20112011我我们拼们拼了了在接下来在接下来180180天完成天完成44亿，用极致创造奇迹！亿，用极致创造奇迹！报告内容a.8月营销回顾b.剩余产品总结c.媒体总结d.剩余产品战略布局e.不同产品战术计划f.营销费用明细8月沈阳营销问题回顾1、销售道具及销售物料的缺失，以至于没有充分准备入市2、媒体信息释放较晚，不经蓄客，直接销售8月计划完成目标1亿，实际完成销售目标9367万名称公寓写字间别墅住宅商铺销售套数645324298月媒体回顾　15日16日17日18日19日20日21日合计纸媒华商8819351　116辽沈　74124　　　90时代　　　1021　　13沈日　　　　181　19沈晚　　6481　　73合计889379272220311时间媒体投放内容8月22日（周一）华商崇山银座300万买一层为百分之一成功人士打造8月23日（周二）辽日——城市双拼赖特豪宅8月24日（周三）辽沈崇山银座300万买一层时间投放量主要投放人群投放内容短信投放城市双拼，赖特豪宅，崇山墅，为1%8月18日（周四）10万80万以上车主、成功人士打造，辽大旁稀贵低密大宅！EMBA/MBA学员、220-380㎡，9米宽厅，一宅7露台，高端会员8月19日（周五）10万立面全干挂石材86020666市中心300万买一层办公楼，不容错过8月20日（周六）10万50万以上车主、的唯一选择！崇山银座，崇山路辽大旁注册资金100万，新锐企业总部。买一层送一套，仅以上法人8月21日（周日）10万12席，现房发售86020666时间投放量主要投放人群投放内容崇山墅，为1%成功人士打造。崇山路，辽8月24日（周10万银行存款50万以上大旁，220-380㎡市中心别墅，9米宽厅，三）VIP客户外立面全石材，仅36席，墅不等待86020666崇山银座提醒您：市中心300万买一层办公8月26日（周10万银行存款50万以上楼。崇山路辽大旁，新锐企业总部。德国蒂五）VIP客户森克虏伯电梯，香港戴德梁行，现房发售860206668月是本案项目亮相期，从销售上来讲，没有达到我们的目标预期，从来电来访量上来看，也不是很理想，项目媒体亮相已完成。名称公寓写字间别墅住宅商铺销售套数64532429如何实现9月的成功销售9月计划完成销售目标1.5亿元产品类型销售目标销售额（亿元）高层15套0.1别墅10套0.4-0.5小高————公寓700.3独栋商业2栋0.451套底商0.05合计1.3从8月的销售工作来看1、高层产品可自然去化，8月销售24套2、别墅是本案销售的重头戏，也是销售难点3、公寓做为联动销售的促销权益，销售与别墅量有关4、写字间8月初见成效5、独栋商业量少，目标客群更少首先，9月重点销售集中在别墅上，公寓与车库销量直接取决于别墅销量。其次，写字间的销售以及独栋商业销售的稳定发挥是完成任务的关键所在因此…….九月我们要完成如何1、提高客群关注度2、媒体高调出街吸引客户眼球3、提高媒体投放精准度和效果4、强化信息释放，引发社会关注5、战略战术进一步提升，实际高效率，高品质6、完成计划销售任务实现目标的第一课题别墅客群的成功突破目标客群其它城区及外地客户铁西、和平区客户皇姑区地缘客户客群置业特征：1、皇姑区的政府及行政人员2、银行、医院、学校老师3、中小企业主4、大型企业领导客群AIO客户类型政府行政人员老师及医生企业主大企业领导做事谨慎喜欢计较小事良好的投资意识追求品质多数粗中有细细心价格不敏感价格敏感心性价格并不敏感经常收礼追求品质拥有一定投资意里格喜欢占便宜喜欢占便宜识描特述征很强的家庭观念家庭观念重价格较为敏感价格敏感营销战略思想1.以皇姑为中心2.深度挖掘目标客群3.以目标客群的生活习性为推广主线4.整合皇姑资源，信息全面覆盖5.纵深营销以圈层活动为轴线6.多箭齐发媒体策略“CHANGE”one眼球时代！改变媒体平面表现力！例案借鉴：幽默诉求亲水唯美表达产品文字视觉冲击形象比拟关注，好奇1、无重大信息不投放2、无满意作品不投放强调出品质量3、无效果媒体不投放4、无策略媒体不投放报广主题全沈阳最贵墅王60000000元1栋今日面试、现场体验通过售楼处形象炒作楼王概念，吸引眼球，引发好奇，使客关注，亲临现场体验报广主题大开眼界崇山墅精品样板间今日开放通过售楼处形象炒作楼王概念，吸引眼球，引发好奇，使客关注，亲临现场体验“CHANGE”two软文炒作软文一神秘客到访，五千万级楼王名花有主“激将法”引发社会舆论，引发了客户的购买兴趣软文二沈阳人疯了……10套别墅VIP一天售光！“崇山墅”VIP限时限量特惠卡10张今日发送装修基金、购房权益卡、购物卡、优先选房卡……全免费……皇姑区夹报营销目的：对目标客群进行目的性投放，引发关注，诱发好感投放区：医院、学校、政府、企业投放内容：项目形象及卖点，以及促销优惠信息短信媒体目的：释放项目卖点及促销优惠信息，引发关注，诱发好感投放区：皇姑移动联通用户投放内容：项目形象及卖点，以及促销优惠信息“CHANGE”three改变营销战术—精确行销如果说“8月是崇山墅物料准备期和亮相期，那么9月就是崇山墅客户精装营销期。精准营销是九月客群销售积垒的重头戏8月的经验总结告诉我们崇山墅—走出去，请进来1、高端酒店外展点目的：针对高端客群出入场所进行推广，引发购买外展地：皇冠假日酒店媒体植入：电梯媒体展示方式：大堂内2、高端汽车VIP休息区广告目的：针对高端客群出入场所进行推广，引发关注投放目标：奔驰、宝玛、雷克萨斯、高端进口车休息区媒体物料：易拉宝、宣传折页、展示地产：高端汽车VIP休息区3、高端客户活动目的：高端客户主动邀约，对本案参与互动，诱发好感，产生交易目标：皇姑区大学老师、医生、企业主、政府领导媒体物料：宣传折页、邀请涵银座—高端场所营销策略1、写字楼内派单2、写字楼内易拉宝广告3、写字楼业主信息购买独栋商铺—高端客群营销1、拿出一栋分解营销2、高端商会营销3、银行，政券、保险1V1营销“CHANGE”four营销活动—叫好，叫座1、无高端客户不活动营销活动标准2、无准备不活动3、无亮点不活动4、无策略不活动5、无效果不活动主题：崇山墅中秋明月法国红酒会日期：2011年9月10日时间：16:00~21:30地点：崇山墅对象：目标客群、业主“CHANGE”four制造紧迫感—高调炒不给市场松口气的时间，也不给自己松口气的时间每天晚上下班后，把手上的客户过一遍针对每次的策略，拟定全新的销讲说辞双休、轮班都是浮云，争取24小时CALL客户高频率的暖场活动，让售楼处里人气不断价格表、优惠方式……讨论定了就执行，不纠结！前面市场的远走在停！永！不能不能停！“CHANGE”five以老带新THEEND谢谢观看