|项目分析|项目属性项目占地105万（1200亩）总建面约240万平米容积率约2.29项目具有一定的规模较低密度/区内绝版大规模天然资源项目地貌可塑造性强具备大规模/住宅开发硬件指标项目资源依山就势环绿临河项目品牌走路要走领先路，做人要做华夏人。★“华夏”牌房产于1999年通过国家工商总局注册，通过ISO9000国际标准认证。★华夏小区是本溪市第一个实行全封闭管理的住宅小区，被国家建设部评为全国城市物业管理优秀示范住宅小区；★华夏花园获得开发行业的最高大奖——广厦奖，填补了本溪市住宅产业的空白。★“华夏”房产一直以一流的开发理念，从规划设计、户型结构、质量安全、营销策划、物业管理等方面，示范着本溪的城市住宅进步。★《本溪华夏集团现代企业制度框架体系》是目前我国出版发行的一部现代企业制度专著，其现代企业制度框架体系被北京北方亚事无形资产评估所评估无形资产价值4.4亿元人民币。★雷世纲先后被授予全国建设系统劳动模范、全国建设系统优秀经理、全国“五·一”劳动奖章获得者等称号。★华夏集团先后被评为辽宁省重合同守信誉单位、辽宁省世纪建设明星单位、辽宁省著名企业集团、辽宁省先进建筑施工企业，以及省政府授予的“文明企业”称号。★华夏集团被评为辽宁省百家著名企业集团，辽宁省信誉等级“AAA”级，被省科技家企业家法学家联合会授予“世界建设明星企业”称号，华夏房地产开发公司获国家一级房地产开发资质。顺利地通过了ISO9002质量体系认证。品牌支撑品牌企业实力封疆——4年历程6大项目2大国家级奖项?山水城会让华夏地产取得销售同品牌的双赢，山水城将是本溪地产界又一部生动的“大盘教科书”。?在本溪地产市场热衷于罗列产品卖点、热衷于硬件建设中互相仿效、销售价格相互拼杀的时候，山水城的推广必须走出一条独特模式：我们卖的不只是产品，同时销售一种生活方式和营造一种生活格调。项目产品以别墅（联排、双拼、独栋）、多层、小高层、高层多产品线组合的“大型高端综合社区”一期产品规划：?别墅?洋房?多层+小高层产品组合跨度丰富；客户覆盖面广泛项目气质认知度低、交通进入性差、昭示性弱、现状气质差、山、河、林、水适合居住，新市镇、生态、闲散……区内现有居住气质一般，需后期培养。项目归属本溪名片·城市标杆现代国际化生态新市镇……是一座赋予现代文化内涵的城市居所；是由一群特色建筑组成的、独拥山水、自成体系的“景观之城”；是为城市新兴阶层量身打造的生活领地；?演绎的是一个“物质+产品”为主的生活居所；?力求一种更高的文化气质及精神诉求；?但缺乏更高的精神制高点和属地统领霸气与内涵区域未来发展2011，中国向北看——东北，沈本，本溪，太子河新城?中国经济发展新一极?以沈阳为核心的城市圈?以“太子河新城”成为未来城市焦点?未来城市高尚居住区域?未来房地产发展方向SWOT分析S优W劣势势●地处太子河新城门户，位置优越；●区域发展刚刚起步，区域不成熟；●背山面水，风水宝地；●周边配套设施不完善；●太子湖公园与凤凰山公园之间，自●交通设施不完善；然资源丰富；●地块临近铁路及高压线。●企业品牌优势；●物业服务优势；●规模优势。O机会T威胁●本溪房地产市场供小于求；●国家宏观调控，造成房地产市场诸多●沈本同城；不确定性；●政府对太子河新城支持的力度与招●大型品牌房地产开发企业进驻，加剧商的强度，将逐步完善该区域各区域竞争态势。种配套设施。核心矛盾一、项目所在区域在本溪消费者心中属于郊区，心理接受度较差与项目品质、价格之间的矛盾。二、项目所在区域新项目基本为零，市场关注度有可能降低的现实与本项目销售速度、销售价格之间的矛盾。三、在市场供应量相对较小的情况下，项目自身产品完善与消费者需求之间的矛盾。解决矛盾一、通过地块炒作解决项目所在区域较偏与消费者心理接受度之间的矛盾。二、通过地块炒作和一城两园的大手笔宣传，解决市场关注度可能降低与项目销售的速度、价格之间的矛盾。三、通过合理的包装、细节描摹和增加产品附加值的手段，解决产品供应与消费者需求之间的矛盾。|市场分析|市场竞争格局未来竞争主要集中于“太子河”沿岸的项目?他们分布在城市中心或周边；?有便利的交通和配套；?有丰富的河景资源或生态气质；?他们依附于区位优势、景观资源成功启动；?有强有力的品牌影响力支持；?但仍停留于传统的第三代居住发展模式；?满足于好求方便、追求舒适度的居住需求；?供应产品以多层+小高层为主；?户型面积以90平米/套或以上为主；?成为市场中高消费者的置业首选区域；?形成了环太子河沿线的热点“城中一极”。位于地工路以东，沈丹高速两侧。交通较为便利，自然环境优越，城市配套设施将逐渐完善。住宅整体房价在3000元/平米以上，别墅项目均价达到5000元/平米以上。本溪市重点发展区域，未来市政府将迁至东部，热点项目多集中于此，目前以姚家区域周边为开发热点区域，将继续向东的发展趋势。代表项目有银亿家园、富虹太子城等、名士华庭、碧水云天等，经济适用房有百合家园。该片区吸引了本溪市及临近城市的高端客户群。主要指溪湖区，位于太子河以北，工厂及矿区集中地区，背山面水，有较好的自然资源，但受工厂污染较为严重，且为主要沉陷区。新建住宅多分布于项目所在区域北部区政府周边。房价水平在3000元/平米，政府补贴的经济适用房供应较多。房屋大多依山而建，交通及各类生活配套有待完善。城市的原始发展中心，具备当地最优良的教育、商业资源，但陈旧的面貌无法在短时间内改变，生活品质受到影响。住宅整体房价在4000元/平米左右，处于全市最高水平，以小体量新盘供应为主，新老商业物业大量供应，购物方便，但受制于普遍消费能力限制，经营同质化越发严重。区域内二手房交易市场较为活跃。银亿家园部分在售项目调研面积/主力面项目名称供应销售情况市场定位价格积3830元/起价格银亿家园23万销售90%新奢华主义建筑37-142/904500元/均价多层4400元/均价成德嘉园32公顷剩余300套本溪尚层建筑87-140小高3300元/均价463800元/起价观山悦22万2期在售本溪首个万平米人文景观大67-138盘小高层太子城120万前期达月均销售50套左右，由于开发状况造成滞销87-1673600元/均价名士华庭30余万首席城市别墅150-3005200、5600、6800元金地花园建筑面积9万800户66-1223500均价世福佳苑4.34万442户70-1444500-4800元富虹●太子城规划总面积：92万平建筑面积：120万平方米规划总户数：1500户共计34栋，多层10栋6层；小高层11栋11层；13栋18层绿化率：50%销售价格：3600元/均价在售产品类型：小高、高层面积区间：87-167平销售时间：07年项目小结：在规划建设之初，太子城项目是作为形象工程来打造的，从产品线配置、项目立面等规划设计上看，已经具备了高品质项目的基础。遗憾的是，产品在最终的呈现上表现出细节描摹不足。但是项目整体的景观规划及户型的结构设计上还是值得我们参考和学习的。如：其标准的87平方米的户型、136平的户型。成德嘉园规划用地：33公顷建筑面积：50万平方米规划总户数：4000户容积率：1.18绿化率：30%车位比：1：1一期占地：10万平方米22栋（4-5）多层（售罄）占地6万销售价格：4130元-4400元阁楼：4680元在售：4栋小高（12层）占地1.2万3230元-3300元车库：2.7万平物业费：1.0元/月/平方米项销目小售时结间：：07年成德家园与我们华夏山水城项目隔山相对，该项目在未来的规划中也有山景别墅及洋房产品，从其总体规划上看，与华夏上水城有相似之处，项目的突出之处在于其多层洋房的产品设计上，无论是产品的立面设计还是户型结构的设计都值得我们的借鉴和参考特别是他的下沉式庭院，但是其在小高产品中有些户型的设计还是欠考虑的。如：95平的户型。名士华庭占地面积：22.1公顷建筑面积：30万平方米其中：公建16648平方米住宅248676平方米地下室9676平方米物业形式：城市别墅物业费：1.5元/月/平方米销售价格：5200元-6800元/平销售时间：08年9月项目小结：作为本溪的城市别墅，名士华庭的产品品质还是不错的，但是产品在园林景观的规划上稍欠考虑，特别是园区当中缺少对水系的排布与应用，整个园区当中的景观规划上也没有足够的亮点。在户型结构上，还是有些突破的，如一楼客厅的挑空。银亿家园占地面积：2.4万平方米容积率：2.5物业形式：小高层14栋10层；高层3栋28层；7栋19层绿化率：35%规划总户数：1680户物业费：0.9元/月/平方米目前剩余：约100套销售价格：3830元/起价4500元/均价在售12#、13#、14#楼4800元-4900元项目小结：银亿家园的规划全部以小高层和高层为主，地理位置促成项目的销售态势相对良好，但是从项目整体规划、园林景观、户型结构等方面看，该项目没有太多的优势或值得借鉴与参考的地方，与本溪市其他在售楼盘同质化趋向明显。观山悦占地面积：22万平方米建筑面积：46万平方米物业形式：多层、小高、高层容积率：1.8物业费：1.2元/月/平方米面积段：67-138平方米销售价格：3700元/均价（一期）3800元/均价（二期）备注：二期产品为小高层，层高11层，2010年1月底入市，项目小结：2011年11月底交房。观山悦采用中式风情主题，以本溪首个46万平人文景观大盘作为市场切入点，在销售商实现了不错的销售业绩，目前1期产品已经售罄，二期产品也在客户累计阶段，产品构成虽然有同质化趋向，但是在园林景观上及户型结构上均有所突破，特别是其88-95平方米中坚户型的设计值得我们的