绿城绿城·蓝色钱江蓝色钱江酒店式公寓定价建议及开盘方案蓝色钱江营销策划部二○一一年四月1目录一、杭州市宏观市场分析二二、、杭州市酒店式公寓市场分析杭州市酒店式公寓市场分析三、项目概况四、客户统计与分析五、定价建议六、开盘方案一、杭州市宏观市场分析二二、、杭州市酒店式公寓市场分析杭州市酒店式公寓市场分析三、项目概况四、客户统计与分析五、定价建议六、开盘方案2?一季度土地市场20112011年一季度杭城宅地零出让年一季度杭城宅地零出让，，商业用地唱独角戏商业用地唱独角戏，，土土地成交面积占2010年同期的1/3，土地出让金不到去年同期的2成。??一季度商品房市场一季度商品房市场杭州主城区1-3月土地出让情况一览出让起拍起拍楼成交出让容折合楼保证金面积总价面地价总价地块编号出让时间地块坐落面积用途积面地价竞得单位（万元）折合（万（元/（万（㎡）率（元/㎡）亩数元）㎡）元）商业浙江大有实业浙江大有实业金融金融西湖区（浮山有限公司、浙杭政储出科研2011/2/288000单元C2/C6-A-3755556.332265073529266073542江利有资产管[2011]1号设计1-2地块）理股份有限公兼容司用地商业杭政储出西湖区（转塘金融杭州荣兴旅游2011/2/2880005558983.382891468018892468027[2011]2号H-C2-03地块）业用开发有限公司地杭州经济技术商业杭政储出杭政储出开发区开发区((下沙下沙金融金融杭州鹏云投资杭州鹏云投资2011/2/282011/2/2880008000304463044645.6745.673.63.6391193911935693569392193921935783578[2011]3号中心单元C2-业用有限公司D-37地块)地杭州经济技术商业杭政储出开发区(下沙金融浙江大宏实业2011/2/288000992414.894.7166473569167473590[2011]4号中心区单元业用投资有限公司C2-B-28地块)地3杭州主城区1-3月土地出让情况一览出让起拍起拍楼成交折合楼出让容保证金面积总价面地价总价面地价地块编号出让时间地块坐落面积用途积竞得单位（万元）折合（万（元/（万（元/（㎡）率亩数元）㎡）元）㎡）商业金拱墅区(祥符杭政储出融科研温州市龙林实2011/3/294050东单元C6/C2-689410.343.5201538352202538394[2011]5号设计兼业有限公司10地块)容用地杭政储出滨江区(中兴商业办浙江中赢控股[2011]6号2011/3/2920000单元BJ09-C2-3026245.393.5301624469302624484公用地集团有限公司村级留用地09地块)杭政储出滨江区(中心商业办杭州兴耀建设[2011]7号2011/3/2920000单元BJ10-C2-2940844.114646985500647985508公用地集团有限公司村级留用地48、49地块)杭州主城区1-3月土地出让分布图杭政储出[2011]6号杭政储出[2011]5号杭政储出[2011]4号滨江区(中兴单元拱墅区(祥符东单元(下沙中心区单元C2-BJ09-C2-09地块)C6/C2-10地块)B-28地块)杭政储出[2011]3号杭政储出[2011]2号(下沙中心单元C2-D-西湖区（浮山单元37地块)C2/C6-A-1-2地块）杭政储出[2011]7号滨江区(中心单元BJ10-C2-48/49地块杭政储出[2011]1号西湖区(浮山单元杭州主城区在2011年1-3月总共进行了2次土地出让交易，分别是C2/C6-A-1-2地块)2月底和3月底，总共出让了7块商业用地，总出让面积为20万平方米。住宅用地在一季度未推出。最终，每幅土地均在底价上加100万的基础上直接成交，成交总金额为28.7亿元，仅占了2010年同期卖地收入的18%。4杭州2011年一季度土地市场情况杭州主城区2011年一季度与去年同期土地出让比照表指标/时间2011年1-3月2010年1-3月同比增减幅出让宗数出让总宗数725-72.00%宅地宗数宅地宗数0077--100%100%商业用地宗数718-61.11%成交面积(平米)成交面积200078621007-67.78%宅地成交面积0302534-100%商业用地成交面积200078318473-37.18%成交金额（万元）成交金额2871321590865-81.95%宅地成交金额0981000-100%商业用地成交金额287132609865-52.92%与2010年一季度杭州主城区土地出让相比，2011年一季度不但推出的土地较少，而且成交的价格都是底价上加100万直接成交。2010年的3月主城区共推出土地14宗，总面积达611亩，可建建筑面积124.2万方，单月土地出让额高达111亿元。而2011年3月仅推出3宗商业用地，99亩，成交总价11.5亿元。杭州主城区2011年4月份土地预公告信息出让面地块建筑报名截止时地块坐落积用途容积率绿地率竞拍时间编号密度间（㎡）杭政储上城区(钱江新城A-01-2地块)，出东至市民街，南至杭州金基房地商业金融2011.4.1167816.420%40%2011.4.11[[]2011]8产开发有限公司，西至清江路，业用地4号北至杭州市钱江新城建设指挥部杭政储江干区（天城单元FG09-C2-06出地块)，东至天城单元R21-18、商业金融2011.4.15498330%40%2011.4.11[2011]9R22-07地块，南至环站北路，业用地4号西至新风路，北至规划天庐路住宅（设配杭政储出西湖区（转塘浮山C-1、C-2地套公建）用[2011]10块），东、北至贤家路，南至道32794待公布//2011.5.32011.5.5地、商业金号路，西至科海路融用地杭政储出滨江区（威陵钢家具厂（2）地居住及商业居住及商业[2011]11[2011]11块块），），东至西兴路东至西兴路，，南至滨康路南至滨康路，，4335943359待公布待公布////20112011.55.3320112011.55.55办公用地号西至规划固陵路，北至规划绿化西湖区（留下单元F-9地块），东杭政储出至浙大国家大学科技园老和山区商业金融业[2011]12块5号地块，南至西溪路，西至326272.6//2011.5.32011.5.5用地号杭州照相机械研究所，北至天目山路5杭州主城区2011年4月份土地预公告信息杭政储出[2011]8号上城区(钱江新城A-01-2地块)杭政储出[2011]12号西杭政储出[2011]9号江湖区（留下单元F-9地干区干区（（天城单元天城单元FGFG0909--块）C2-06地块)杭政储出[2011]11杭政储出[2011]10号西号（威陵钢家具厂湖区（转塘浮山C-1、（2）地块）CC-22地块地块））杭州主城区4月份宅地仍未重启，根据杭州市国土资源局发布的公告信息，目前仅有2宗商业用地出让，分别位于钱江新城和江干区天成单元。两宗地块总面积22279平米，约33.4亩。5月份有3宗土地出让，其中2宗为居住及商业办公混合用地，估计涉及保障性用房的搭建（具体以届时公布的挂牌文件为准）。?一季度土地市场?一季度商品房市场3月份杭州主城区月成交不到千套房源，创下了不及前四年同期成交量一半的历史最底行情前四年同期成交量一半的历史最底行情。。6杭州主城区1-3月商品房成交走势图杭州（主城区，不含萧山、余杭，以下同）2011年以来商品房成交呈逐月递减趋势，3月份成交量跌破千套，为927套，日均成交仅为30套，1月31日成为一个较明显的市场分水岭。杭州主城区近5年3月份商品房成交走势图杭州杭州33月份共成交月份共成交927927套套，，日均成交为日均成交为3030套套，，较较22月份略有下跌月份略有下跌，，同比同比2010年3月下跌51.9%。通过下图对比可以看出，今年3月份的商品房成交量是近5年来最低的。3月主城区商品房共预定420套，同比去年3月下降78%，列近五年3月预定量倒数，但相比今年2月份增加了237套。3月份商品房成交均价为23556元/㎡，比2月份的24783元/㎡略有回落，与1月份（23181元/㎡）均价接近，同比2010年三月则上涨了27%。7杭州主城区1-3月商品房分类成交情况住宅商铺写字楼时交易均交易均交易均间预定套交易套交易面预定套交易套交易面预定套交易套交易面价（元价（元价（元数（套）数（套）积（㎡）数（套）数（套）积（㎡）数（套）数（套）积（㎡）/㎡）/㎡）/㎡）1月9542587293815231183522528090208147150143420251382月16676095433252911536310217291619316704230323月369330382861730710147281161768741450732622896414893677464251281144合427534/62516/133386/计51664711272杭州主城区1-3月物业类型成较明显的分化趋势，住宅成交逐月递减，3月份成交了330套，环比2月份的760套下降了57%，仅为1月份成交量（2587套）的12.8%；写字楼（含酒店式公寓，下同）和商铺的成交虽不及1月份成交情况，但相比2月份已有明显增长。杭州主城区1-3月商品房分类成交情况杭州1‐3月物业成交走势杭州1‐3月物业成交面积占比住宅商铺写字楼300000250000写字楼20000021%150000商铺积（㎡）10%10%面面10000