潼南“花盛香醍”营销执行案二〇一一年四月二十日本报告是严格保密的。重庆尚典地产报报告体系告体系AnalyzeSystem项目价值体系及项目定位市场客户洞察及营销推广策略展示策略推售安排蓄客策略营销费用本报告是严格保密的。重庆尚典地产区域价值成长价值?全县政治、经济、文化中心、5平方公里规划建设用地、中心区域3平方公里最具成长潜力的区控制性详细规划域规划价值?新城地势平坦，开发的规划空间灵活，可塑性强；高起点规划，高标准配套以最高规格的片区规及政府重点打造区域区划?拥有3万平米的全市最大的中心广场，占地200多亩的公园域?战略意义：凭借渝遂快速铁路的强劲脉动，潼南将成为成渝的区域性交通枢纽价?值目前已有渝遂高速、渝遂铁路等数条交通大动脉贯穿境内，早已成为重要交通交通价值枢纽体?系最自由的交通网络已建成投入巴渝大道、奋进大道、万家丽路、香樟路等大大拉近了江北与老城分区的距离析?未来几年大量的商品住宅供应放量将强化聚焦市场，并为区域导入大量更高层开发价值次人群最大的土地增量空?本地、外地开发商云集，一场蔚为壮观的地产资本主导大都会变革已箭在弦上间?新开发楼盘规模一般都在10万方以上最大规模的开发群本报告是严格保密的。重以地理占位庆尚典地产+交通引擎驱动区域转变的江北新城，交通是核心因素及影响重大项目价值*项目交通价值*潼南火车站?距离项目直线距离大约3KM，车距约5分钟内城市干道?万家丽路、香樟路、劳动东路等城市主干道通达周边商圈（高桥沃尔玛、井湾子、东塘、*项目地块价值*[环境][资源]?项目周边无大量民房、工厂包围，外?项目靠近江北新城中心广场部环境相对纯粹，?项目的东面为规划的大学城区域?临近的潼南新政府、潼南中学以及周?项目正对面是潼南最好的潼南中学，教边成规模的住宅小区开发，又将进一步育资源得天独厚提升周边的城市居住概念*项目规划价值*?花园洋房加高层的产品规划提升物业档次和项目品质感及高层的景观性?形成价值上高溢价空间的可能?纯正异域风情建筑特色形成与米兰阳关、江城丽都、福江名城等竞品明显竞争区隔?交通组织方式及人车分流设计提升居住品质本报告是严格保密的。重庆尚典地产产品价值高层产品——高层整体总价优势明显、低入住成本本报告是严格保密的。重庆尚典地产住宅产品：长沙首创十字形结构,点楼变板楼，入户花园+空中花园+双阳台+落地飘窗，户型设计理念领先，附加值高本报告是严格保密的。重庆尚典地产住宅产品：90㎡产品，紧凑实用，满足功能需求，赠送面积大，轻松实现“2+1”本报告是严格保密的。重庆尚典地产住宅产品：120㎡和140㎡产品，舒适空间，赠送面积大，140平米产品实现“3+1”本报告是严格保密的。重庆尚典地产精装价值专属物管：万科物业，品质物业服务，悉心保障生活物业服务的领跑者社区邻里文化的筑造者万科品牌价值的提升者万科物业足迹遍布全国31个城“个性化管理服务”模式，“同心圆”2001年，万科物业各公司已先后相市，服务项目超过150个，管理服务计划、“邻里守望”物业管理模继通过ISO9001（2000版）国际认面积达2678万平方米，业已发式、“区域客户助理”、“体验式服证。展成为国内规模最大、兼具优质务”、“管家模式”等服务模式，得到客户满意度：在万科的所有客户中服务形象及客户口碑的物业服务业主良好评价及效果。，60%以上的客户是冲着万科的品领航企业。”牌和物业来的。本报告是严格保密的。重庆尚典地产综合价值体系的核心杠杆力量1交通动力力量：城市走廊式?带状组团式?网状组团式客源辐射范围将由点状向带状延伸，由“市内”向“市外”扩容城市规划力量：芙蓉CBD?长沙城东?城市副中心2跳出“从属地位”形成独立的门户价值：武广轴线上的核心，注意力焦点，将辐射性带动区域价值的级数式增长规划档次力量：全景规划+内外交界处理+内部交通空间组织3最大化项目的资源区隔资本，现代特征明显的外立面昭示产品区隔力量：全景高层+片区唯一精装公寓+高空间增值型商业4街综合型的产品组合形成项目的产品区隔资本品牌标杆力量：万科品牌+产品线系列+客户忠诚力5项目的品牌使命感、市场占位使命感所带来的价值提升投入本报告是严格保密的。重庆尚典地产项目价值外在美内在美区域价值配套价值资源价值品牌产品精装物业辐射影响根据项目价值，项目将打造成一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的城市化高端项目本报告是严格保密的。重庆尚典地产本报告是严格保密的。重庆尚典地产2核心策略价值体系推广主题31市场及客户洞察节点部署4本报告是严格保密的。重庆尚典地产本案需要实现的目标目标：2010年实现8亿销售额，公寓实现均价6500元/㎡以上，住宅实现均价6200元/㎡以上！价量：高速，高价品牌：抢占新城中心，成客户：树立万科品牌客户满意就星城影响力，实现万科目标度，关注客户服务，再树万科长沙区域运营化；客户满意度前列在半年时间，实现销售额8亿，对于销售速度的高要求本报告是严格保密的。重庆尚典地产本案需要实现的目标核心目标解读：高溢价值，快速走量，成为片区标杆价值目标：6500/㎡“博弈筹码”驱动客户价值感知营销目标：6000元/㎡（产品实际价值）营销目标：6000元/㎡客户心理价位：5500元/㎡（产品实际价值）（受大势等诸多敏感因素影响，“拣便宜”的压价心态占主导）0本报告是严格保密的。重庆尚典地产5市场洞察市场大势：预计2010年长沙市场供应量在1200万方左右，成交量预计在800万左右，整体市场供销竞争压力大2010年市场供应量2010年市场需求量单位：万平方米-1、房地产政策从紧趋势逐渐明朗，10年国家将继-2010供应?=09年存量+10年新增量续促进楼市的平稳发展；-1282.4（万平米）-2、随着宏观调控的持续深入，投资需求比重将缩小。城市刚性需求经过09年的集中释放2010年规模势必缩小。-3、供应市场的活跃，选择更加丰富，同时对价格更加敏感，成交的热度必然降低本报告是严格保密的。重庆尚典地产市场洞察区域市场：2009年雨花区市场供大于销，存量126万，雨花区整体供应大07-09年房地产政策变化-08年1月-09年12月，雨花区商品住宅批准预售585.3万方，销售459万方，存量126万，供大于销售-08年-09年整体供大于求，未来潜在量大本报告是严格保密的。重庆尚典地产市场洞察区域市场：武广板块2010年预计供应量在140万方，竞争激烈项目推量1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月恒大绿洲20万推售产品：80两房,102-120三房,139四房新城新世界15万推售产品：120-130的三房160的四房茂华国际湘10万推售产品：：88-104二房,115-149三房,161-174四房,189-223复式中城丽景香山8万89小三房89小三房89小三房，135的三房盛世华章26万80两房,120-130三房,160四房星城印象10万产品两房和小三房海拔东方8万产品80-90两房,109～130三房,150～170四房三江花中城2万94两房,135～140三房融科东南海10万90两房，120-140的三房嘉盛圭塘河项目15万80-90两房，110-130的三房湘江名城30万80-90两房，120-130三房，140以上四房金域华府25-60公寓，住宅9025-60公寓，住宅90-140本报告是严格保密的。重庆尚典地产?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|市场洞察竞争分析:竞争压力主要集中在4月~12月，第一竞争圈层为恒大绿洲、新城新世界、融科东南海、万家城等恒大绿洲新城新世界湘江名城嘉盛圭塘河项目面积：80两房,102-120三房,面积：120-130的三房160的面积：80-90两房，120-130面积：80-90两房，110-130四房三房，140以上四房的三房。139四房未来推货量：10万未来推货量：30万未来推货量：35万未来推货量：30万总价：60-100万总价：未定总价：未定总价：46-80万1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中城丽景香山茂华国际湘融科东南海面积：8万面积：88-104二房,115-149面积：90两房，120-140的三三房,161-174四房,189-223未来推货量：89小三房，房。复式135的三房未来推货量：10万未来推货量：7万总价：40-70万总价：未定总价：37-90万?竞争圈层：一级竞争圈层：恒大绿洲、新城新世界、融科东南海；二级竞争力量：茂华国际湘、中城丽景香山；三级竞争力量：嘉盛圭塘河项目本报告是严格保密的。重庆尚典地产-----区域内大盘云集，我们实现目标需要跳出大盘吸附圈，不仅要避免山语城死于湘江世纪城的故事重演，还要卖的比对手更火策略目标：赢得客户面本报告是严格保密的。重庆尚典地产客户洞察本案产品对位客户分析客户属性自住+投资客自住+投资客首置+首改首置+首改实用性再改客户小小太阳、小太阳青年之家、小青年之家、小小太两代三代居多，家庭结构青年之家、孩子三代、后小小太阳阳、小太阳有车家庭为主。太阳。年龄层次20-25岁20-35岁25-35岁25-35岁35-55岁置业目的首置+投资首置+投资自住+投资自住+投资自住为主小公寓60平米公寓90平米120平米140平米本报告是严格保密的。重庆尚典地产客户洞察客户变化：区域09年上半年之前主要以自主客户为主，09年下半年至年底武广新火车站开通后，投资客户，尤其公寓外地投资客户明显增加投资万树丹堤公寓80%星城映像公寓80%0909年年66月后月后销销售售项项目目恒大绿洲50%