宿州富通鞋城项目规划建议报告上海皓基地产上海嘉永地产2011年8月上海皓基地产上海嘉永地产开发战略建议：目前开发商在宿州有以下三个项目：?信宏建材市场：开发区生活、居住配套未成熟，中豪、意邦等项目竞争激烈，而且已经进入销售阶段，时间上我们不占优势，建议暂缓该项目开发，待市场成熟后再行研判；?东方财富广场：位于市中心区域，财富价值最高，最易去化；但是目前拆迁工作有待完成，开发条件尚不成熟；?富通鞋城项目：依托于百丽及周边鞋材企业的市场，具备较大的商业价值，随着开发区的规划建设进度，已经具备开发条件，建议最早开发该项目。我们建议项目开发顺序为：富通鞋城项目——东方财富广场——信宏建材市场上海皓基地产上海嘉永地产鞋材市场状况分析上海皓基地产上海嘉永地产中国鞋业概况据中国海关数据显示，总结2010年中国出口鞋99.3亿双到213个国家及地区，金额达337亿美元，比去年同期增长21.5%和26.7%。延续上升趋势，2011年1至4月，中国出口鞋类金额119亿美元，比去年同期增长22.9%。目前我国制鞋行业已形成了广东、浙江、福建三个重要的鞋类主产区，3省合计年产量占全国总量的70%以上。国内各鞋业市场状况：福建泉州1至7月共检验出口鞋类3.68亿双、货值20.08亿美元；出口量占福建出口的45%，占中国八分之一左右，其中运动鞋出口列广东东莞市之后为全国第二位。福建晋江现有鞋类生产企业3016家，年产鞋9.5亿双，2010年实现鞋类行业总产值超过500亿元，运动、旅游鞋产量占全国总产量的40%、世界总产量的20%。全市鞋业企业累计拥有31个中国驰名商标、9个中国名牌产品、36个国家免检产品，“国字号”品牌总数占全国运动鞋行业的一半以上，拥有12家上市公司和26家上市后备企业。7月份温州出口鞋类产品26.06亿美元，同比增长28.7%。上海皓基地产上海嘉永地产广州鞋业珠三角已形成鞋业市场“前店后厂”模式，在广州环市西路、站西路、广园路一带汇聚了一批有规模上档次的鞋业专业市场。广州老八区的鞋业、鞋材市场分布十分清晰，主要分布在越秀濠畔街、白云区站西路和海珠广州大道南一带。濠畔街东起解放南路，西至海珠南路，全长约650米，有商铺950间左右，主要经营皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋机械、粘胶剂、海棉条等，规划及市政配套有局限性，市场配套有所不足。华南鞋城位于广州大道南，占地10万平方，有700多家商铺，是华南地区最大的鞋业市场，主要经营成品鞋，与站西路鞋城相比，其档次比较低，以零批为主，产品以内销为主，价格优惠，品种齐全。环市西路与西增路交汇处的富力国际鞋业商贸中心，建筑面积2.7万平方,26层高，最小的铺位面积16平方，是以“全球鞋业的国际采购中心”为定位，集鞋业批发、贸易洽谈、展览展示、国际采购、商务办公于一体的“五星级”鞋业商铺。广州站西路一带的鞋业市场从上世纪90年代初开始，形成了一个庞大鞋业交易市场商圈。上海皓基地产上海嘉永地产站西路鞋业站西路汇聚了来自世界各地的皮革、鞋材、五金及制鞋机具，吸引了来自世界各地的知名商家，包括全国各地和东南亚、欧洲的客商，极大的推动了广东鞋材行业的迅猛发展，经销中、高档鞋为主，全国十大鞋王厂家都在此设点批发点，世界知名品牌如花花工资、沙弛、巴利、皮尔卡丹、洛奇等在此设经销点。裕景广州国际鞋城，欧陆鞋城、新濠畔鞋城……面积不到2平方公里的土地上，拥有16个专业鞋城，经营面积12万多平方，共3000多商铺，年交易额10亿多元，而在站西路鞋业市场，最具代表性的当属步云天地。上海皓基地产上海嘉永地产步云天地环球国际商贸中心“步云天地”位于广州站西路26号，占地约1.7万平方米，一二三期合共10万平方米以上的营商面积。“步云天地”是以国际化设计战略，努力建造一座具有国际标准的集鞋业批发、贸易展示、环球采购、旅游观光为一体的现代化鞋业商贸中心。　　目前步云天地进场经营的鞋商、客户约一千多家，分别来自全国各地及港澳乃至海外地区，采购商主要来自美加、欧洲及非洲等国和地区。步云天地着力建立与国际市场接轨的管理规范，提供多元化、信息化、国际化的优质服务。上海皓基地产上海嘉永地产广州鞋业市场特点之一完善的交通广州鞋业市场的兴旺与交通有着密切的关系，濠畔街历史上的繁荣因玉带濠有舟楫之便而繁荣。面对国内外巨大市场，交通更成为鞋业专业市场选址的首要因素。站西路、广园西路、环市西路一带依托广州火车站、白云机场、货运站及地铁，交通网络完善，成为专业市场的首选之地。上海皓基地产上海嘉永地产广州鞋业市场特点之二鞋材市场重心移至站西路一带站西路一带的发展已具有相当的规模，很多内地厂家以直销的价格优势和优质的服务赢得了客户青睐。站西路一带商城配套完善齐全，极大的方便了商家和采购商，商家纷纷把商铺迁移至站西路一带。上海皓基地产上海嘉永地产广州鞋业市场特点之三高进驻率目前珠三角已形成鞋业市场“前店后厂”模式，而这个店就是指广州的鞋业专业市场。在广州环市西路、站西路、广园路一带汇聚了一批有规模上档次的鞋业专业市场，市场出租率较高。上海皓基地产上海嘉永地产广州鞋业市场特点之四鞋业市场专业细化如今广州鞋业市场已经专业细化，行业业态包含了整个产业链的各个环节。上海皓基地产上海嘉永地产广州鞋业市场特点之五鞋城商铺面积多元化鞋材专业市场由于经营需要，在经营面积上有一定的区别，如鞋城铺主要是向客户展示成品，商铺面积不大，在10~15平方米左右；而鞋材商铺面积较大，在40~50平方米，有些新开专业市场还有仓库配置，如新濠畔袋料鞋材皮革五金配件批发市场。上海皓基地产上海嘉永地产项目优劣势分析?广州鞋业市场经过多年发展和积累，已成为全国乃至全球鞋业集散地；宿州无长时间市场基础的积累。?广州市场产业链完整，材料、成品、原材料、加工、经销、对外贸易等，现有宿州鞋业以制造、加工为主，贸易、展示功能较弱，短时间内难以形成完整产业链。劣势?广州市场管理体系成熟；宿州市场尚未成熟，需要有多年的培育才能完善。?项目周边竞争楼盘已经进入销售，时间节点上本项目已经落后。优势?广州鞋业市场大部分是以老式作坊形态发展，硬件落后，宿州新开发区规划起点高，规划优势明显。?依托发达的公路、铁路、水运网络，给市场提供了庞大的发展空间。?开发商有资深行业背景和行业资源。?项目规模大，可以有效才产生集聚效应，促进项目推进及提高销售价格。?项目在所在板块龙头形态明显，可以以自身为标杆，领导市场。上海皓基地产上海嘉永地产?宿州地理位置优越，依托制造业产业转移的趋势，覆盖华中、华东及华北市场。?百丽、康奈等一批中国鞋业的龙头企业进驻宿州，已初步形成一定的产业支撑。机会点?相比较其他竞争对手面世时间上落后，可以在规划上超越对手，在销售节奏上掌控市场对手，达到后来居上的效果。?相对于本项目的产业定位，在招商上与竞争楼盘无明显冲突，具有产业支撑，招商优势明显。?和其他项目商业业态上错位经营，可以将所在地区打造成城市新商业中心，达成共赢。?周边其他竞争项目已经开盘，可能会稀释部分市场购买力。威胁点?项目体量大，开发周期长，造成资金压力项目也较大。?项目周边商业及居住氛围尚不成熟，有待培养，项目前期的商业需要开发商及政府相关部门扶持。上海皓基地产上海嘉永地产市场结论宿州鞋业市场依托优越的地理环境和高起点规划，借鉴相对成熟市场的运作经验，合理、有序开发，完全有条件形成中国“南广州、北宿州”的鞋业产业格局。宿州广州上海皓基地产上海嘉永地产产品规划建议上海皓基地产上海嘉永地产现方案规划思考：?规划中整体商业体量偏大；?大规模专业市场开发须循序渐进，前期推盘量应合理控制；?城市综合商业氛围须以成熟居住环境为基础，目前条件未成熟；解决方案：?丰富产品类型，以LOFT类商业形态减低商业去化压力；?专业市场先行，控制开发节奏，一期以不超过10万方为限；上海皓基地产上海嘉永地产产品布局思考：?现方案中公寓、商业、专业市场互相穿插，相互影响；?公寓产品缺乏绿化、景观、安保等社区概念，严重影响居住品质，进而影响销售；?外高内低的整体布局影响商业开放度，不利于商业氛围的形成；?根据政府要求，项目专业市场及商业配套面积不低于50%。解决方案如下：上海皓基地产上海嘉永地产产品布局建议1将原方案规划中的专业市场、公寓、城市综合体功能明确化，形成三个相对独立而又互相关联的功能分区。步行街城市综合体公寓区专业市场区上海皓基地产上海嘉永地产1、公寓部分集中至南面，临近城市商业，与专业市场分开；产品布局建议22、公寓与专业市场之间增加步行街，起过度作用，同时增加公寓底商的商业价值；3、专业市场临近百丽及周边专业市场区，产业布局合理；上海皓基地产上海嘉永地产产品布局建议31、原方案中北面公寓仅邻内部规划路，其底商商业价值较低；2、调整后在公寓和专业市场之间增加步行街，既有效形成不同产品类型的区隔和过度，又使专业市场形成四面环路格局，四通八达，大大减低动线死角，极大提升其价值；上海皓基地产上海嘉永地产产品布局建议41、人民路侧建筑两幢高层产权式酒店公寓；2、以LOFT公寓形态吸引消费者；上海皓基地产上海嘉永地产产品布局建议5公寓区人民路侧建筑两幢小户型公寓，丰富产品类型；上海皓基地产上海嘉永地产产品布局建议1、公寓集中，便于管理和小区建设；2、公寓临南面便于采光，并且与南部即原A、B、C区生活商业配套近邻，易体现居住价值；3、北面临步行街，规划为住宅生活配套，并与专业市场隔离开来。上海皓基地产上海嘉永地产开发序列建议?根据政策相关规定，一期开发图中1号高层LOFT及专业市场，预计开发时间为两年；?二期开发图中2号区域的公寓及底商，为后期商业价值增值提5供保障，预计开发时间为一年