这座山的改变将从这里开始…AmountainLegendTwothousandyears一山传奇两千年句容茅山翡翠山外山整合营销策略报告2012.3.28这是一个极具挑战的项目挑战1—政策之伤打压楼市，抑制投资和改善性需求鼓励购房，鼓励投资政策救第二次地方市结束调控调控10月4月1月12月9月2008年2009年2010年2011年3月2012年从第三次调控开政策轴第一次政策救第三次始，楼市进入高全国地产一遍红市启动调控调控度低迷期，量价齐升，房价基本翻倍?7月总书记讲话，调控决心不动摇?11月总理表态房价下降是坚定政策?11月底李克强表示必须巩固调控成果?12月住建部表示限购令延期?12月中央经济会议调控继续天生丽质，却生不逢时，重点打压投资、改善客户?1月绩效严控楼市，不松懈挑战2—市场之惑度假型别墅市场整体低迷，需求力弱挑战3—客户之冷在楼市调控政策的挤压下，购房客户心态变化：进场型徘徊型等待型价格合适心理矛盾有购房需求不急不燥、有房住出手害怕降价不满意就是不买大户/投刚需消费改善消费资消费度假型产品高端客户陷入报复性观望这又是一个极具乐趣的项目乐趣1—发展趋势2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年景区开发将军山时代老山时代郊区度假型启动溧水、高淳、句容、滁打造将军路别墅区，成为南打以自然天成、绿城玫住宅配套京最著名的高端别墅板块州等南京郊区景区度假瑰园等别墅为代表型产品出现城市第一居所投资、养老、度定位郊区型别墅城市型别墅假为主板块开发进入发展期度假型别墅成为开发周期板块开发进入尾声一种享受城市之山，被灯光及繁远郊之山，带给人们宁华所污染静及享受别墅市场由郊区型、城市型过渡到远郊型度假别墅，未来远郊度假型别墅将成为一种生活方式，一种趋势乐趣2—仙山资源国家4A级旅游区，道教第一福地乐趣3—大盘体量3000亩原山度假项目，依山靠水乐趣4—文化韵味《二十六个人的茅山》，赋予项目文化内涵这样一个挑战与乐趣同在的项目，我们如何应对？再读山外山2012年度市场研究市场生活方式的变更，导致远郊型别墅开始兴起南京别墅版图江北别墅群龙池东郊别墅群老山宝华下关仙林30公里汤山句容60公里豪宅茅山河西豪紫金山宅别墅群远郊向东郊过渡皖南南京别墅板块介绍及别墅楼盘地图将主城区别墅百家湖军山九龙湖方山别墅市场交通产品档板块区位自然资源江宁别墅群路发展阶段状况次环紫金山板城市中紫金山、钟山成熟优良顶级溧水块心风景区城市副灵山、汤山、东郊板块中级较好中档中心宝华山、茅山远郊别墅群城市副将军山、方山江宁板块成熟一般中高档中心、九龙湖城市副江北板块老山、珍珠泉中级较差中高档中心卧龙湖、傅家远郊板块城郊初级差中低档边风景区茅山的宁静和仙山灵气，是凡尘污南京周边度假别墅价值PK染区域所不具备的巨大优势名称资源品牌交通发展潜力境内有“江南小三峡”之称的胭脂河、天生桥，拥有“江南第一天池”的无想山、“十里梅林、万亩度假旅游具有一定品牌傅家边、卧龙湖、距南京仅42公溧水风景区竹海”的傅家边梅园及石臼湖、影响力，以卧龙湖风景白马湖等里东屏湖、中山湖、卧龙湖、白马区为代表湖、东庐山森林等十多处湖光山景七佛寺、狮子岭、距南京仅10公老山风景区国家级森林公园以城市第一居所为核心平坦三大景区里“泉、碑、洞、湖、距南京主城约汤山温泉和青山，国家级旅游度假区温泉度假概念深入人心寺、林”六景于一体18公里宝华山隆昌寺具有国家森林公园、国家AAAA风景距南京仅30公随着仙林开发而兴起的宝华山佛门“律宗第一名区里郊区型度假区山”中国道教名山之一距常州、南京各茅山国家AAAA级旅游区度假旅游开发起步阶段，仙山约60公里面临宝华山和溧水度假型别墅竞争的冲击地处南京、镇江、常州金坛三者之间，拥有得天独厚的茅山度假旅游景观资源茅山概况区位：?句容市东南部，茅山脚下。?距句容市区约20公里。?东隔茅山与常州金坛市为邻。?茅山地处苏南黄金旅游地带，多条大交通拉近了茅山镇与镇江、常州、南京、上海、杭州的距离。背景：?大交通的变化给茅山镇带来了发展契机，茅山镇区作为茅山风景区的主要入口，作为句容市南部片区中心镇，其品牌和旅游形象日益重要。茅山镇当地产业以特色农业为主，人口较少，消费能力较低，区域内购买力不足，必须通过引导外力进行消费茅山经济句容各乡镇面积人口对比面积（公里）人口（万人）3002025017.86182501614200189.82165.112150150128135.610116100881006.966.58164.064.14502.362.5200华阳镇下蜀镇宝华镇边城镇白兔镇郭庄镇后白镇天王镇茅山镇?面积人口：茅山镇面积81平方公里，人口仅2.5万人。?产业经济：茅山作为农业大镇，经营葡萄、茶叶、特色中草药等，农民人均收入8012元。茅山当地人口较少，平均收入较低，无法形成地缘性消费市场，应外围扩展，如句容、金坛等当地客户目前茅山道教文化的复苏仅仅体现在商业开发角度，宗教信仰略显支撑不足，茅山旅游景点较为萧条茅山文化道教是中国的本土宗教，影响主要体现在书法、政治、医学、诗歌等诸多方面。?道教衰退：自清代起道教地位开始衰退，近代更是一度被称为“不是善教”，之后在抗战时期，文革时期更是遭受几乎毁灭性打击。?目前现状：2000年以后，政府逐渐肯定宗教在社会中解决问题的作用，据美国纽约时报统计，中国约有3亿人信仰宗教；但是道教的地位目前比较尴尬，道教的复苏并非体现在信仰复苏方面，而仅仅是体现在商业角度、旅游开发角度来考虑，而且在城市拥有宗教信仰的人群中，大多是信奉基督教，而中产阶层及则多受佛教吸引，道教信仰目前仅仅是在小乡镇和农村复苏。目前茅山镇整体建筑品质偏低，仍然延续传统乡镇建设模式，整体形象较差茅山形象?以住宅建筑和公共建筑居多。建筑高度以3层以下建筑为主，大多建筑属三类建筑质量。?功能单一，主要以农家菜餐饮为主，缺少特色，仍沿续传统乡镇建设模式，缺少活力，与风景区入口区的形象不匹配。?虽然有不少别墅，但风格单一，以传统中式为主，加上开发水平一般，导致整体形象较差在“同城同建，打造南京副城”的规划背景下，茅山及宝华山拥有优质山水文化资源的区域将成为句容房产发展重点发展战略?规划中的宁常沪城际H3线、扬马城际Z1线、南京轨道交通S6线，104国道、243、122省道以及规划中的宁句快速通道、沪宁二通道，均连接句容城和南京城。?句容城镇体系提出“1+2+3”设想。其中3个旅游区为宝华风景旅游区、茅山风景旅游区、东部乡村旅游区，重点发展观光休闲度假、现代都市农业、现代农业等，是生态文化休闲与旅游服务功能主要承载区，旨在用优质的山水文化资源，为南京都市圈的发展提供广阔的空间拓展载体。居住区主要位于茅山南北两侧，以生态居住功能为主，主要发展战略用于度假、休闲、居住、养老型为主大茅路两侧以对外服务为主的公共设施用地?规划大茅路两侧以公共设施用地为主，主要面向外来游客服务，承担了茅山风景区主入口区的主要服务职能。在大茅路两侧地块内，规划安排了商业用地、旅馆业用地、游客中心用地、行政办公用地、影剧院用地、图书展览用地等。东进路两侧以对内服务为主的公共设施用地?规划东进路两侧以公共设施用地为主，主要面向茅山镇服务。在东进路两侧地块内，规划安排了商业用地、服务业用地、市场用地、游乐用地、医院用地等。市场提示度假区别墅逐渐成为一种发展趋势战略设想茅山度假区由于开发时间晚及资源利用低，导致开发落后?与区域发展同步，突出产品优势，剥离区域同质竞争茅山经济基础和人口薄弱，必须以吸引外力支撑?形成自身自有特色，同时引领区域度假市场茅山形象落后，扭转其改观需要时间和发展?前期重点开拓区域客户，后期城市化进程及规划战略有利于茅山扩大影响力，面向长三角投资度假区的发展、养老市场同样作为度假期别墅的溧水板块，对于茅山区域竞争冲击较大，而宝华山板块由于地段及供应量，竞争一般竞争版图3030公里公里宝华山宝华山板板块块仙林翠谷山一方4343公里公里紫金七号茅山茅山板板块块6060公里公里茅山1号美加东部假日4040公里公里4848公里公里墨庄本案本案板块项目名称规划物业类型卧龙湖国际社区2626公里公里恒大金碧天下独联、联排、叠加恒大金碧天下世纪天城独栋,联排世纪天城溧水凤凰小镇独栋,联排卧龙湖国际独栋森湖溪谷独栋美加东部假日联排茅山湾1号独栋、双拼茅山板块森林溪谷墨庄双拼、联排竹梧园双拼、独栋板板块块重重点点竞争竞争————茅山板茅山板块块山一方独栋、联排、多层宝华山板块紫金山七号独栋、双拼、联排溧水溧水板板块块仙林翠谷联排次次竞争竞争————溧水板溧水板块块汤山一品联排凤凰小镇汤山板块阳明山庄联排、独栋泛泛竞争竞争————宝华宝华山、山、汤汤山板山板块块分流竞争项目建筑风格较为多样，其中以中式、地中海最为常见，其中茅山板块基本以中式为主竞争项目分析项目名称规划物业类型建筑面积占地面积容积率建筑风格恒大金碧天下独联、联排、叠加103671.54欧洲园林世纪天城独栋,联排20.8600.35新古典主义凤凰小镇独栋,联排4.710.70.44北美风情森湖溪谷独栋12.653.30.24新中式　卧龙湖国际社区独栋802000.35美式美加东部假日联排826.70.78现代中式茅山湾1号双拼4200.54江南风格墨庄双拼、联排1.141.60.7中式竹梧园双拼、独栋11.90.52中式山一方独栋、联排、多层5150.35现代中式紫金七号独栋、双拼、联排13360.36西班牙风格仙林翠谷联排28350.8地中海风格大山地联排、独栋1222.50.5地中海