谨呈：大连亿诚房地产开发有限公司普兰店热电厂项目市场沟通报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。写在前面的话：自2009年起，大连周边市镇的房地产市场开始升温，世联认为，品质提升、资产保值、阶段性供求失衡三大因素共同推动了本次购房热潮。伴随大连周边三四线城市土地均出现大幅度放量，以往供不应求的局面从根本上被扭转，卖方市场将逐渐转变为买房市场。品牌开发商三四线城市布局基本完成，平台水平整体提升，我们很难再次实现产品和营销的全面超越。面对此种情况，我们又该如何选择自己的竞争策略？项目组通过近两周的工作，进行了大量调研和客户访谈工作，旨在通过对市场的研究找到普湾房地产市场未来的发展趋势并与各位领导达成共识，以指导下一步项目的具体规划工作。本体分析新老城区交界处、中高容积率、百万大盘项目基本经济技术指标海湾新城地块用地面积容积率建筑面积住宅建积商业建积海逸盛元高级中学星级酒店外滩九号北侧地块5.851.609.376.093.28海湾壹号大陀山普湾新家园如意人家枫丹丽舍凯旋城鼎盛佳苑A5.812.0011.629.302.32教育/医疗/轻轨站B6.742.0013.4811.462.02C9.402.0018.8115.053.76150普兰店项目体量对比100D12.282.0024.5619.654.9150E6.802.0013.5910.882.720合计46.891.9591.4472.4219.02本体分析紧邻城市核心地段，坐拥老城一站式配套。p至城市中心区域：直径2公里。铁路p干扰因素：与老城之间紧密关系被铁路区隔。p交通出行：延中心路101公交路线仅需10分钟时间。本案老城本市中心案101公交：十分钟丰容路体育路本体分析距离新城资源尚有一段距离，地块需通过规划弥补硬伤不足。p自然资源：距离海岸5公里范围内，亲海但不近海。在建高级中学p区域内配套资源：公共配套尚未成熟，多处于在建完善中。海水湾本案p地块条件：本案虽处于核心地段，但本体四大陀山老城至仍面临多处硬伤、地块雕塑问题。中心商业区教育、医疗地块中心：回民坟地地块中心：供电厂西北方向：202主道东南方向：铁路及旧厂房本体小结城市核心地段、百万平米易居类城市级大盘。?新老城区交界处、中高容积率、百万大盘项目。?紧邻城市核心地段，坐拥老城一站式配套。?距离新城资源尚有一段距离，地块需通过规划弥补硬伤不足。需要沟通确认的问题：l地块内红线外的市政路可否改为整个社区区内路网.l发电厂何时拆迁（政府何时能落实拆迁计划).l回民坟地块是否拆迁.l普兰店政府是否搬迁，具体迁址和时间.l轻轨车站现在具体落定的位置，准确的开通时间.思考作为亿诚地产的二号作品，作为处于城市核心地段、百万平米易居类城市级大盘，其定位问题，决不能从单一维度进行思考。?大盘开发如何与区域节奏向结合区域？?市场趋势是什么，本案基于竞争的价值体系如何建立？?项目开发周期较长，客户将会有何变化？区域规划普兰店将成为大连全域城市进程的样板区。p功能：以松木岛化工园为主，承载城市产业功能。普兰店五大区域分布p分区：外围产业区、产业居住复合区、研发区、居住。p功能：主要承担城市生活配套职能。p分区：居住生活区及产业居区功能。中心板块东部板块西部板块亿诚.御景湾供电厂地块内湾板块p区位：普兰店距大连市中心45公里，距大连周水子国际机场40公里，距即将建设的大连新机场18公里，从沈海高速公路大连后盐到三十里堡出口只有20分钟车程。p交通情况：高铁：在建的哈大高速铁路横穿普湾于2011年建成通车，届时也p功能：中小企业园及丰荣花卉基地。p分区：外围产业区及产业居住复合将实现普兰店与大连的“半小时生活圈”。南部板块区。快轨：规划中的金州新区至普湾新区的城际铁路（连接新老市区的快轨3号建续建工程）已于在2010年8月开工，2012年底全线p功能：新城市行政中心。p分区：总部经济区、会展中心、内通车。湾核心区、人才培训、及部分居住。陆路：在建的皮炮高速（皮口-炮台)形成南北、东西高速公路连接快速交通格局。p功能：承担城市对外交通枢纽及创新研发职能。普湾新区修建的环渤海跨湾大桥于12月16日正式开工，p分区：高铁核心区、孵化研发区、临港工业及居住区。建成后从该区域至大连人民广场车行40分钟。区域规划对比金渤海岸小窑湾长兴岛普湾新区400多公里，启动区168总规模34.19平方公里13平方公里252.5平方公里公里总投资额预计投入303亿——230亿宣称1000亿轻轨：规划轻轨线路2条，轻轨公路：5号路、9号路连接大目前沈大高速公路车站6个；连、金州、旅顺。渤海大道交通规划沈大高速公路关屯出入口公路：西北路延伸线连接金州与轨道：轻轨3号线、快轨九哈大高铁普湾站大连市。号线。轻轨三号线以现代服务业支撑的现代化“海培育新型经济，形成特色化重点发展船舶制造、石油大连松木岛化工区产业规划岸型”滨海新城区和著名的海滨的产业结构及促进产业系统化工、冶金、装备制造和三十里堡临港工业园区旅游度假胜地向高能级转变港口物流业五大主导产业普兰店经济开发区传统铸造业、传统酿造业、中粮麦芽大连世茂嘉年华项目大连长兴水泥有限公司、大雪集团英特尔等国际型科技公司的大连莱茵海岸度假村项目大连长兴岛科技发展股份大化集团产业落实情况注入金州滨海新区海岸东方项目有限公司研制生产的玻璃固特异轮胎玉兔岛国际旅游度假村项目钢型材制品；东林木业临港产业区建设。阿塔其集商住于一体的具有休闲度假、功能定位北方“新浦东”临港工业区未来行政中心海滨旅游功能的滨海新区9大连战略发展中心、交通枢纽地位以及未来大量可扩张空间区域规划对比奠定普湾在大连新区中的龙头地位n普湾的规划规模最大，投资力度最大n普湾具备大连发展区位中心优势n普湾区域规划级别最高，为大连市政府的政务新区p普湾目前区域产业支撑不足：产业以船舶、化工以及制造业为主，与其他区域产业结构优势较弱，且目前产业落实情况较差；（小窑湾以金融商务为主，金州规划无产业支撑，长兴岛与本案产业规划相近）产业规划普湾新区产业发展将在2013-2014年后逐渐成熟，并以通用设备制造业为主约定竣工年份产业类型用地面积用地面积木材加工14.77通用设备制造24.24化学原料10.61?2011年产业进驻量最少，之饮料制造1.212011年塑料制品0.5158.92食品制造0.62后逐年放量。2013年工业进金属制造3.94家用空气调节器制造0.36印刷业和记录媒体的复制0.51专用设备制造业2.15驻量最高。木材加工7.33通用设备制造33.63金属制品8.96纺织服装、鞋、帽制造2.12农副食品3.33?未来产业以通用设备加工业为2012年化学原料1.07100.6造纸1.72食品制造0.27㎡其他36.45主，总占地达到近1000万。橡胶制品4.74农、林、牧、渔1.00通用设备制造626.46专业设备制造2.242013年农副食品加工1.98640.6?通用设备产业在2013年、地质勘查0.78其它9.13通用设备制造304.362014年会大量进驻。2014年化学纤维制造0.57319.41仪器仪表11.24邮政3.24产业规划伴随产业的驻入，未来将激增60多万就业人口。已进驻产业总规划（平在建产业项目现进驻企业在建项方公里）（家）目大连船用柴油机厂三十炮台开发区里堡制造基地大连船用推进器厂三十里堡临港工大连海跃船舶装备有限20.2466业区公司普兰店经济开发区大连金州船机厂大连瑞星船用有限公司松木岛化业区大连东澳机械有限公司海洋化工石油化工松木岛化业区(大化集团搬迁35精细化工5541改造为契机)高铁商业区大学城合成气化工化工产品深加工鑫冶金属化工三十里堡临港工业区炮台开发区6.19和盛化工309（23家外企）0杰爱克污水厂固特异轮胎日本东橡胶工业韩国特种车项目普兰店经济开发预期53大连互感应器集团约60区东海软管120中信汽车零部件帕克岚德服装中粮麦芽12配套规划大型配套集中在普湾新区，多数尚未启动。配套建设情况及使用内容哈大高速沈大高速项目时间在建2011年底使哈大高铁用沈海高速公路投入使用皮炮高速投入使用道路在建2011年12月跨湾大桥交通16日使用轻轨3号线在建2014年7月渤海大道高级中学竣工轻轨3号线规划中依据新区开发入万达广场新区多条公交线路住情况规划跨海大桥中国医科大学大连校区会展城商业大商集团商业中心地块签约，筹备。逸盛园五星级酒店大商集团大连医科大学附属三院中国医科大学大连校区大连工业大学艺术信息学院新普兰店站辽宁师范大学海华学院国际医院（高铁）大连海洋大学大连工业大学艺术信息确认迁入。教育学院辽宁师范大学海华学院大连海洋大学在建中医疗大连医科大学附属三院在建中公共会展城、万达广场规划中世联新区发展模型：城市新中心区一般10年左右发展成熟一般在建设期时，住宅供应量最大，竞争较为激烈，集中供应时间在3年以上快速发展期和稳定繁荣期，一般距离新区启动8-10年城市新中心区成功开发次序规划期建设期快速发展期稳定繁荣期区域级中心社区级商业政府相关部城市级中心门搬迁区域商业中高档住宅中高档产品入市市政设施产业成型路网等基础产业进入设施时间0-3年4-5年6-8年8年后14普湾新区价值及客户演变稳定繁荣期阶段快速发展期建设期规划期产业人口增多生活配套成熟产业进入标志交通配套呈现时间区域价规划利好配套价值显现产业成熟商业发展值影响本案资金策略本案销售周期201320142018结论：引发的思考：90万平米大盘