际▲现有楼盘主要分布在城东区麦市街延立欣·东方新城伸段、城东北区。金凯花园▲老城区项目少，花开富贵城东北区向阳·都市绿龙湖中路1900户拆迁洲城东区地块尚未进入开发阶段；▲未来新增项目仍将主要集中于城东区一带。龙成尊庭金绿·丽舍龙成·怡景园森邻漳浦县商品住宅市场销售价格保持帄稳增长，主要徘徊于3200-4050价格情况元/㎡之间?市场成交均价保持帄稳增长态势，有小幅波动，为成交的结构性变动引起。?当前市场上在售项目价格主要徘徊于3200-4050元/㎡.部分在售项目价格情况销售均价序号楼盘名称备注（元/帄）1都市绿洲4050现均价2龙成怡景园4000现均价3龙成尊庭3850现均价4花开富贵3700尾盘楼中楼前开发商遗留问5丽都新城3200题6金凯花园3500带电梯小高层地块历史遗留问7立欣东方新城——题还没解决清楚8假日新天国际——二期预售证未出板式小高层占居市场主流，传统户型最受青睐；创新以面积赠送，增产品特点加使用功能为主，紧凑型户型设计较为少见；楼盘名称建筑形态产品特征特色户型都市绿洲点式赠送阳光花园,入户花园二房可改三房假日.新天国际纯板式复式增送大露台错落式户型龙成尊庭板式+点式户型紧凑,动静分离紧凑型三房（二房+储藏间）?多层建筑退出市场，当前市场上在售楼盘多为小高层产品；?板式设计成为在售楼盘的主要建筑形态，点式设计项目也逐步为出现，并基本被客户所接受，但通透性与夕照问题成为客户购房的主要考虑问题；?传统型户型格局最受客户青睐，北厅南卧，南北通透的户型最优；?户型创新设计多以赠送面积以提升产品附加值，包括赠送大面积入户花园等；漳浦县07月市场成交物业类型分析2010年7月，市场成交的物业类型主要以三房为主，本月单身公寓需求量大于两房，在政策调控期，以往购买两房的购房者心里需求发身变化，转而购买面积小、总价低的单身公寓。店面6%四房17%单身公寓22%两房三房13%42%数据来源：漳浦县房地产网建筑形态假日新天国际都市绿洲富丽山庄4期酒店式公寓龙成尊庭怡景园漳浦县置业者客群构成客群构成漳浦县下辖乡镇经商户为主力购房客群，本县的政府机关、企事业单位、教师群体（含乡镇群体）为次主力客群。主要下辖县镇（沿海乡镇居多）县城本地群体重点访谈个案楼盘区域来源其他外来县镇及外来人口客群特征1、50%为生意人，沿海客户多为海产养殖1、沿海（旧镇/霞美/古雷/杜浔）等镇怡户；约占70%；景2、40%为公务员事业单位等机关工作人员，◆下辖乡镇在县城经商户为主力2、本地绥安镇居民占20%-30%；园含下辖乡镇机关单位人员；3、少部分来自漳浦其他地区或漳州；客群；其中，沿海各镇的水产养3、少部分本地工薪阶层，小个体工商户；殖户经济实力雄厚，是最主要客1、生活于县城的人占比60%以上；户群，山区客户相对较少；1、机关公务员及事业单位（含县城与下辖都市绿2、来自沿海乡镇（旧镇/霞美/古雷/杜乡镇单位）与沿海各镇的生意人占比各半；◆次主力客群以政府机关、事业洲浔/佛昙/赤湖）客户占比40%；2、少部分县城本地工薪阶层；单位、教师群体为主（含县城及3、部分漳浦人外出经商返乡置业；下辖乡镇）◆子女教育是其最主要的置业动机营销推广市场上多数采用传统营销手法本地推广，金浦世家（现为丽都新城）之前有采取了大规模的广告推广，相对于其它项目已有较大突破，但客群辐射仍以本地客群为主，厦门等外地客群不足两成楼盘名称推广媒介推广区域都市绿洲DM/看板/短信漳浦县城及周边乡镇假日.新天国际DM/看板/短信/电视/公车漳浦县城及周边乡镇龙成尊庭DM/看板/短信漳浦县城及周边乡镇/漳州万新西湖商业广场DM/看板/短信/公车漳浦县城及周边乡镇/漳州▲漳浦房地产市场上DM、户外看板、围墙广告、短信覆盖等是最主要的推广媒介，仅有部分采取电视、公车等其他媒介；▲基于内生型市场特征，漳浦购房客群本地化这一情况，各在售楼盘主要采取本地宣传的方式，部分突破漳浦区域限制至漳州市区；金浦世家1期（现为丽都新城）采取了多样化的宣传推广手法，覆盖区域达漳