中山市英联置业投资有限公司中山市英联置业投资有限公司中山五路商业地产项目中山五路商业地产项目市场定位与商业规划初步策略沟通二零一一年八月二零一一年八月前前言言?本方案为初步沟通方案。?本方案通过实地调研和数据统计，对中山市商业地产市场和项目地块环境进行简要分析，旨在明确本项目的突破方向。?本方案在提出问题、分析问题和解决问题的过程中，初步探讨项目的可行性及可操作性。目目录录?中山市商业地产基本状况简论?项目区域商业环境分析?项目市场定位?项目商业规划?项目招商策略中中商商山山业业市市地地产产基基本本状状况况www.fdc01.com房地产智库中山市商业地产基本情况中山市商业地产基本情况??近几年，中山商业市场有较大的发展，但是相比住宅而言，成交量、成交均价的增近几年，中山商业市场有较大的发展，但是相比住宅而言，成交量、成交均价的增长速度均显得落后。城区商业供应水平非常低，无大型综合型商用物业推出市场。长速度均显得落后。城区商业供应水平非常低，无大型综合型商用物业推出市场。??今后几年，中山将有较大体量的商业项目出来，所谓的“城市综合体”项目不会低今后几年，中山将有较大体量的商业项目出来，所谓的“城市综合体”项目不会低于于88个。集中面市的结果，就是造成过量。个。集中面市的结果，就是造成过量。??市政府大力支持和推动凤鸣、益华、富华、大信等特色商圈市政府大力支持和推动凤鸣、益华、富华、大信等特色商圈，其中益华、大信都，其中益华、大信都在酝酿新一轮的成长扩张。在酝酿新一轮的成长扩张。??相关部门数据显示，相关部门数据显示，20112011年年33月，中山全市商业地产的成交达到月，中山全市商业地产的成交达到250250宗，到了宗，到了44月份降至月份降至229229宗，而到了宗，而到了55月份则是飙高至月份则是飙高至367367宗。且这三组数据相比去年同期都宗。且这三组数据相比去年同期都有较大幅度提高。升温态势明显。有较大幅度提高。升温态势明显。??近半年来，中山城区商业物业成交主要集中在西区，从全市来看，商业地产项目的近半年来，中山城区商业物业成交主要集中在西区，从全市来看，商业地产项目的特点就是多而散，且大多不成规模。特点就是多而散，且大多不成规模。中山商业基本格局大信商圈富业广场步行街假日广场商圈华润万家本案吉之岛怡华商圈www.fdc01.com房地产智库中山主要商业基本情况对比商业建筑面积停车位平均租金项目名称定位档次空置率*业态构成（平方米）（个）（元/天/平方米）?6.5-18（商场首层）Shopping百货+超市+专业大信新都汇110,000中高1,000?2-5（步行街）0%Mall店+大型餐饮?营业额的22-30%（百货）孙文西步行街43,000旅游步行街中低04-70%服装+餐饮逢源步行街52,000步行街中4502-1120%服装+餐饮中山百货5,000传统百货中4015%-20%（含管理费）30%百货中恳百货12,000传统百货中5006-1010%百货吉之岛20,000超市中高100*-50%超市+餐饮?6-12（商场首层）Shopping购物中心+超市假日广场28,000中高600*?3-6.5（步行街）0%Mall+大型餐饮?营业额的22-25%（百货）好又多超市5,000*社区配套商业-20-0%超市+餐饮?8-12（商场首层）百货+超市+专业益华百货50,000百货中高1,60030%?营业额的20-30%（百货）店一站式文化娱南下新码头22,000中2002-3.3（商场首层）5%正在招商乐城25%万佳超市33,000社区配套商业-500*营业额提点超市+餐饮7中山主要商业总体情况对比商圈开业时间规模经营状况未来发展前景益华商圈1995年5月大信新都汇2004年4月孙文西步行街1998年开街假日广场2004年8月东区华润万家2001年9月富业广场2009年9月吉之岛2003年7月8中山市商业地产总体特征商业形态百百货、购物中货、购物中心心，，以以及及包括包括大型综合大型综合超超市、市、建材家居超建材家居超市在内的大市在内的大卖卖场。场。分布市级商圈内，孙文路、中山路和博爱路之间，中山三条东西走向主干道上，依靠便利的公市级商圈内，孙文路、中山路和博爱路之间，中山三条东西走向主干道上，依靠便利的公交系统辐射全市。交系统辐射全市。商品种类商品种类商品种类齐齐全，品全，品牌牌集中，主要集中，主要包括包括有有化妆化妆品、品、服装服装、体、体育育用品、用品、家家用用电器电器、、餐餐饮、娱乐饮、娱乐等商业类等商业类别别。。经营模式百百货、购物中货、购物中心心和大和大卖卖场多场多由由开发商开发商租赁给租赁给商业经营公商业经营公司司，，由该由该经营公经营公司司对商业进行分对商业进行分租租，，并并实行统一实行统一管理；或由管理；或由开发商开发商自己自己持有，持有，由由商业经营商业经营管理管理公公司以输司以输出出管理管理的方的方式式对商业对商业进行进行管理管理，，收取管理收取管理费用。费用。商业商业街街多多采采用用租售并举租售并举的经营模的经营模式式，，由由开发商组成商业经营开发商组成商业经营管理管理公公司司统一统一管理；管理；业态构成写字楼底写字楼底商的经营内商的经营内容以服务写字楼人群容以服务写字楼人群为目的，多集中在为目的，多集中在餐餐饮、饮、咖啡咖啡、、金融金融、、休闲休闲、便、便利利超超市等经营业态市等经营业态；；居居住类物业的住类物业的底底商通常会集中商通常会集中小小型型超超市、市、美容美美容美发、发、洗衣店洗衣店、面、面馆馆等等服务以服务以及及各各类专类专卖店卖店等等丰丰富的商业业态富的商业业态；；买家特征大多数的商业购大多数的商业购买者买者为为投资客投资客，，预预计可达到计可达到60-70%60-70%左右左右的比的比例；例；自自用购用购买者买者通常用通常用以以经营经营餐餐饮、饮、休闲休闲娱乐娱乐或美容美或美容美发、便利商发、便利商店店等业态，经营等业态，经营餐餐饮和娱乐饮和娱乐类型商业的商类型商业的商家家通常通常选择选择购购买写字楼底买写字楼底商商；；中山市商业地产市场基本问题起起步步早早、发展、发展慢慢中山市商业地产市场中山市商业地产市场起起步较步较早早，从上，从上世纪世纪4040、、5050年年代代作为作为四四大大百百货的发货的发源源地，地，当当上上世纪世纪9090年年代风靡代风靡珠珠三三角角的孙文西步行的孙文西步行街街，，然然后进后进入入新新世纪世纪之后，发展相比之后，发展相比周边周边城市比较落后。城市比较落后。物业开发及经营模物业开发及经营模式式落后落后大部分的商业项目在开发时，对前期的可行性论大部分的商业项目在开发时，对前期的可行性论证仍停留证仍停留在初级在初级阶段阶段，，更更多的是为将来的多的是为将来的销售考虑销售考虑，，对未来的经营对未来的经营考虑考虑的不到位不的不到位不充充分。分。商业项目同商业项目同质化情质化情况况严重严重近几年是中山市“城市综合体”近几年是中山市“城市综合体”崛起崛起的时的时代代，全市，全市各各地多个商业项目均地多个商业项目均打着打着综合体的综合体的概念概念，大部分商业，大部分商业项目都项目都写字楼写字楼、公、公寓寓、、酒店酒店、商场等业态。、商场等业态。虽然虽然MALLMALL业态未来的发展业态未来的发展潜潜力确实力确实巨巨大，但商业地产后期大，但商业地产后期运运营营效效益的益的最最大问题，就是大问题，就是自自有项目的开发和定位的有项目的开发和定位的差异化差异化。。缺乏创缺乏创新、特色的同新、特色的同质化只质化只会会导致竞争恶导致竞争恶性性化化。。开发与经营开发与经营脱节脱节商业地产项目的商业地产项目的投资投资大，通常大，通常需需要较长的要较长的投资回收投资回收期，期，少少则则十十多年，多则几多年，多则几十十年。但大多数经营年。但大多数经营者希望者希望开发的开发的周周期期越短越好越短越好,,不不重视重视商业物业后商业物业后续续的的管理管理和经营和经营,,虽然虽然近年来这种近年来这种情情况有所况有所缓缓解，但开发商解，但开发商更更多的多的还还是看是看重短重短期利益。期利益。初步判断初步判断散如何破局？乱乱小中中区区山山域域五五商商路路业业项项环环目目境境分分析析www.fdc01.com房地产智库项目区域位置www.fdc01.com房地产智库本案本案项目交通本状案况www.fdc01.com房地产智库项目周边环境盛盛景景花花盛盛景景园园园园中山中山日报日报奕翠园奕翠园电器电器公公石岐石岐中中司司心小学心小学团团益益学学校校海海关关华润华润万万华华凯花凯花家家汇汇智智大大本厦园园案厦东区供东区供电电公公司司嘉域集第第一一人人紫马岭紫马岭嘉域集团民法院民法院公公园园团朗晴轩朗晴轩雅居雅居乐乐www.fdc01.com房地产智库中山市中山市党校党校中山市实中山市实验验高中高中博博览览中中心心项目周边商业基本参数华润万家周边商铺业态分布产品：4-8米X6米物业:社区底商二手中介9%经营业态：装饰材料、装修装饰9%餐饮6%日杂百货、餐饮、社区美发保健9%卫生院、银行家电3%药店3%50-100眼镜店6%银行6%5物流6%0-便利店3%80华润万家中山店学校培训9%产品：4-6米X8米报关代理华润万家周边商铺业态分布28%物业:社区底商二手中介装修装饰经营业态：代理报关餐饮行、银行、地产中介美发保健家电、文教用品、餐饮药店眼镜店银行www.fdc01.com房地产智库物流便利店学校培训报关代理项目周边商业市场环境总体状况?周边商铺租金范围为50-100元/方之间。?周边街铺以装修装饰材料、日杂零