一、一、写写字字楼楼市市场场分析分析二、二、项项目本体分析目本体分析三、目三、目标标客群分析客群分析四、四、20122012年年营销营销策略和策略和执执行安排行安排1写字楼市场分析未来城南天府新区发展潜力？写字楼市场到底如何？竞品情况情况如何？政策对商业市场有什么样的影响？带着这些关注，对2011年的城南区域市场进行分析——区区域域规划规划本案位于成都天府新城大源商圈，天府新城未来将建成国际化、现代化、富有西部和成都特色的全国一流CBD,办公人群超过60万人天府新城规划200平方公里本案总用地面积:37.5平方公里规划总建筑面积:6500万平方米总就业人口:60万人总居住人口:60万人未来将超过200万人在这里聚集消费区区域域写写字字楼概况楼概况分析分析随着天府新城的规划，商务氛围逐渐形成，写字楼也以“人南—天府大道”为轴，一路向南11来福士广场22大陆国际33保利中心人民南路4康普雷斯5大鼎世纪广场46茂业中心7奥克斯广场518棕榈泉国际中心2行政中心板69蜀都中心7块10花样年香年广场1311复地复城国际12特拉克斯广场113拉德方斯4814中航城市广场大源板11块910世纪城区域写字楼价格从2011年开始一路上涨，上半年已超过售价情售价情况况13000，但随着市场趋紧，写字楼上涨走势有所下降至12000单价区建成时物业名称（元/开发商域间㎡)?三环内写字楼价格复地复城国际未开盘上海复地集团201415000，三环周边写字楼世花样年香年广场13000花样年实业发展(有限公司2012纪价格约13000、世纪城写城棕榈泉国际中心未开盘成都棕榈泉联营置业有限公司2013字楼价格12000蜀都中心12000成都蜀都银泰置业有限公司2012.9茂业中心13000行?地铁站距离：地铁站步政环球中心14000行5分钟内，写字楼价格中康普雷斯----成都市谊兴房屋开发有限公司2012.6心基本一致，随着距离地铁中航城市广场已售完成都市中航地产发展有限公司201112000-站及天府大道越远，价格奥克斯广场宁波奥克斯置业集团201314000递减。人民来福士广场未开盘成都来福士实业有限公司2012.4南保利中心13500成都保蓉房地产开发有限公司2012.6?蜀都中心由于其距离世路大陆国际----四川大陆房地产开发有限公司——纪城地铁站距离最近，在世纪城区域价格最高，棕榈泉位于地铁出口，价格预计在15000之上租金水平与售价增减特征一致，受总建面及层高影响不租金情租金情况况大，与项目品质关联性不强（均为甲级写字楼），主要与区位相关租金（元?大部分项目均有自持，自持区总建面物业名称/月·租售比例层高域（㎡)面积不等，以自用为主，一般㎡）为高区。特拉克斯国际广场12079712无自持3.9?仅有个别全部出售或全部自持的项目。棕榈泉国际中心未开盘76000——4.1蜀都中心销售期260895自持两个标准层3.6?南延线写字楼项目内部租金花样年香年广场70140000无自持——几乎无差价。奥克斯广场销售期560000————南复地复城国际未开盘230000——4?除开表中所列项目，其他项延线目租金也位于70-120区间，康普雷斯10093000自持四个标准层3.3越往南租金越低，同区域项目中航城市广场销售期202039————距离地铁口越远租金越低大鼎世纪广场80-100201127————来福士广场未开盘311846全部自持——保利中心销售期390000自持量未知——大陆国际销售期50000自持量未知3.7标准层面积在2000㎡左右，主流分割面积在100-500户户型型区间区间㎡之间，多数为低区分割销售区物业名称标准层区间分割区间具体分割面积域?标准层面积区间为特拉克斯国际广场1160300-450300、410、4501160-2100，以2000左棕榈泉国际中心1800————右居多。蜀都中心1650140-480140、325、366、480?主流分割面积为100-花样年香年广场——45-260——500㎡，很少有超过奥克斯广场210070-800——500㎡以上的分割。复地复城国际180095-500——南延170、259、276、280、33康普雷斯1400-180080-700?南延线写字楼主流出线81/3售方式为整栋楼的中航城市广场2000160-450——楼层分割出售，一般为大鼎世纪广场2000120-500120、330、500低区。其余整层或半层来福士广场——————出售，最后的顶楼自用133、146、169、298、33保利中心1756190-450或者自持。0、450150、162、183、228、25大陆国际1450150-3144、314物业费水平平均在12-15元/月·㎡，物业管理公司水平物物业业管理管理不一。超甲写字楼多聘请知名物业管理公司区物业费车位配物业名称物管公司车位域（元/月·㎡）比?车位配比指的是每个15254313车位服务的办公面积，特拉克斯国际广场戴德梁行?南延线车位配比区间棕榈泉国际中心————140054在50-350㎡/位之间蜀都中心第一太平戴维斯131400——，平均水平为200㎡/位，很少有达到100花样年物业管理有花样年香年广场——————限公司㎡/位以下的项目。奥克斯广场戴德梁行15209——南?南延线物业费水平在延复地复城国际上海吴瑞——86799线12-20元/月·㎡，其中康普雷斯——7514180人民南路区域为20元/中航物业管理有限中航城市广场1280062月·㎡左右，其余区域公司在15元/月·㎡左右。大鼎世纪广场世邦魏理仕11880——来福士广场————950328保利中心保利物业19153765大陆国际第一太平戴维斯20188265根据市场数据显示，50-90左右小面积及1000平米面积以销销售去化分析售去化分析上写字楼最受市场青睐，300-500平米的写字楼最为尴尬50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170销售均价销售面销售均销售面销售均销售面销售均销售面销售均销售面销售均销售面销售均项目名称销售套销售面积销售套销售套销售套销售套销售套(元/销售套数积价(元积价(元积价(元积价(元积价(元积价(元数(㎡)数数数数数㎡)(㎡)/㎡)(㎡)/㎡)(㎡)/㎡)(㎡)/㎡)(㎡)/㎡)(㎡)/㎡)花样年福16225.1141.313474.8864.4532343.4116427.5613860.58000000106313909000年广场1912花样年美37271.7444.75725.89421.74--1509803.2--467--77--47--00--1167.49--年广场94259349.96365.48991.79237.622523.9938.59193.39367.2蜀都中心000895507.685505021.400015759294429954奥克斯广13523.1060.112918.16345.9436.8613347.532291177813000000000203202场5550853新世纪环14534.1317.114280.13025.1123.813016.24276.12129.75627.11408.0006395.671610955.819170474球中心088742933803795563东方希望3334.414959.00000000000000025000中心812170-200200-250250-300300-400400-500500以上销售均价销售均价销售均价销售均价销售均价销售均价项目名称销售面积销售面积销售面积销售面积销售面积销售面积销售套数(元/销售套数(元/销售套数(元/销售套数(元/销售套数(元/销售套数(元/(㎡)(㎡)(㎡)(㎡)(㎡)(㎡)㎡)㎡)㎡)㎡)㎡)㎡)花样年福年326145.450000000000000000广场花样年美年213890.72--398654.47--112801.58--00--00--00--广场10847.654887.412277.2蜀都中心000132809.0915543111.19107.918562833.39273.051369874.4721010.2644415892.815804.815467.9奥克斯广场000000123240.16288879.540001602.35972新世纪环球28378.237478.013437.112558.915136.313046.414639.917287.513392.415601705615295.94393940.4822中心425695486东方希望中13934.014615.714874.300000049257832.87000000心389层高区间为3.3-4m，大堂挑高区间为8-12m，电梯配配套配套设设施施比大部分未能达到舒适度水平大堂挑区办公面积物业名称层高高客梯数电梯配比?电梯配比指的是平均每域（㎡）（m）部电梯服务的办公面积。?写字楼电梯配比舒适度特拉克斯国际广场3.910137971261345000/经验值为㎡梯，棕榈泉国际中心——11.218760004222超过此值表示电梯数量较蜀都中心3.68.710————少，客户写字楼使用舒适度降低。花样年香年广场——9——————奥克斯广场——————560000——?南南延线写字楼电梯配比复地复城国际41113860006615延区间为4200-12500，以线康普雷斯3.31012930007750保利中心最高，仅有