云南海航广场·皇冠假日酒店项目立项分析报告昆明扬子江置业有限公司二〇一一年六月1目录一、项目决策背景......................................................................................................................................3㈠外部环境..........................................................................................................................................3二、项目概况..............................................................................................................................................4㈠项目区位..........................................................................................................................................4㈡项目周边现有城市配套..................................................................................................................5㈢拟建项目规划及经济指标..............................................................................................................6三、市场分析............................................................................................................................................10㈠国内房地产业的发展....................................................................................................................1070个大中城市房屋销售价格指数(2010年)...........................................................................................15㈡昆明市宏观经济运行情况............................................................................................................17㈢昆明市房地产市场分析................................................................................................................24居住类用地：2010年1月-12月，其中5月、7月、8月没有居住类用地成交；12月居住类用地成交面积出现井喷，共成交1946.6亩。.................................................................................................32商业类用地：2010年1月-12月，其中2010年3-8月和10-11月没有商业类用地成交；12月商业类用地成交面积出现井喷，共成交1278.1亩。.................................................................................32工业类用地：2010年1月-12月，其中2010年4月、5月和11月没有工业（仓储）类用地成交；12月工业（仓储）类用地成交面积768.23亩。................................................................................322010年全年各类用地成交面积排行：工业类用地＞居住类用地＞商业类用地＞其它用地..........322010年各月土地成交面积连续性变化图...............................................................................................33从上图可以看出：2010年1月-12月，除5月没有土地成交外，其余月份均有土地成交，其中12月成交土地面积创历史新高，共成交各类土地4043.1亩，土地成交量呈现出前低后高。..........332010年昆明主城区每月商品房成交变化情况表...................................................................................38从上图可以看出：2010年昆明主城区各区域二级市场房价基本保持增长势头。其中市中心区域房价进入了10000元/㎡大关，南市区和北市区进入了8000元/㎡大关。............................................402010年昆明主城区每月住宅二三级市场整体均价连续性变化图.......................................................40㈣昆明市旅游酒店市场分析............................................................................................................45四、产品方案与定位................................................................................................................................49㈠市场定位........................................................................................................................................49㈡客户群定位....................................................................................................................................51㈢产品定位........................................................................................................................................52五、项目开发进度....................................................................................................................................53六、投资收益分析....................................................................................................................................54㈠开发成本估算............................................................................................................................54㈡销售收入估算................................................................................................................................55公寓部分销售收入估算表................................................................................................................59................................................................