佳兆业杏坛项目经营策划书2010.11目录01项目概况02项目营销定位城市规划解读项目情况解读城市规划顺德介绍顺德位于广东佛山市的南部，东北部接壤广州市番禺区，西北方为佛山禅城区，北接佛山南海区，西邻新会，南连中山，距广州32公里、香港127公里(69海里)、澳门80公里。总面积806.15平方公里，2009年末全区常住人口为202.83万人，旅外华侨和港澳同胞超过40万。2003年，在构筑“大佛山”的建设理念下，顺德与南海并入佛山，成为“佛山五区”的一部分。2009年，广东省委、省政府批复，同意佛山市顺德区在经济、社会、文化等方面允许行使地级市管理权限。城市规划顺德经济分析佛山市2009年生产总值生产总值4742.56亿元，其中，顺德区为1711亿元，占全市34%。顺德区2005—2009生产总值一览表城市规划顺德交通规划近年来，顺德加大交通建设力度，在传统主干道105国道、325国道等基础上，已基本上形成了“三纵五横”的主干路网。碧江路、碧桂路、广珠西线、佛山一环的开通，也加快了镇区间、城际间的融合。城市规划顺德镇区分布主要分为4个街道，6个镇区城市规划顺德总体规划2009年，伴随着《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008～2020年）》的公示，顺德“一城三片区”战略布局正式出台。根据规划，“一城”是打造大良、容桂、伦教百万人口的中心城区。“三片区”的东部片区包括陈村、北滘、伦教、大良、容桂等地，依托广珠轻轨、太澳高速等路网，主动接受广州辐射，打造具有国际竞争力的高端制造业和现代服务业基地，成为引领顺德发展的核心区域；南部片区的勒流、杏坛、均安等地，依托珠二环高速、佛山一环南拓线，打造具有优良生态环境的现代制造业基地，成为顺德新的经济增长区域。城市规划顺德区域定位城市规划杏坛介绍杏坛镇位于顺德西南部，距顺德区政府所在地大良街道约13公里,距广州市约50公里，香港80海里，澳门108公里。全镇总面积122平方公里，辖下24个村委会，6个居委会，2009年常住人口约12.8万，流动人口约5万人。镇内绝大部分是江河冲积平原本案所，是珠江三角洲知名水乡，水乡文化在位置氛围浓郁，荣获“国家卫生镇”、“中国民俗文化之乡”、“广东省教育强镇”等称号。城市规划杏坛经济分析经济——杏坛镇充分发挥自身的优势，打造“科技工业、生态农业、水乡文化”三大产业品牌战略，经济社会发展取得了长足进步。2009年全镇实现工业总产值235.3亿元，规模以上工业企业202家，实现产值213.39亿元，全社会固定资产投资19.06亿元，实际利用外资1780万美元，国、地税实际入库5.93亿元。目前，全镇共有6000多家工商企业，拥有康宝电器有限公司、东方集团、德冠包装材料有限公司等一批中国弛名企业。工业——近年来，杏坛镇以工业立镇为指导思想，加快推进产业优化升级，加大招商引资力度，积极扶持民营企业做强做大，全力打造“科技工业”品牌，逐步形成了五金家电、塑料包装、农产品深加工、纺织制衣为支柱，电子、机械制造、汽车配件等新兴产业迅速成长的现代化产业新格局。全镇共有1700多家工业企业，2009年工业总产值达235.3亿元。城市规划杏坛房地产市场顺德杏坛房地产开发主要集中在中部片区，以建设南路和二环路之间的杏龙路段为主要城镇中心进行发展。房地产相对落后，产品较为单一，客户以杏坛本地客户为主。近年来随着当地经济的迅速发展，也吸引了一些本地知名的地产公司入驻，如君怡地产、嘉怡地产等。顺德杏坛商品房价格走势（元/㎡）6000525050004400440040003563352835283188商品房套内均价3000洋房套内均价别墅套内均价200010000002008年2009年2010年（1-10月）城市规划杏坛未来发展（1）新兴商贸住宅区杏坛镇将在新兴商贸住宅区打造集商业、公共配套、政府配套，住宅于一体的新区，该区将来将会成为杏坛新的行政、商业、住宅中心。（2）旧城区旧城区主要为以往杏坛镇行政、商业、住宅区。（3）工厂区工厂区集中了杏坛主要工厂企业，为杏坛镇主要的工业用地位置。本案所在位置城市规划总结?杏坛目前城市规划以镇政府为中心建设，集商业、住宅、行政为一体的多功能区域?杏坛工业主要以橡胶工业为主，其次以水产、家电等为辅助产业，这些产业为杏坛主要的经济增长点。?商品房主要集中在杏坛中心城区，现已规划建设杏坛中心城区。杏坛开发热点集中在此，估计未来这种趋势会更加明显?以房地产带动当地经济发展为未来该镇的发展趋势。目录01项目概况02项目营销定位城市规划解读项目概况解读项目情况项目位置项目位于佛山市顺德区杏坛镇的新城区，处于主干道杏龙路与二环路交界处，扼守杏坛与各镇的咽喉位置。西临杏坛镇政府，至镇中心只需3分钟车程，东至勒流、容桂等镇区只需10分钟车程，地理位置非常便利杏龙路本案府镇政二环路南面连接容桂、中山方向项目情况周边配套医院：杏坛医院市政配套：杏坛镇政府，杏坛税务分局、杏坛派出所、杏坛广场学校：杏坛中学、齐杏中学、润苑幼儿园杏坛医院杏坛镇政府饮食：肯德基、绿园饭店、杏坛广场杏坛派出所杏坛中学颂全饭店工商银行绿园饭店酒店：杏坛大酒店杏坛大酒店银行：中国农业银行、农村信用社中国工商银行项目情况经济指标m总占地面积89661.38　容积率2.60总建筑面积233119.6m??m计容积率建筑面积185376.00　绿地率0.00建筑高度-m?m24.69不计容积率建筑面积47743.6　建筑密度绿化面积　-m??%　产品平均每户产品构成占地面积容积率建筑面积可售面积层数户数比例面积商业　　3000.003000.00　　　　公建1200.00179676.00说明：本项目位于杏坛杏龙路与二住宅179676.00环路交界处，所在区域为杏坛新兴会所面积　　1500.000.00商住宅区计容积率建筑面积　　185376182676.00项目情况周边情况北面：君怡金海岸，25、38层电梯洋房东面：居民自建住宅金海银座国岸际海骏杏坛地杏坛项目块景泰花园顺宝花园南面：景泰花园，7-12层电梯洋房西面：顺德科技工业园佳兆业地块位于杏坛东南角的新兴商住区----杏龙路以南、二环路以西、河北路以北、建设路以东，是杏坛政府规划的新兴商住区域，地块所处位置十分优越，将来地块所在区域将成为杏坛新的行政商业中心。项目情况便利交通、配套完善、新兴商宅区：总结关键词及分析便利交通------项目所在位置交通便利，往容桂、大良、勒流等镇区只需10分钟；配套完善------周边配套完善，商业、市政、学校、医院等一应俱全；新兴住宅区----杏坛政府已将项目所在位置规划为杏坛的新兴商住区，目前在周边已有海骏达·上苑、景泰花园、君怡金海岸等在售项目。项目自身所在位置为政府规划新兴商住用地项目将定位为杏坛标杆性项目通过品牌带动品质为项目的主要拓展方向目录01项目概况02项目营销定位项目分析竞争/策略整体定位项目定位客户定位产品定位价格定位营销策略项目分析高端项目四大成功元素：价值审视地段景观品牌产品思考：我们的核心竞争力在哪里？项目分析地段：新城区板块，但偏离中心区域价值审视项目位于杏坛镇的新城区内，该区未来将发展成为杏坛镇的经济、政治、商业中心。但本案处于新城区边缘，东南面临近工业区，偏离中心区域，目前周边多为农民自建房及厂房。本案所在位置新城区工业区旧城区项目分析景观：缺乏自然景观支持价值审视周边被住宅项目和规划用地包围，环境较杂乱，而且受主干道噪音影响严重。金海岸杏龙路本案商住小区工业园项目分析产品：户型有亮点，但规模逊于对手价值审视项目占地面积约9万㎡，属中小型项目，适合走精品路线项目分析品牌：无可比拟的实力优势价值审视佳兆业集团于1999年成立，是一家实力雄厚的大型综合性房地产公司，总部位于深圳。2009年12月，佳兆业集团控股有限公司在香港联合交易所主板正式挂牌上市（股票代码：1638.HK）。佳兆业秉承“专业、创新、价值、责任”的核心价值观，积极参与中国广泛的城市发展与城市运营，为中国城市化建设注入更多的创造力。现时集团业务在覆盖深圳、广州、东莞、惠州、珠海等珠三角地区城市的同时，已拓展至长三角地区的上海和江阴、成渝地区的成都、华中地区的长沙等全国重要城市。佳兆业在十年快速发展中获得众多荣誉：2005年-2009年，佳兆业集团连续五年获得中国华南房地产公司品牌价值TOP10，品牌价值上升至12.36亿；2008年-2009年，集团连续两年获得中国房地产百强企业运营效率TOP10。旗下开发产品荣获“国际花园社区”大奖等殊荣。项目分析品牌：无可比拟的开发经验优势价值审视佳兆业集团—优质物业专家佳兆业集团专注于城市发展与城市运营，地产业务涉及大型住宅物业和综合商用物业的规划开发营运，在珠三角开发过众多的优质物业，经多年发展，年开发规模近300万平方米，己形成具有较强核心竞争力的业务体系与地产品牌。项目分析品牌：无可比拟的品牌价值优势价值审视2010年11月8日，在北京“2010年中国蓝筹地产获奖企业”颁奖典礼上，佳兆业集团以其雄厚的实力与强劲的发展潜力，摘得“2010中国蓝筹地产最具投资价值上市公司”荣誉。随着实力的不断增长，佳兆业集团其品牌影响力正在辐射更广阔的领域。项目分析品牌价值核心竞争力导出佳兆业集团国际品质地产大师强大的开发能力“专业、创新、价值、责任”的核心价值观强烈的社会责任感卓越的物业管理服务项目分析小结位于新城区边缘，紧邻杏坛主干道，交通便利，受新城区利好辐射，但与成熟的老城区及新城区核心部分相比，项目周边配套仍不完善，且缺乏景观优势。上市公司品牌，领先的开发水平，具备良好的物业服务。项目分析思考如何