某项目物业深化建议方案11上次方案定位回顾2项目操作目标一、项目定位目标创建树立实现创建具有代与市场现有与企业发展表意义的地产品形成明战略保持一产项目，突显差异，达致，贴近禹出项目地块到人无我有州市民消费所具有的环，人有我优需求，创建境优势和区！树立其它适销对路的位优势楼盘无可比产品，实现拟的市场竞项目的快速争力热销。3定位依据定位为绿色生活城，目前禹州市住宅项目多通过内庭院形式即可数主打区位、配套等卖实现户型功能又可降点，定位为水云间?绿低面积、降低总价，色生活城可充分展示项平衡意向客户购房意目临水而居的特点，填向与支付价格之间的补市场空缺，充分利用矛盾。客户需求市市场机会。场机会定位依项目总占地约110亩据，紧邻植物园和颖河定位为绿色生活城可水畔，初步定位为水有效提升项目竞争力岸旁20万㎡绿色生活，增加项目热销机会城即可体现项目规模。优势，又可突出周边项目素质竞环境优势，实现房产争需要、土地、区域环境的和谐统一。4定位关键词■颖河岸：本项目拥有其他项目无可比拟的自然水景资源，通过小区水景、外围颖河景观塑造多重水景景观，树立项目独一无二的景观优势。■绿色生活城：环境优势：颖河、森林植物园产品优势：全明户型，多重景观空间，充分的拥抱阳光享受美丽。响应主流消费人群对绿色健康人居的渴望与追求，倡导自然、生态的生活方式，逐一展示项目独有的环境优势和产品优势。5项目初步定位二、项目整体定位颖河岸森林边绿色生活城■颖河岸：展示项目临水而居的特性，为客户描述一个美好的生活远景，与其他项目形成显著对比；■森林边：突出项目紧邻禹州市千亩植物园之环境优势；■绿色生活城：绿色、生态、自然的生活理念，展现项目的舒适性和生态性。6生活方式演绎引领禹州，以水岸为主题，以完善配套、产品创新为核心优势的亲水舒适绿色生活方式。7本次提报主要解决以下问题:项目地块分析以及规划建议开发序列及商业排布模式市场客户分析以及产品建议售楼部选址、立面、景观风格建议案名建议以及推广语8项目地块分析以及规划建议9地块价值分析10地块价值分区如图所示：根据地块位置、景观资源、现有及潜在交通条件，对一期地块进行综合评估，可分为5个价值区域。ADE地块分布景观资源A、B、C、D、EC5个价值区域现时交通条件B未来交通条件11地块价值分析A区：■紧邻城市主干道郑平路（原药城路），禹州北入口主干道，车行较大；■就现状来看，道路西侧有多个小区，有一定生活氛围，交通便利，繁华度较高；■社区主入口布置在此，项目形象面展示，临街商业价A值最高；AB区：■面朝社区规划路，位于地块最南侧，与药城相望，延伸至景观河畔。■设置社区次入口，成熟入驻后，将是人流聚集之处，B商业价值较高。12C区：位于社区内侧靠南位置，社区次入口景观带，远离道路嘈杂，建筑密度较小，居住价值较高。D区：■位于社区最中央位置，社区主入口形象景观中心，安静随心；建筑密度较小，占据社区内部最佳景观位置，居住DE■价值较C区更高。E区：C■东侧紧邻颖河，水面宽阔，滨河绿化带景色优美，北侧临近滨河广场，业主可方便到公园内活动、散步，可起到私家花园的效果；■是社区中唯一坐拥双重景观区域，居住价值最大。■由于滨河，未来禁止车行的可能性较大，人流量会受到限制，商业潜在价值受到影响。13价值分析总结就商业价值来讲，区域所临近的道路起着至关重要的位置，根据道路资源分析，商业价值排序如图：商业价值最高区资源分析：■郑平路：城市主干道，人流、车流大；ADE商业价值■南侧规划路：与药城相望，畅达性较弱，主较低区要是方便居民出行，人流量次之；■滨河：主要为景观规划路，滨河休闲的人流C大，未来禁止车行的可能性较大，商业价值会受B到一定影响。商业价值次高区14就居住价值来讲，在社区所处的位置，分布的建筑密度，是否具有足够的外部景观资源或内部景观规划重点。根据景观资源分析，居住价值排序如下：资源分析：居住价居住价值值次高次高■居住价值滨河景观：E区为最佳观景角度，同时临近滨河较低AE广场，居住价值最高。D■社区中心景观：D区位于社区中央，远离喧嚣，同时占据社区最佳规划景观中心，居住价值次高，C居住价值最高C区紧跟。B■主干道：城市主干道车行较大，噪音空气质量均居住价值较低不乐观，A/B区居住价值最低。15项目规划建议16从项目素质方面指导规划的四项基本原则最大化发挥利用颖河景观资源地块价值最大化，居住品质地块功能承载明晰；采光及天际线美观原则根据目标灵活调整商业体量17从项目定位以及营销角度指导规划的三大要素：观景主题：充分发挥项目水岸特征，打人气引擎：持续造亲水舒居生活！导入客户产品创新：打造丰富的产品线，高低搭价值引擎：提升配，设计创新成为禹州楼市新生活领跑项目形象和价值者！完善配备：利用地块体量优势，附加商商业引擎：提升业教育配套，倡导禹州崭新的一站式居项目附加值。住！18图标示意18层幼儿园会所26层2F商业33层社区入口以及次入口现有规划要点提炼：入口■建筑：分布周边低中央高，南侧低北侧高，商业沿主干道以及沿河规划，均为两层；次入■景观：社区景观“一轴，两片、多心”的结构格局。“一轴”，中心绿化水域形成的主景观轴线。“两片”，以中心水域自然划分的两片居住区域。每个居住面都拥有各自特色的景观绿化。“多心”，遍布小区的各组团绿化空间。既有景观重点，又均衡考虑每栋楼的观景。次入■配套：幼儿园靠社区东南设置，临近社区道路。社区会所设置，与主入口相错，规划500平方。19现有规划意见汇总：整体社区板块价值不均衡，优差太过明显，滨河优势尚未充分发挥，商业重心不突出，社区内景观均好性尚有改进空间。■地块价值均衡性不足：C/D中央地块价值集中，景观性强，建筑密度低，楼间距大，处于强势优势地位；与此相比，A/B/E地块建筑分布密集，除滨河板块外，其他地块价值较小，差距过大，整体社区价值展示失衡。入口次入■滨河优势尚未充分挖掘：滨河建筑与A区同样规划为18层，且建筑形态相同，滨河建筑的特色性不突出，尚未充分发挥滨河景观资源优势，在沿河而居成为高尚居住的理念普及的当下，我们坐拥独有的颖河景观，理应充分挖掘。次入20■景观规划均好性有待加强：景观规划整体考虑均好性与重点性、展示性结合的原则，入口、次入口的景观展示，以及各建筑之间的美景均沾。整体规划以纵向主轴为主，社区入口内部板块之间景观均好性有所考虑，但尚不足，主轴过于简单，可增加水入次系环绕。拉升整体均好性。■商业价值挖掘尚待深入：为郑平路侧与滨河侧，同样为2层商业，地块南侧规划路无商业分布，A次入区较高的商业价值未充分展现，而临滨河板块商业体量难成规模，人气不易聚集，容易导致脏乱差现象。21规划调整建议：■A区商业价值高，可结合B或者E区转角处做星级酒店，商业裙楼，充分发挥区域商业价值，同时提升项目整体形象；（注：体量可根据周边小区居住成熟度及交通流量确定，可暂定两层）■B区临药城相望，主要供社区出行，区域内商业缺ADE乏，周边生活区日渐成熟，规划为适量商业，作为社区生活配套较为适宜，可规划为一层或1层挑高底商（可做夹层至2层）。C上盖建筑适当减少单元，建议减去一个单元，以减轻目前地块东南角局促的现状，增加舒适度。B22规划建议■E区临河地块为项目优势地块，可规划22—26层高层（除临滨河广场建筑）。值得一提的是，滨河建筑在建筑形态上有所创新最佳，如增设楼体观景平台或观光电梯，加大景观优势，充分挖潜高价值土地；未来以品改客户为主；滨河广场的建筑本应是项目最北侧，最高高度本应是最高建筑高度，但从社区其他建筑观景滨河广场的视野角度考虑，可适当调整。（如上所说，滨河部分尽量不考虑底商，为长远考虑，增大项目商业价值，可适当规划一层挑高商业。）■C/D区居住价值最高，出于天际线美观和采光考虑，C区高度可略低于D区，建议做22层高层为主，D区以26层高层为主；未来以首置、首改、品改客户为主；■景观层面：一轴多心的思路方向无误，带状与组团景观配合，些许调整可提升整体景观均好性。建议根据入口设置以及考虑提升较差地块价值，可将景观重心放在图中三个位置，水系蜿蜒度进一步加强，做到栋栋绕水。入口次入■会所的设置可直冲社区主入口，最大化展示社区品质，在风水上也有一定的屏障作用，所以可随社区主入口向下偏移；(如图所示红色位置）；幼儿园的选址要综合考虑安全因素，适合首期工期启次入动，综合考虑以上因素，建议调整至图中所示蓝色位置。23开发序列及商业排布模式24开发序列25地块开发序列确定原则：配合房价逐渐走高，优质地块最后启动入市产品符合首期客群置业特征第一序列作为一期项目乃至整个项目的形象区、客户看房的体验区第一序列应安排小区大门、会所、幼儿园等配套，以便提升形象26开发序列：由南向北，由西向东■西南地块率先启动；（1）该区域居住价值相对最低，最先启动，低价入市；（2）该区域小高层较多，小高层可率先入市。ADE第■在地块南部区域开发完成之后向北扩展；第第一（1）有助于第一序列地块和第二序列地块连为一体，形二三成比较规整的居住区；序序序（2）第二序列南端离河较近，便于看房客户导入。C列列列B■安置地块建议西南角首期工期可从小区主入口、会所展开，打造社区整体形象。27商业排布模式28商业排布模式商业排布要点——临街商业点线结合，局部底商，开放式社区级商业方案一：均衡模式排布原则一级商业原则1：沿街排布，部分形成集中式街铺二级商业原则2：沿街商业不能作简BLOCK商业单长连线，应作适当间隔，层次富于变化；整体原则原则1：销售为主，其次考虑经营，实现商业高价值商业布局整体示意图原则2：商业既承担社区功能，也部分承担区域功能，面对本区域人口，辐射全市。产品设想以一站式生活圈