WORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居云南·大理·古城和居别墅项目营销思路报告.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居第一部分项目及现有产品分析.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居一、地理位置项目位于云南大理旅游度假区，大丰路与学府路交叉路口（学府路北侧，亚星酒店西侧），位于下关到大理古城的必经之路上；地块紧邻三月街，与大理古城仅隔一条公路。大理古城.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居二、基地情况——苍山脚下，依山势而建基地地形不规则，东西走向约205米，南北走向约267米，以苍山山势为依托，西高东低，东西向最大高差约16米，南北最大高差约9米。.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居三、主要技术经济指标：规划总用地：33.78亩约22522.62㎡总户数：66户地上总建筑面积：17082.12㎡绿化率：36%地下储物间/功能间：6175.22㎡容积率：1.03（包括地下部分）停车库：4782.76㎡建筑密度：34.2%建筑总占地面积：7704.63㎡停车位：140个.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居四、项目卖点梳理：我们有什么？首先，也是最重要的，我们有大理。.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居自然资源——风景如画人间仙境大理苍山、洱海风光秀丽，天高云低，丰富的自然生态资源，为游客提供给了一个空气清新、没有喧嚣、气候宜人的度假圣胜地。洱海浩渺原生态天然氧吧苍山叠翠.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居旅游资源——魅力古城大有可观上关花、下关风、苍山雪、洱海月，魅力古城、崇圣三塔、蝴蝶泉等自然、人文、历史景观围绕，出门即可感受大理非同一般的美。崇圣寺三塔蝴蝶泉圣境.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居配套资源——生活、度假两相宜生活配套：古城洋人街、三月街、度假配套：洱源温泉、白族民居大院、特色美食、感通索道、洱海游轮教育配套：大理一中、大理学院、大理民族中学、下关一中古城洋人街洱源温泉特色餐饮美食.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居观澜视点——“大理”属于共享资源，不是本案独有本案拥有大理最全的自然、人文、景观优势，包括大理的众多旅游资源、靠近古城、紧邻交通主干道、出行方便等；但是以上资源属于共享类资源，并非本案独有的稀缺资源，大理城市面积相对较小，任何一个项目都可以将上述资源作为卖点进行推广；要想让本案从众多项目竞争中挣脱出来，必须从项目自身出发，寻找属于项目自己的独特价值。.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居从外在条件、自身优势两点出发，寻找本案自身独特价值：【外在条件】1.虽然苍山洱海景观属于项目优势之一，但是比起其他靠山、临海的项目而言，本案既没有在海岸一线，也没有近距离观赏苍山景观的条件，因此景观资源不占优势；2.过多宣传苍山，会和影响感通别墅的销售；3.受用地限制，也不具备打造高尔夫球场的条件；4.虽然靠近古城，属于古城附近最后一块可开发的土地，但是古城只是大理旅游资源之一，并不足以作为项目核心卖点。.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居【自身特色】1.三房一照壁的白族典型建筑风格设计，充分融入本地特色；虽然能吸引关注，但不能成为客群购买的原因；2.具备景观设计，但与其他别墅社区相比略显简单；.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居【项目定位】基于第一轮沟通对项目的了解，目前项目定位为大理古城片区唯一的白族特色别墅.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居然而，纵观众多高端别墅项目开发经验，无非凭借两大决胜条件：1、稀缺景观资源例如：大理洱海国际生态城、洱海天域“面朝大海、春暖花开”——海景资源.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居2、超强自身配套例如：大理苍海高尔夫度假别墅“每7000平米才能有一幢高尔夫别墅”——高尔夫景观配套.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居小结1、本案缺乏最能打动客群购买的鲜明特色；2、项目内外条件皆不能支撑本案成为高端别墅项目。.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居五、产品分析——从产品寻求突破主要为独立小三合院、四合院户型，单体主要朝向均为南向和东向设计。户型套数面积（㎡）套数占比A户型8251.512%B户型10251.515%C-1户型719311%Ｃ-2户型21933%Ｄ户型1419321%Ｅ户型7257.311%Ｆ户型15257.323%Ｇ户型（标准三合院）2593.83%Ｈ户型（标准四合院）1960.732%.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居产品分析：?本案别墅均为独栋设计，面积区间为193-960㎡，以1.5万元/㎡均价计算，总价区间为290-1100万；?平均单体面积为254㎡，面积偏大；以1.5万元/㎡均价计算，平均每套别墅售价为381万元；?66套别墅中，面积为193㎡的独栋共有23栋占比35%，为主力货品，其次面积为257.3㎡的独栋共有22栋，为次主力货品。.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居小结1、本案66栋别墅中，最小面积193平米，总体面积较大；2、其次，近95%的产品总价在300-400万之间，总价较高；3、三大主力货品差异较小，面积相近，类别较为单一。.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居六、人群分析1、省外客群为主从项目产品出发，可以判断本案主要购买人群来自省外，单靠大理本地市场根本无法消化66栋这样高总价的别墅；.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居2、客群面太窄能购买400万别墅的人群，数量少，通常都是各个领域的精英领袖，是最难进行营销的客群；.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居3、目标客群重叠多，难吸引分析现有市场，大多数别墅项目都将这部分人群定位为目标客户，竞争最为激烈，面对众多选择，他们通常比较相信自己的眼光，很难被广告打动；.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居4、被限购别墅客户至少已经有1套或2套住房，属于政策调控的限购、限贷人群，销售存在阻碍。.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居第二部分市场分析.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居一、全国地产大势分析.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居各物业类型去年与今年的销售面积同比增长率对比35.0%29.9%30.0%25.0%21.9%20.0%15.0%10.0%8.0%7.7%5.8%4.4%5.0%0.0%住宅写字楼商业2010年2011年1~4月.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居小结?2011年，地产新政陆续出台，住宅项目成交面积同比大幅下滑；?在限购、限贷等政策严控下，大量资金被挤出住宅投资，转向商业物业投资；?商业的热销，印证了市场客户投资需求持续扩大，热钱没有消失；?伴随市场调控加码的可能，越来越多投资购房者对整个房地产市场的发展态势持审慎态度。.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居二、全省旅游地产分布及竞争态势.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居全省市场分析1、CPI持续上涨，居民急于寻求资金增值的方法，投资需求日益扩大；2、政策限制，住宅限购、限贷越发严厉，投资渠道越发狭窄；3、限购的最终结果是开发商和投资客都在积极探索新的地产投资模式；地州市场开始走俏；4、继商业地产热销后，将迎来旅游地产的发展时机。.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居旅游地产大势发展?直击2011春季房交会发现，地州近半数的参展项目都是旅游地产项目；?在限购限贷的双重打压下，富有远见的开发商已经率先发现了旅游地产的投资价值；?从售价上看，旅游地产比非旅游地产均价基本高出一倍，甚至个别项目超出了城市中心区的售价；?目前市场上正在推广的旅游地产项目，大多占地广、资源优势强。.　2010DOBESTTOBESTWORLDININFOMATION观澜·越古大理古城和居2011春季房交会参展旅游地产项目.　2010DOBESTTOBESTWORLDININ