GlobalPropertyAlliance---筑诚·都市发展国际联合体CREC香港嘉信行中国建筑北京设计研究院INCHTAO营知道2010.2.1&CSCEC&虎石台住宅项目”产品营销服务建议书辽宁麓林置业有限公司AnIntegratedGlobalPropertySolution此建议书仅供客户内部使用，未经我司书面许可，其他任何机构不得擅自传阅、引用或复制“这是一个有这是一个有『『线线』』的世界的世界世界是解析的线世界是解析的线城市是光影的线城市是光影的线人是和谐的线人是和谐的线市场是迷乱的线市场是迷乱的线............今天我们通过今天我们通过『『线线』』来寻找赢的线索来寻找赢的线索ARCHIURBAN·CITYPLANNINGDEVELOPMENTINTERNATIONALUNION市场线区域线定位线推广线销售线本案地块分析项目SWOT分析地块定位项目定位客群定位产品建议开发次序销售任务销售排期推广策略城市及区域板块简析宏观经济及城市发展分析营销推广123123451234PART1市场环境分析PART2项目定位PART3关于part3此次提报不作分析，待与发展商商讨后再作说明ARCHIURBAN·CITYPLANNINGDEVELOPMENTINTERNATIONALUNIONContents观城观城由中国、俄罗斯、日本、韩国、朝鲜和蒙古六国组成东北亚各国的贸易往来频繁，沈阳依托其区位的优势，成为了中国与“东北亚经济圈”互动的前沿渤海经济圈由辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海经济带拥有丰富的人才资源，自然资源和完备的工业体系渤海经济圈将是继珠三角、长三角之后又一崛起经济区大沈阳·辽宁省中部城市群沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭八个城市组成各城市在相互交界地带分别建立合作新载体，有利于沈阳强化区域经济中心的地位，增强城市竞争力???????东北亚经济区ARCHIURBAN·CITYPLANNINGDEVELOPMENTINTERNATIONALUNION典型工业城市，具有重要的战略地位。以沈阳为中心的中部城市群构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。对东北三省乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。1.1宏观经济及城市发展分析-城市概述1.2城市及区域板块简析1.3本案地块分析Part1市场环境分析—15.8%16.8%17.0%近5年平均增长率22.2%18.4%30.3%-0.3%当年增长率3.1%17,295元14,667元1,506亿元2008年数值资料来源：沈阳市统计局*第三产业占地区生产总值的比重收入支出失业率经济指标零售总额按08年户籍人口713.5万人计算，人均消费零售额21,107元，高于人均可支配收入。该现象表明，沈阳做为一个东北地区重要的中心城市，其消费力中的一部分来源于其它城市，尤其是周边城市。人均收入和支出的增长幅度较大，与零售商业发展速度基本一致。消费性支出占可支配收入的比重有所增加，由2005年的77.9%上升到08年的84.8%，表明人民的消费意识有所提升。二、三产有逐步增长的趋势。沈阳作为东北主要的区域中心，对周边地区有很强辐射能力。第三产业已成为就业重要领域。??社会消费品人均可支配人均消费性????近5年平均增长率GDP3,861亿元16.3%16.0%第三产业增加值1,743亿元15.0%45.1%*固定资产投资3,009亿元27.0%30.0%合同外资额102.6亿美元-20.2%35.5%外商直接投资实际外资额60.0亿美元19.0%21.8%当年增长率2008年数值ARCHIURBAN·CITYPLANNINGDEVELOPMENTINTERNATIONALUNION经济指标1.1宏观经济及城市发展分析-经济现状1.2城市及区域板块简析1.3本案地块分析受金融危机影响，2008年沈阳市各项经济指标增长率略有回落，但仍保持较高的增长速度，高于全国平均水平。一、二、三产固定资产投资比重2：37：61。以第三产业为主导的投资方向，将有利于城市现代服务功能提高，并将带动商业和办公需求的增加。外商投资热点主要为制造业和房地产业，并在保持制造业稳步增长的同时，向第三产业大幅倾斜。尽管经济波动对沈阳经济产生了负面影响，但“振兴东北”和积极应对危机的政策对经济发展产生实质性的推动，预计未来几年仍将保持高于全国平均水平的增长态势。?Part1市场环境分析???哈尔滨哈-大高速铁路长春沈阳朝阳北京大连承德哈大\京沈高速铁路沈阳是全国45个主要交通枢纽城市之一，交通基础设施发达。目前已形成一小时经济圈的高速公路系统和城际轻轨系统，连接鞍山、抚顺、本溪、营口等七个城市。中国东北铁路网密集度居全国首位。目前在建的哈大高铁隶属于京－哈高速铁路，连接哈尔滨－长春－沈阳－大连等北方重点城市，预计2013年全线完工。京沈客运专线起于沈阳北站，经新民、阜新、朝阳、承德进入北京，设计时速350公里，预计2012年竣工通车2.5小时抵达北京。?????1小时2小时3小时2小时高铁建成后沈阳4小时4小时4小时2.5小时ARCHIURBAN·CITYPLANNINGDEVELOPMENTINTERNATIONALUNION目前最短行程时间沈阳-大连沈阳-长春沈阳-北京沈阳-哈尔滨1.1宏观经济及城市发展分析-城市基础建设1.2城市及区域板块简析1.3本案地块分析Part1市场环境分析2009年7月24日，沈阳—铁岭城际铁路开工建设启动仪式在沈阳沈北新区道义举行。全程共设14个站位，预计2012底建成，2013年5月通车。沈铁城际铁路经过本项目所在区域；增强项目辐射范围及愿景预期。????本项目ARCHIURBAN·CITYPLANNINGDEVELOPMENTINTERNATIONALUNION1.1宏观经济及城市发展分析-城市区域基础建设1.2城市及区域板块简析1.3本案地块分析Part1市场环境分析2013-2018年预计完工时间一期：2010年一期：2012年终点新沈阳站十三号街.道义大学城起点老瓜堡桃仙机场黎明文化宫规划五条地铁线路，其中一号线和二号线现已开工建设。未来规划的地铁四号线经过本项目所在的虎石台区域，预计在二号线完工后四号线将投入建筑增强项目远景预期。地铁的建设缩短了城市空间距离，减轻市民出行负担。四号线的建成，为本项目提供来较好的未来预期及营销题材。???一号线二号线四号线地铁线路??三环二环一环本项目ARCHIURBAN·CITYPLANNINGDEVELOPMENTINTERNATIONALUNION地铁4号线1.1宏观经济及城市发展分析-城市区域基础建设1.2城市及区域板块简析1.3本案地块分析Part1市场环境分析-10%0%10%20%30%40%50%60%70%资料来源：沈阳市统计局资料来源：沈阳市统计局销售增长率销售面积竣工面积沈阳房地产开发销售情况/12381739280531023456502058485793.33645868061058118512901291263206325524761124414621465800.657.8%61.2%45.2%63.5%17.5%10.1%0.2%010002000300040005000600070002003-2008年间，沈阳市商品房价格平均增幅7.2%，2007年以来增幅较快。沈阳市的住宅调控相对较紧，因此住宅价格上涨速度低于全国平均水平，更显著低于省内城市大连；2008年在全国房地产市场低迷的情况下，沈阳商品房销售价格仍保持了强劲的增长一方面来自沈阳稳定的市场需求，一方面由于沈阳房价相对偏低，具有一定的上涨空间。2009年1-8月受到全国房地产市场影响，沈阳商品房价格增长较为平稳，呈稳中有升态势。由于众多知名开发商也已进入沈阳以及整体经济的利好发展，2010年以后项目将陆续投入市场，随之产品品质提升及品牌营销的推动，预计未来商品房价格上涨幅度继续保持在8%左右。市场趋稳，预计沈阳房地产，特别是住宅的需求仍将保持旺盛。具有性价比的产品更具竞争优势。????施工面积-2%0%2%4%6%8%10%12%14%20022003200420052006200720082009年1-8月万平米万平增长率2003-2006年，沈阳市房地产开发情况逐年稳步提升，市场需求旺盛销售面积大幅增长。在强劲需要的带动下2007年，房地产开发呈现跳跃式发展，施工面积同比增长45%，但销售增长趋于稳健；由于经济危机影响，08年施工/竣工面积增速趋缓，销售增长停滞，供需双方出现博弈。2009年1-8月，受国家房地产政策扶持，沈阳商品房销售状况恢复良好，对存量进一步消化，预计全年销售面积将大大超过2008年水平。施工面积较大，新开发项目较多，市场竞争压力增加。市场表现趋好，销售压力得到缓解，预计未来将保持相对平稳的发展态势。????平均房价年月273829142912311233753689412842646.4%-0.1%6.8%8.5%9.3%3.3%11.9%050010001500200025003000350040004500200220032004200520062007200820091-8平均房价0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%平米/元增长率ARCHIURBAN·CITYPLANNINGDEVELOPMENTINTERNATIONALUNION房地产开发投资房地产开发投资1.1宏观经济及城市发展分析-房地产