开封迎宾路项目2010年度营销总体报告钧城中国2010年4月7日随文?本方案的目的：一切为了销售第一：我们需要找到什么样的市场数据，来支撑我们的项目定位及总体营销方案？第二：明确我们项目的总体定位及目标客户群体是什么？第三：在了解工程节点的情况下，根据竞争对手的来电来访量，以及整个区域的消化量，明确我们项目2010年的推盘计划、分阶段的营销计划、价格策略、回款计划及广告策略。第四：在总体营销思路下，每个阶段的营销策略应如何安排？目录PART.1市场竞争分析PART.2项目定位PART.3项目总体营销思路PART.4阶段营销执行计划PART.5平面演示开封项目市场调查之——目的?本次市场研判需要重点解决以下几个问题：第一：明确我们的主要竞争对手是谁？他们分布在哪里？第二：他们最好卖的产品是哪些？主要剩余的尾货是什么？剩余的量是多少？2010年准备如何推盘？现行销售价格是多少？第三：竞争对手，他们的平均来电来访量是多少？约每月成交多少？项目竞争楼盘分析图森林半岛天下城香堤湾世纪豪苑开元名都-华庭本案龙城锦绣花园世纪豪苑建筑类型：多层带电梯湖景洋房总建面：15万㎡容积率：1.2开盘时间：2009-02主力户型：120三房、140三房二期已售客户来源：开封本地公务员经商人士为主，外地投资的占到15%三期置业目的：自住70%、投资20%、其他10%关注点：注重性价比，关注品质近期动态：世纪豪苑一期1—7号楼销售完毕（共七栋84套），现推出二期5栋（5栋里面也推部分单元）预计推售面积2—3万㎡（二期共10栋），现在正在VIP卡认购认筹量达到150组，6月份开盘。一期已售罄、目前2期正在当前均价：6500元/平方米认筹共推出5栋多层洋房，项目去化量：推出产品当天消化量70%左右剩余房源1个月消预计面积在2万—3万平方化完项目优势：区位、品质、产品质量、产品设计开元华庭建筑类型：高层、小高、多层总建面：43万㎡容积率：2.55开盘时间：2009—8交房时间2011—4月30日主力户型：三房144㎡畅销户型120—130㎡来访客户来源：开封中高层人群占到80%、15%来自郑州5%其他未售已售置业目的倾向：自住80%、投资15%、其他5%在售近期动态：二期一批次基本售罄仅剩顶层几套价格在4200/㎡，现推2期临街B1、B2共48套已卖50%、主推二房，畅销户型120—130，B3、B4、B53栋楼下半年推出共72套二期1批基本售罄[仅剩部分顶价格：从2层5000每往上一层减100元每平方层]、在售的是二期2批48套、项目去化量：40套左右已去化50%未售的是二期三批项目优势：中国房地产百强企业、区位、园林、共72套配套。天下城建筑类型：多层洋房总建面：118亩（11万㎡）已售容积率：1.35已售开盘时间：二期2010—1月交房时间2010年上半年主力户型：100—120三房客户来源：客户基本都是开封本地中高层人群，投资自主的都有，也有少量外地投资客户占到15%。未售置业目的：自住73%、投资20%、其他7%。关注点：注重性价比，关注品质近期动态：共三期1、2期基本售罄仅剩顶层少量房源，现3期排号三期共8栋多层共8万㎡预计5月份开盘目前在售是二期,基本售罄,仅剩顶层当前均价：价格未出在排号价格约4300排号优惠5000元意向户型，三期正在排号（8万㎡)，排号金。优惠5000元意向金，额外再优惠一个项目去化量：一期正常情况30—40套点项目优势：区位、周边配套、居住环境、投资升值龙城·锦绣花园建筑类型：高层、小高、多层总建面：约20万在售已售容积率：主力户型：两房、三房，畅销户型96两房137三房户型区间99-182㎡来访客户来源：20%来自郑州80%来自开封本地的非官富者，经商人士为主关注点：注重性价比近期动态：一期多层全部售完，目前在售为二期的四栋多层产品，产品从99-182平的两房到四房不等，其中主力产品以两房和三房为主，畅销产品是96的两房和137平的三房。当前均价：从一期的2200元上涨到现在的目前在售二期，按项目每月去化量30-504400元套，约去化50%货量。项目去化量：30-50套不等项目优势：周边配套、居住环境、投资升值伟业.香堤湾建筑类型：小高层、高层、高层总建面：25万㎡（160亩）未售容积率：开盘时间：未开盘主力户型：120㎡三房畅销户型120㎡户型区间80—160在售在售未售来访客户来源：65%是开封本地人、30%是郑州、其他占5%置业目的倾向：自主65%、投资25%、其他10%近期动态：一期基本售罄（10万㎡共8栋楼）二期现在交预定金价格：3600/㎡目前在售是一期（7栋多层，一栋小高），基本售罄，仅剩顶楼部分房源。二期仅有少量多层房源，正在认筹当中。市场总结（1）—周边竞争项目目标客户群竞争项目主要客户群体基本是由开封本地公务员、企业中高层人群及开封生意人组成。其中西区项目也得到不少郑州客户的青睐，如郑开森林半岛、龙城·锦绣花园，他们的客户就有20-30%来自郑州，不过多为投资客。楼盘名称目标客户群世纪豪苑主要是来本地公务员，经商人士为主，外地购买群体占到15%。开元华庭开封中高层人群占到80%、15%来自郑州5%其他天下城客户基本都是开封本地人，投资自住的都有，也有少量外地投资客户龙城锦绣花园20%来自郑州80%来自开封本地的非官富者，经商人士为主。郑开森林半岛30%来自郑州70%来自开封本地，10%的购房者是投资，90%的购房者自住伟业香堤湾70%来自开封，30%来自郑州市场总结（2）—竞争项目产品分析楼盘名称主力户型畅销户型世纪豪苑104-187㎡两房到四房不等119㎡两房、144㎡三房开元华庭114㎡三房120—130三房天下城100—120三房84-88平米二房龙城锦绣花园99-137㎡两房和三房96㎡两房、137㎡三房84-88㎡两房、124-130-140㎡84-88㎡两房、124-130-140㎡郑开森林半岛三房三房伟业香堤湾120㎡三房120㎡三房从竞争项目产品来看，目前市场上最畅销的户型以84-88平米的二房及120-130平米的三房为主。其中，最为抢手的是多层洋房的一楼；二楼、三楼较为畅销。最具销售难度的为顶楼。市场总结（3）—周边竞争项目推售情况预测2月3月4月5月6月7月8月9月10月2010年余约几套房源，本阶段推出2—6万㎡，均价估计在6800世纪豪苑3万㎡，均价6500开元华庭余约24套，均价4800，3栋楼下半年推出共72套4月排号，三期共8栋多层共天下城8万㎡5月开盘价格4300龙城·锦绣花园二期的四栋多层价格4400别墅高层和本案无冲突基本售罄，余房都是顶层，郑开.森林半岛均价5100别墅高层和本案无冲突二期现在交预定金预计会在6、伟业.香堤湾一期基本售罄10万㎡7月份推出从市场放量上来讲，目前市场上的多层洋房主要分二波推出市场，如图所示，主要集中在4-6月份及8-10月份。市场总结（4）—竞争项目平均每月去化量龙城锦绣郑开森林项目名称世纪豪苑开元华庭天下城香堤湾花园半岛推出产品当天消化月均去化量70%左右30-50套不30-50套左40套左右20—30套20套左右量剩余房源1等右个月消化完从以上表来看，目前老城市平均月去化量约为20-30套，西区去化量约为30-40套，整个开封市场单个项目平均每月约可去化30-35套，每月约去化3500平米。以此速度来计算，本项目洋房部分约为4万平米，大概需要9-10个月左右才能消化完毕。目录PART.1市场竞争分析PART.2项目定位PART.3项目总体营销思路PART.4阶段营销执行计划PART.5平面演示一、项目简述项二、卖点提炼目定位三、项目定位四、项目定价项目地块主要经济技术指标项目经济技术指标总用地面积31133㎡总建筑面积74000㎡地上住宅建筑41000㎡面积商业面积18000㎡住宅容积率1.9本案地下车库15000㎡规模及形状；地块约46亩,地势比较平整,无明显落差和坡度；地块现状；现在正在拆迁项目紧靠迎宾路;项目昭示性强。项目的地理位置及配套项目位于老城区包公市迎宾小学湖旁，附近的政府机西司门办事处关、银行、学校、旅三十三中游景点较多，距汽车市文化艺术学校西站仅几百米，周边生活便利、商业配套博物馆齐全。开封电大汽车站一、项目简述项二、卖点提炼目定位三、项目定位四、项目定价核心卖点梳理篇景观价值的挖掘、提升主打概念：包公湖南岸◎品味生活城或：离市中心最近的湖◎离湖最近的宅核心卖点梳理篇区位价值的挖掘、提升主打概念：站在城中央◎世界以你为中心核心卖点梳理篇配套价值的挖掘、提升主打概念：七分钟生活圈◎最完美的人居距离核心卖点梳理篇产品价值的挖掘、提升主打概念：花岗岩干挂◎五层电梯洋房◎仅为388位城市精英独享一、项目简述项二、卖点提炼目定位三、项目定位四、项目定价项目形象定位景观价值：湖配套价值：便利包公湖南岸◎品味生活城七分钟生活圈◎最完美的人居距离临湖·观湖·亲湖离城央最近的湖◎离湖最近的豪宅或：独揽千秋一湖城区位价值：城央站在城中央◎世界以你为中心产品价值：豪宅湖边◎五层电梯洋房◎仅为388位城市精英独享项目案名建议“湖城大境”或：“湖天下”“包公湖一号”目标客群定位高品质产品定位，客户为本市高端人群客户来源客户职业?以目前最大竞争对手迪臣*世纪豪苑项目来做参考，本案将会有90%的客户集中于开封市本地高收入人群，小部分来自周边郊县客户；?主要客群职业多是商人，而商人中间有一部分群体拥有海外从商背景，其他客户的职业组成主要为：开封市第一人民医院、河大一附院医生，教师，公务员等。一、项目简述项二、卖点提炼目定位三、项目定位四、项目定价项目住宅价格预期?