谨呈：菏泽兰溪华辰房地产开发公司山东菏泽金都华府项目整体定位及发展战略前言承蒙贵司信任，邀请我司参与菏泽金都华府项目的工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！本次提案主要是着重分析菏泽房地产市场现状，找出符合本项目的发展方向和产品核心竞争力，为项目的定位、规划发展提供必要的技术支持。本报告是严格保密的。2产品如何定位？我们的问题打造什么样的产品既能契合市场整体如何定位？的需求，又最大限度利用项目地块的开发条件？初步意向模仿绿城第二代高层产住宅如何定位？品，是全面模仿还是部分模仿？此类产品是否适合菏泽市场？如何跳出地块周边中低档老商圈激烈竞争的层面？商业如何定位？创造什么样的产品才能立足市场、引爆市场？本报告是严格保密的。如何挖掘核心竞争力我们的问题？菏泽不缺大盘，也不缺高端楼盘硬件竞争力？，如何通过产品硬件的差异化或超前化，突破中高端市场激烈竞争局面？目前菏泽的楼盘无论是从营销水软件竞争力？平、推广方式，还是工地管理方面，都差强人意，本案如果寻找突破口？本报告是严格保密的。如何一炮打响？我们的问题用什么样的宣传手段，使本案在宣传手段？市场上一鸣惊人、一炮打响？用什么样的宣传载体，达到最有宣传载体？效的宣传效果？本报告是严格保密的。如何快速销售？我们的问题如何实现以较高的售价引领菏泽价格引领市场？市场？如果保证在较高的售价基础上，快速销售？实现快速销售？本报告是严格保密的。解决问题的思路1项目自身理解2菏泽区域影响3房产市场状况4客户需求调查5项目定位研究6物业发展建议7营销策略建议8灵锐人员安排本报告是严格保密的。7第一篇知己土地是项目发展的根本，只有认清自己，发掘自身价值，发现不足，才能在竞争激烈的市场中占据主动位置。本报告是严格保密的。区域属性区位交通位于菏泽老城区中心地段，是传统的中低档商贸批发中项目属性生活配套心。?地理位置:地处菏泽老城区商业中心，紧靠康庄服装大市场，对面是中原电器商城，地●永和装饰大市场块内原为小商品市场，距离老本案●康庄服装市场城区最繁华的商业中心东方红●中原电器商城大街1公里左右。?交通情况：项目周边经常出现堵车现象，交通比较拥挤。关键词一：老城区商业中心交通拥挤本报告是严格保密的。区域属性区位交通周边生活配套齐全，但档次较低，缺乏教育资源和景观项目属性生活配套资源。?教育：周边区块教育质量一般，3000米内无中学，只有两所小学，学生以街道办事处和农村学生为主。?医院：距项目2.8公里有牡丹区人民医院，除市立医院外，该院为菏泽市最好的医院，医疗水平较先进。?大型购物中心：南临市区最繁华购物中心东方红大街商圈，香格里拉?国际广场商业街，购物十分方便。?文化、体育和娱乐设施、公园：项目周边无公园及文体设施。?银行：项目周边金融系统较发达，有中国银行、建设银行、农业银行和农村信用社。?邮局：菏泽市邮政局距离项目仅1500米距离。?其他：周边有大型加油站和多家药房。拥有成熟的生活配套，但档次较低；教育及景观关键词二、三：资源缺乏。本报告是严格保密的。区域属性地块四至四面临路，通达性佳，周边多为低矮的老房子，市政配项目属性地块指标套老旧。?东临牡丹路：双向四车道，贯穿城市南北的城市主干道。?北临康庄路：双行车道。?南临胜利路：双行车道。东至南至?西临青年路：双行车道。关键词四、五：四面临路周边无明显的高层建筑西至北至本报告是严格保密的。区域属性地块四至地块方正，地势平坦，为大型旧城、老商业改造项目，项目属性地块指标拆迁量大。?A区地块总建筑面积近32万平米，属于菏泽大型旧城改造项目。?地块内涉及拆迁的现有80余户，以平房居多，居民房以七、八十年代的矮平砖瓦房为主。具体分布如下：青年路：现有商铺33家，主要经营广告、油漆等。地块内部1胜利路：现有商铺30余家，主营纸品、物流、摩配、粮油等。地块内部2牡丹路：沿街有协和医院、国花汽车站和中行，包括原小商品市场，还剩余家电区35家，小商品区80余家，太阳能20家，酒店、塑料用品区30余家。康庄路：现有沿街商铺25家，主要经营饭店、银行、通讯、门诊、兽药市场（内经营户20余家，面积1000多㎡）和物流等，其中物流经营面积较大，约有2000㎡。关键词六：地块平整、规模较大，易于规划本报告是严格保密的。具备开发中高端的基础条件，但是存在一些不利的限制小结因素。优势因素11、、地地块处块处于老城于老城区区中心地段，中心地段，受受老城老城区区土体土体资资源源稀稀缺及缺及拆拆迁迁影影响响，，未未来来老城老城区区土地供土地供应应量量较较小，本案小，本案具具有地段有地段稀稀缺性缺性。。22、、项项目周目周边边生活配套生活配套较齐较齐全。全。33、地、地块规块规模模较较大，大，易易于于规划规划。。44、品、品牌牌优势优势：：兰兰溪溪华华辰房辰房产产和和菏泽当菏泽当地的品地的品牌牌房房企天企天华实华实业业合作合作开发开发的金都的金都华华庭庭在在菏泽菏泽口口碑甚碑甚好，好，同同时时也也积积累了累了一定一定的中高端客的中高端客户户。。11、、项项目整体目整体被被分分割割为为AA区区和和BB区区，，地地块开发块开发的的联动联动空空间间存存弱势因素在在一定一定障碍障碍。。22、地、地块块周周边边缺乏缺乏教教育育资资源及景源及景观资观资源。源。33、周、周边边多多为为中低端的中低端的居居民民区区及批及批发发市市场场，，区区域整体域整体形形象象较较差。差。本报告是严格保密的。项目属性界定城市中心，生活配套齐全，大规模的、城市中高端项目。属性诠释?地理辐射性强?菏泽地处四省交界，是我国承东启西，?重点规划改造引南联北的接力站和桥头堡。城市中心区域?处于菏泽旧城改造重点区域。区位属性＋?周边多低矮居民楼及中低档批发市场。?项目区域形象?区域内消费者有外流趋势。生活配套齐全低，周边环境杂乱＋?老城区稀缺大?A区总建面近32万平米。型复合体项目?容积率3.13。规模宏大项目属性?容积率高?缺乏教育资源?周边无重点小学及中学。及景观资源?无大型公园或景观广场。本报告是严格保密的。第二篇观城我们将通过对城市发展及宏观经济的研究，了解项目所在城市的特性及经济发展状况。本报告是严格保密的。区位优菏泽处于鲁南经济带与大中原经济区的交叉地带，在区域经济越及交通整合发展的推动下，菏泽经济将进入快速发展期。以核心城市为中心以核心城市为中心的大范围松散状态交通快速发展网络化城市圈本报告是严格保密的。资源丰菏泽是我国著名的牡丹城、书画之乡、戏曲之乡和武术之乡,以良富好的区位优势、丰富的资源，成为海内外客商投资兴业的热土。菏泽菏泽市的市的投投资环资环境具境具有有综综合合优势优势，，资资源源特色特色显显著著，，未未来来城市化城市化增增长长潜潜力强力强劲劲，，经济经济分工分工明确明确，，投投资资商商务务成成本有本有竞争优势竞争优势，文化，文化产业产业化化潜潜力力巨巨大，大，资资源源开发开发具具有广有广阔阔的市的市场场前景。前景。本报告是严格保密的。城区规按照组团式结构形态，通过绿化、水系的分割，形成“一核、划两轴、四区”的布局结构。本案所在的城西组团：区域范围：东至太原路、西至昆城城西西明路、南到万福河、北至大学路组团组团。发展规划：以生活居住、商业服务为主，是城市的副中心，保护和发展“内方外圆”的城市格局。本案位置：位于城西组团中心区内，本案的规划设计符合区域整体发展规划方向。本报告是严格保密的。人口规2012年城镇人口达到350万人，城镇化水平达到40％，菏划泽中心城区人口规模达到60万。年份城镇人口菏泽中心城区人口城市化水平（万）（万）中心城区人口两20103305035%年内增加10万20123506040%年增长10万5万2.5%根据《菏泽市区城市建设三年实施纲要》规划，到2012年，菏泽市区人口将由现在的50万人增加到60万人，人均住房面积由现在的30平方米增加到40平方米，综合计算，预计未来三年内市区商品房需求量为1080万平米，中高端商品房需求量为216万平米。本报告是严格保密的。整体GDP增长迅速城市整体经济增长迅速稳定，为房地产发展提供有力支持。菏泽2005年-2009年GDP情况及增长比较120030%1000953.64821.79连续五年增长80020%659.917.20%17.10%17.10%15.60%率在14%以上600537.714.30%450.7440010%200GDP总值（亿元）增长率00%200520062007200820092009年全市实现GDP总值953.64亿元，按可比价格计算，比上年增长14.3%。其中：第一产业增加值205.19亿元，增长2.1%；第二产业增加值496.2亿元，增长20.9%；第三产业增加值252.24亿元，增长12.6%。宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展——数据来源《2009菏泽统计年鉴》本报告是严格保密的。人均GDP增长迅速人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。菏泽2005年-2009年人均GDP情况及增长率比12000较103031005110000808180006621人均GDP6000508810303元40002000人均GDP（元）020052006200720082009根据国际通用衡量标准计算，菏泽目前处于房地产快速发展阶段：发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美800-10001000-40004000-80008000以上元）需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展，单纯数快速发展，以数量为主平稳发