昌邑项目策划案WJZL10—0704昌邑项目策划案WJZL10—0704：首席商务综合体*城市中央会客厅——昌邑市区高层市调报告及营销策略初探房地产全程策划流程：市场调研—基地分析—土地价值发现—项目组合定位—规划概念设计建议—建筑风格与空间概念设计建议—景观概念设计建议—项目VI策划及设计执行—营销策划1文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704潍坊文杰工程技术有限公司&文杰兆龙营销策划机构2010-7-4全程解码：价值策划概念设计市场营销视觉传达空间设计资源整合城市价值策划城市概念设计价值营销企业形象系统设计社区空间概念设计资源整合土地价值策划规划概念设计目标营销项目形象系统设计建筑空间概念设计战略咨询规划价值策划建筑概念设计现场营销大众传播系统设计景观空间概念设计专业咨询功能价值策划景观概念设计传播营销公共导示系统设计室内空间概念设计政策咨询建筑价值策划品牌营销全程包装系统设计环艺小品概念设计信息咨询环境价值策划联合营销展览空间概念设计艺术咨询空间价值策划投资营销样板空间概念设计企业文化艺术价值策划互动营销生态空间概念设计专题讲座文化价值策划节点营销空间设计材料咨询品牌价值策划实务营销终极艺术效果监控【目录】：2文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704第一部分调研说明一.调研目的及目标二.调研方式三.调研项目（整体规划*重点区域*人群*针对性项目）四.调研小结第二部分调研陈述1.整体规划调研2.重点区域调研3.针对性人群调研4.针对性项目调研5.针对性产品调研6.调研总结第三部分项目定性分析3文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704第1章需求市场分析第2章项目SWOT分析第四部分项目营销思路初探第1章项目定位第2章产品建议第3章价格策略第五部分项目投资收益分析第一部分调研说明一.调研目的及目标：1.确立项目定位及具体产品定位，从而为项目整体规划设计提供可行性依据。2.确立具体产品的规划设计方略，使具体产品更符合市场需求。4文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—07043.初步确立项目营销策略，为项目营销提供可行性策略。4.最终实现本可行性报告书之撰写，为项目开发方之投资提供可行性参考依据。【备注：最为主要的是确立项目之合理产品定位——也即做什么样的产品】。二.调研方式：1.人员（问卷）随机走访抽调。2.电话定点问询。3.同行走访+问询调研。三.调研项目（整体规划*重点区域*人群*针对性项目）：1.昌邑市整体市政规划、城市发展战略、房地产调控政策。2.项目所在片区、潍河两岸、昌邑西部多层住宅密集片区。3.人群调研——项目所在片区是适合高档房地产产品（住宅、写字楼、商铺等）的开发和建设的；其针对的人群也应该是中高端客户群体（也包括一部分城市打工的青年群体），故针对以下具体人群展开调研：——能接受中等户型的较高收入的工薪阶层。5文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704——能接受大户型及商铺、具有相当投资能力的的个体工商户、企业老板、企业中高层管理人员。——能接受小户型产品的青年一族。——有租用、购买自用、投资写字楼之需求的特殊工作者、企业老板。——随机性调研的其他辅助性人群（如：小区居民、散步人群、购物人群等）。四.调研小结：整个调研活动共持续（6月26日周日—6月30日周三）5天；发放问卷400份、实际有效调研问卷348份；问卷调研、电话问询及走访人群将近900人次（约占市区14万总人口的6.4‰，符合通常人群调研比例之标准）。第二部分调研陈述一.整体规划调研：6文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704备注说明：目前昌邑城区产品供应以多层住宅为主，高层较少。7文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704其中：1.市区西部以体量较大的多层住宅项目为主，如：——沁园春项目（总用地面积218亩，总建筑面积189090平方米）；——香邑城市花园项目（项目占地380亩，总建筑面积40万平米）；——山前御景苑项目（总占地面积约500亩，总建筑面积约43万平方米）等；仅该三处项目总建筑面积即超过100万平方米。2.市区东部则因沿河优势，而大量开发高档多层住宅项目，潍河西岸代表性项目有：——山水圣城（总用地面积532亩；总建筑面积80.1万平方米）；——邑城水岸（项目占地12.09公顷，总建筑面积约22万平米）；合计约100余万平方米。3.潍河东岸作为昌邑东向发展的重中之重，发展势头极为强劲；具体参阅本案后续——重点区域调研部分。二.重点区域调研——潍河两岸。一）潍河西岸成为大型中高档社区居住之所，从北往南代表性项目有：8文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—07041.山水圣城：由潍坊圣鼎福地置业有限公司投资建设；总用地面积532亩；总建筑面积80.1万平方。【项目整体规划】：9文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704【项目一期规划】：10文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704用地90887平方米；总建筑面积175400平方米。2.文昌国际大酒店项目：11文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704由山东新昌集团有限公司投资建设；包括五星级大酒店、大型超市、公寓式住宅、商业街等项目；总建筑面积25万平方米、总投资10亿元；其中：五星级大酒店36000平方米；大型超市36000平方米；公寓式住宅及附属设施168000㎡；2011年12月竣工。3.邑城水岸：位于潍河西岸,北部为已经入住的的潍水蓝湾高档小区；西北为规划行政中心,西侧为新区文体中心,东侧12文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704是潍河公园。项目占地12.09公顷，总建筑面积约28万平米。前期多层最高价2280元/平米，1800元/平米起价.高层产品13文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—070414文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704二）潍河东岸规划及发展强劲！潍河15文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704代表性项目有：1.新都置业开发的【潍水东岸】项目：两栋，17层，层高2.9米。现代建筑风格；高档隔热中空玻璃、落地阳台、房间南北通透。..16文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704【户型图示】【外立面建筑风格（小图）】17文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704【重点区域调研总结】：通过实地调研，我们发现：潍河两岸已成昌邑市区东移之发展重点，而这两岸之发展不但带动了我项目所在片区的进一步发展，也使得区域竞争更加激烈。因此，我们项目定位及营销节点的把握，一定要做到位且专业。同时，我们从实际的调研中发现，高层确实是昌邑将来发展的趋势、也是城市发展的必须，但在建筑风格及品味档次方面，目前的昌邑还没有代表性建筑物，这也就为我项目之高档高层产品之打造，提供了市场先机。三.针对性人群调研：一）.调研问题：1.您对咱昌邑市政府对面的这两栋高层是否看好？回答：□很看好□一般□不看好2.作为高层项目，住宅、办公楼、商住两用，您看好那一类产品？回答：□住宅□办公楼□商住两用3.如果开发住宅产品，那么面积、户型您有什么建议？18文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704回答：□50一70㎡小户型□80—120㎡中户型□140—160㎡大户型□其他，如：㎡□一室一厅□两室一厅□两室两厅□三室一厅□其它户型，如：4.住宅的价格在多少为宜？回答：□2000元以下□2000—2200元□2200—2400元□其他元5.如果开发办公楼，您认为有一定的市场吗？什么面积及价格比较合适？回答：□有市场□没有市场□不看好□面积大约：㎡；□价格大约：元/㎡6.高层底下为三层商铺，您认为每套面积及价格多少合适？回答：面积大约：㎡；价格大约：元/㎡。7.您的其他建议/意见：19文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704二）.调研问卷抽样影印件：20文杰兆龙营销策划机构0536—828507518605361718昌邑项目策划案WJZL10—0704三）.调研结果分述：问卷发放份数：400份；实际收回份数：348份；有效率为87%；实际统计数量以有效收回数量为准。1.问题一：是否看好高层所在区域位置？项目很看好一般不看好数量（份）2902830比例83%8%9%2.问题二：关于住宅、办公楼、商住两用等产品的选择。项目住宅办公楼商住两用数量（份）34122192比例10%35%55%3.问题三：住宅产品的面积、