宏宇·景裕嘉园前期营销执行方案目录?项目基本情况?项目营销策略?项目推售部署?项目推广思路?项目推广部署项目基本情况景裕嘉园地理位置：白鹅潭板块西部，连结千灯湖金融板块与白鹅潭国际商业中心的黄金通道穗盐路上★景裕嘉园白鹅潭板块白鹅潭板块千灯湖板块千灯湖板块广州白鹅潭规划出台，定位该区域为“广佛之心、国际商业中心”，成为继金沙洲、广州南站后，又一个广佛同城合作的新板块，为本项目区域奠定基础，千灯湖规划扩延至穗盐路，并且穗盐路规划成为连接两大板块主要通道，为项目形象得以提升。项目基本情况景裕嘉园简介：白鹅潭地区（荔湾南）30万㎡精致雅居项目指标：?总用地面积：约108亩，71697.6㎡?总建筑面积：约286201.2㎡，其中住宅199021.94二期（A㎡，共2091套区）共1365套?容积率：3.0?建筑密度：20.6%一期（B?一期（B区）套数：住宅约6.32万㎡，共726套，区）共726套以85-114㎡两房、三房为主，部分40㎡左右的单身公寓。分期楼栋户型面积（㎡）套数两房8868套11栋8栋三房（2+1）86-8964套12栋三房113.8868套8栋9栋三房（2+1）87-88136套B区单房4168套10栋10栋三房（2+1）8834套9栋11栋三房（2+1）89148套三房（2+1）8872套12栋两房8568套合计共5栋——　726套目录?项目基本情况?项目营销策略?项目推售部署?项目推广思路?项目推广部署项目营销策略策略思考点：1.大势——立足白鹅潭区域，在广佛区域运作本项目2.借势——传承区域升级、广佛同城、集团公司品牌等的市场基础3.造势——大事件营销聚焦社会舆论，大众认知之上目标群体强化体验4.顺势——聚焦现场后，强化现场体验感和归属感项目营销策略打造广佛之心——白鹅潭精致雅居形象策略利用白鹅潭区域规划出台，定位为广佛之心，国际商业中心的机会，坚定不移的走区域升级路线，建立项目区域形象；利用项目产品特点，主动融入白鹅潭，打造适合广佛两地市民居住的精致雅居。展示策略强化滨水资源属性和悠然生活方式品味生活的展示——以超大豪华售楼大厅、河堤水景资源、体验式样板房、示范园林、商业配套等极致展示，以及在售楼全过程中以尊贵的服务体验，营造未来私享生活场所广佛市场客户的定向拓源渠道策略精准渠道、区域营销、——广佛市场层面，有效整合荔湾、盐步两大区域客户资源，精准拓展周边企业客户资源，利用龙津华府联动客户资源广佛社会化推广，推动社会舆论仰视推广策略高举高打、资源占有——全面布局，通过占据广州荔湾、盐步、桂城等各大路网要道户外广告资源，利用一些高关注率事件，高举高打，建立项目及公司品牌影响力目录?项目基本情况?项目营销策略?项目推售部署?项目推广思路?项目推广部署项目推售部署1、景裕嘉园一期（B区）房源清单一批：9栋、12栋套数：276套面积：24101平米二房二厅（85平米）：68套三房二厅（89平米）N+1：208套二批：8栋套数：200套面积：19320平米二房二厅（85平米）：68套三房二厅（89平米）N+1：64套三房二厅（113平米）：68套三批：11栋、10栋套数：250套面积：19034平米一房（41平米）：68套三房二厅（89平米）带主卫N+1：34套三房二厅（89平米）N+1：148套项目推售部署2、景裕嘉园B区推货节奏安排201220131年2月3月4月5月6月7月8月91011月12月年12月3月4月5月月春节月月月23工程工程配合配合2.25售楼部开放条件3.25示范园林开放4.10二期首批4.10一期首批8.25一期二批（811.25一期三批（9号、12号楼）预售证获得（10、11号）预预售证获得号）达到预售售证获得节点营销营销节节点点5.1一期首批开盘推出276套9.15一期二批开盘推出2005.1一期三批套开盘推出2505.1二期首套批开盘项目分两大期推售，一期销售B区产品为主（共726套），二期销售A区产品为主（共1365套）。B区拟分三次进行推售（2012年5月、2012年9月、2012年12月），销售时间一年，以“小步快跑”为策略，迅速消化推出货量为宗旨，保持良好市场口碑。二期（A区）产品销售建议在2013年5月推出首批，以更好地延续销售态势及项目推广的影响力。项目推售部署3、景裕嘉园B区推货示意图31231一期（B区）总体上分三次进行推货，第一次推售9、12栋共276套，第二次推售8栋共200套，第三次推售10、11栋一区楼王共250套。项目推售部署4.首批单位推售前节点20122012年年11月月22月月33月月44月月55月月2525日日2525日日1010日日2020日日2929日日工程进度销售中心开放示范园林开放一期一批获取预售证样板房正式对外开放销售节点1、2012年1月1日销售代理公司进场，意向登记全面展开2、3月25日～4月9日意向客户升级VIP3、4月10～28日VIP登记客户认筹4、4月29日关系客户解筹提前消化5、5月1日认筹客户解筹，正式公开发售通过诚意客户VIP登记、筛选排查、认筹、关系客户提前消化等销售节点对客户进行大量积累，层层筛选，心理试探，提前分流引导，令客户持续关注，正式发售前制造紧张热销气氛，确保5月1日开盘成功。项目推售部署销售节点安排1——意向登记时间2011年4月～2012年3月25日对象所有意向客户地点外展、临时售楼中心目的通过意向登记，大量积累前期意向客户，维护前期意向的工具物料景裕嘉园宣传折页、户型图资料、临时总体模型工作进度10月1日前所有宣传折页、户型图、临时模型到位，2012年1月1日销售代理公司进驻项目推售部署销售节点安排2——诚意客户排查时间2012年3月25～4月10日对象所有意向客户地点销售中心目的电话邀约意向客户分批上门办理VIP卡，通过进一步产品沟通，对前期诚意客户升级VIP客户进行筛选排查VIP物料宣传单张、项目宣传楼书、折页、卡、售楼部大模型、区域模型、单体模型到位B区所有宣传印刷资料到位、影视制作完成、售工作进度楼部开放、园林展示区完工、样板房开放；项目推售部署销售节点安排3——认筹时间2012年4月10～28日对象所有VIP客户地点销售中心目的放出均价区间，通过交纳诚意金，对前期诚意客户进一步筛选排查及心理价位摸底。物料认筹须知、认筹流程、认筹优惠登记表工作进度3月25日提交认筹方案。项目推售部署销售节点安排4——关系客户提前解筹时间2011年4月29、30日；对象所有关系客户、VIP客户地点销售中心目的通知公司关系客户4月29、30日两天内到销售中心计算预留单位准确价格，并办理购房手续（交定金、签协议）。物料认筹须知、认筹流程、认筹优惠登记表4月15日提交“关系客户”购房操作流程建议工作进度。项目推售部署销售节点安排5——认筹客户解筹、开盘时间2012年5月1日；对象所有认筹客户地点销售中心目的集中开盘，制造开盘热销旺势。物料认购须知、认购流程、认购协议及购房合同工作进度开盘方案将结合前期诚意客户认筹情况而定，因而具体开盘执行方案需于4月25日确认。项目推售部署销售工作安排120112011年年99月月1515日日销售销售宣宣传资传资料设料设计、计、印刷印刷，，模模型型制制作、作、临时临时售楼售楼处布处布置置等。等。220122012年年11月月11日日销售销售代代理公司理公司进驻进驻项目现场等。项目现场等。320122012年年22月月2020日完日完成销售中心成销售中心包装包装，，22月月2525日日销售中心销售中心正正式式开放开放。。420122012年年33月月2525日完日完成园林示范区成园林示范区包装包装，并，并对外开放对外开放。。520122012年年33月月2525日日认认筹筹方方案确案确定，认定，认筹物料准备到筹物料准备到位。位。620122012年年44月月11日制日制定定初步价格初步价格方方案案。。720122012年年44月月2525日定价方案、日定价方案、开盘开盘方案确定，方案确定，开盘开盘物料准物料准备备到位。到位。820122012年年44月月2828日日预预销销控、客控、客户户分流，分流，开盘开盘彩排。彩排。项目推售部署5.景裕嘉园B区住宅销售预估及资金回笼情况可售面积售价预估销售额分期产品位置套数（㎡）（元/㎡）（万元）首批9、12栋27624828.661150028553一期（B二批8栋20019858.411100021844区）10、11三批25019522.081300025379栋合计——72664209.151130275776注：具体销售面积以测绘报告为准，售价为暂估价，具体价格根据当时市场情况及公司战略拟定。景裕嘉园B区住宅总销售额约7.58亿元，住宅整体均价约11300元/㎡(含装修)；预估12个月销售完毕，月均60套。项目推售部署6、分阶段销售目标及资金回笼计划201320127月年5月6月8月9月10月11月12月年1月2月3月4月B区首批：276套首批276套销售期二批200套B区二批：200套销售期三批250套销售期B区三批：250套及二期蓄客期各阶段累计销售数1506040261206020120302080各阶段累计销售任务1.55亿0.62亿0.42亿0.27亿1.19亿0.65亿0.34亿1.39亿0.35亿0.16亿0.64亿一期（B区）可供销售住宅货量共7.58亿元，根据市场情况，拟在2012年实现销售目标5亿元，2013年4月前实现基本销售完毕，2013年5月开始销售二期（A区）产品。目录?项目基本情况?项目营销策略?项目推售部署?项目推