序Emperor1320112011年推售重点：年推售重点：高高层层大大户户++宽宽景洋房景洋房序Emperor13推广策略关键点：高高层层大大户户：：以大以大户户型型产产品品优势优势引起客群引起客群对对居住价居住价值值的的认认同，同，强化强化产产品价品价值值宽宽景洋房：景洋房：以客以客户户心理需求心理需求为诉为诉求，求，从产从产品中品中发发掘更深掘更深层层次次的精神价的精神价值值序Emperor13两两手手抓抓两两手都要硬手都要硬！！Emperor13Part1-调控新政解读Emperor13全面限购细则：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。政策解读：限购范围由去年的市内六区扩大至全市范围，以家庭为单位，天津本地户籍购房者限购三套房，外地户籍购房者限购二套房。该政策对靠办蓝印户口拉拉动销售的项目打击较大。Emperor13税收征管细则：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；加强存量房交易指导价格在税收征管工作中的应用，堵塞通过"阴阳合同"产生的税收漏洞。政策解读：打击炒房，从根本上规范二手房市场，打击部分短线投资客对于楼市的影响。加大了对于土地增值税的管理力度，从源头规范开发商的开发销售流程，保障房地产市场的稳定。Emperor13差别化信贷细则：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。政策解读：提升二套房认购门槛，抑制投资需求，保证市场合理刚性需求。对于改善型客群具有较大的冲击。Emperor13用地管理细则：强化保障性住房和商品住房用地年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。政策解读：明确天津市将增加普通商品住房有效供给，加大投放面向大众的房源。最大的亮点就是从源头上确保了保障房用地的供应，也就意味着，今年出让的土地中有一半将用于建保障房，也为第二条中加快保障房建设从源头上提供了动力。Emperor13Part2-項目价值探索Emperor13Step1:尋求差異點:(競品分析)高层Emperor13项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色容积率宜居生态地产1.占地52418平方米，容积率小于1.20?蓟县光明、高层、主推1.2，绿地率不小于57℅，建筑水域景绿化率57%七星花园路西侧迎95平米两室观4400平方米户数560户宾路北侧和146、1502.小区配有闭路监控系统、红外线警报均价8700元/平米三室系统、彩色楼宇可视系统。平方米高层Emperor13项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色1.倾力打造20万平方米养生度假大盘，容积率占据蓟县休闲度假组团最具升值潜力的核小户型,宜居1.00?心地块蓟县燕山生态地产、主幸福时代花绿化率40%2.集合花园洋房、公共景观、中心商业东路与宝推40平米户园户数300户、私家会所等多种功能于一体塔路交口型，可办蓝印均价6500元/3.拥有全山体水系生态景观，至县城中户口平方米心商业区和行政办公区仅5-10分钟车城，配套设施齐全高层Emperor13项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色容积率2.251.项目总占地13.56万平米，总建筑面宜居生态地产绿化率35%积30.47万平米，小区内部配套齐全，业蓟县宝塔,小户型,投户数2210主专享会馆、大规模地下停车场及商业设现代城路与迎宾资地产、主推户施；先进的智能安防系统。路交口94-123.08平均价7200元/2.北部靠燕山山脉，南邻于桥水库，这米2-3室户型平方米一地区是蓟县建设生态宜居地的理想场所洋房Emperor13项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色电梯洋房、叠拼别墅、分为两室产品和容积率1.整体占地面积500亩地,约合33万平蓟县光明顶层一室面1.20?方米，一期业主全面入住路劲领山路和燕山积区间在70绿化率42%2.周边有城关一小、蓟县三小、市重点东路交口—90㎡之间户数416户蓟县一中（百年名校、升学率100%），可办蓝印均价待定，蓟县二中、蓟县五中，教育资源丰富户口。洋房Emperor13项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色1.地处蓟县城市东部的核心区域，属于蓟县城市规划发展方向的中心地区创意地产,宜2.绿化率达到65%，景观注重点线面的居生态地产、容积率结合，以自然的缓坡草地，观赏性植物群蓟县兴华四期4.5层电2.70?落为面，以主要的水景，场地为景观节点中节能远景大街与康梯花园洋房共绿化率65%，以合理、简洁、清晰的道路体系为线串城平路交口12栋，户型户数511户联起16个景观节点，融入到自然绿色的为90-150平均价待定面中米2-3室3.围绕冬夏两用的1200平米中央景观湖形成万平的主题公园，以塑造和谐统一的社区现代户外生活环境Emperor13竞竞竞竞项总结项总结项总结项总结1蓝印户口是高层竞相产品较大的优势，新政出台对蓝印打击较大，因此要特别注重高层客群的价值转移，以产品价值取得周边区域的认同2与洋房竞项相比，本项目洋房产品形态丰富，能够满足不同客群需求，后期推广中要进一步提升洋房品质，与市场形成区隔3从价格上看本项目在蓟县洋房中单价高于其他产品，总价较高会形成市场阻力，因此提升洋房产品精神价值及附加值是推广重点Emperor13Step2:攻心計:(消費人群與行為分析)Emperor13大大户户高高层层客群分析客群分析蓟县当地（市区及蓟县当地（市区及各乡镇）各乡镇）80%80%客群客群组组成成蓟县周边（平谷区蓟县周边（平谷区、兴隆县、玉田县、兴隆县、玉田县20%20%遵化市）遵化市）Emperor131.兴隆县面积3117.11平方千米，人口31.70万人。辖9个镇、9个乡兴隆县景点、2个民族乡，7个社区居委会、297个村委会2.兴隆县是个多民族的县，境内除汉族外，还居住着满、蒙、回等少数民族。兴隆是燕运动隆起地带。山脉绵亘于全境。山高坡陡，河谷纵横，是地形崎岖的深山区。3.购房需求引导：改善型需求Emperor131.遵化市位于河北省东北部，西与天津市蓟县为邻。总面积1521平方千米。人口70万（2006年）。全市辖13个镇、9个乡、3个民族乡，648个行政村2.购房需求引导：投资性购房、改善型住房Emperor131.玉田县位于河北省东北部，唐山市最西端，北枕燕山余脉，南睦渤海之滨。地处京、津、唐、秦腹地，地理位置得天独厚，县境总面积1165平方公里，辖20个乡镇、750个行政村，总人口64.2万人。2.境内地貌类型多样，北部为燕山余脉，丘陵连绵；中部为山岚平原，土地肥沃；南部为洼地，土地广阔。3.购房需求诱导：大城市生活价值Emperor131.位于北京市东北部，属北京市辖区，西南距城区70公里，南与河北省三河市为邻，北与本市密云县接壤，西与本市顺义区接界，东南分别与天津市蓟县、河北省兴隆县毗连。全区总面积1075平方公里，其中山区面积占59.7%，耕地面积11.51万亩，辖15镇、2乡、1个办事处，275个行政村，共有人口40万。2.购房需求诱导：天津较低的房价，高品质生活Emperor13周边区域（北京周边区域（北京蓟县当地客群蓟县当地客群南、河北等）南、河北等）1.对居住品质有较高要求，人1.对蓟县文化有认同感，喜文氛围和景观绿化是重要条件欢中式建筑人文环境2.注重孩子的成长，为孩子提2.对大城市生活的美好愿景供良好的居住环境改善型改善型，希望拥有大城市生活环境3.注重高端圈层生活环境，项及居住品质目区域板块具有重要影响地缘型地缘型3.看重区域板块未来升值投4.适合两代或三代同堂的户型资潜力结构Emperor13政府企事业单位，有稳定的工作环境和收入工作。家庭多已为人父母，消费取决于自己。结构至少一套以上居所，希望购买各方面条件更居住好的房子用来改善居住环境。注重房屋价格和配套服务，基于保守和创新改善型消费之间。属于较高消费能力，讲究享受与超值习惯。心理为了改善型居住，追求生活舒适度，彰显自我品味，也为孩子提供良好的居住环境扫描Emperor13洋房客群分析洋房客群分析目标客群组成客群结构身份描述主力客群?私营企业主、民营业主或企业负责人（政商阶层）；?中小型民营或私企老板等；?政府官员、医生/教师／律师／文艺界精英一族?稳定资产阶层，拥有投资眼光，可做子女婚房使用引导客群?外企中的中方中高级管理阶层；?外籍人士或海外创业归来者Emperor13目标客群置业心理洞悉高端置业注重建筑品精神价质及居住品位，同时展值现自己的需求身精神价份地位，希望获得与众不同的值尊崇体验洋房客群洋房客群改善置业希望功能价获得更好的居住环境和生活品值质，在作需求功能价为婚房的同时也是子女未来的固值定资产Emperor13主力客群选择房产时主要考虑的因素主力客群选择房产时主要考虑的因素：：重要程度重要程度地段地段房型房型人文、景观环境教育等生活配套物管物管因素因素Emperor13产产品客群分品客群分流流产品目标客群产品目标客群产品目标客群产品目标客群高性价比高性价比舒舒适性、精神适性、精神满满足足高层高层高层高层洋房洋房洋房洋房Emperor13Step3:積木法提升產品力xx22積木法::產產品品賣點賣點系系統堆疊統堆疊去骨法去骨法::去蕪存菁去蕪存菁的的針點刺穿術針點刺穿術Emperor13123品牌区位产品456规划配套房型789房型物管價位Emperor13万达宏顺投资有限公司作为天津市优秀地产开发运营商，已获得天津市房地产开