长安国际项目商业发展策略DATE:2011-08-18宏观商区域产品价值商业主题业环境商业项目资源项目定位它山之石招商运营宏观商业环境房地产宏观政策国八条导向明确房价控制目标，扩大和加强限购范围，（2011年1月6日）抑制住宅投资投机性需求。房产税房产税的试点使购房者观望气氛浓厚，商品房销售出现不同程度的下滑，重点遏制高端消费，抑制住宅投资性购房。（2011年1月27日）导向一房一价导向有利于落实楼市调控，禁止开发商捂盘，能够有效抑制房地产违规行为。（2011年5月1日）存款准备率的持续调整，会加剧楼市买卖双方的博弈，最终会导致楼市成交量增幅的逐渐回落。六次调整存款准备金（2011年6月14日）导向l抑制投资性需求、规范改善性需求、保护刚性需求。调控还在继续，指向非常明确：l市场正在销售的产品呈现“大小两极”销售困难的特征l住宅市场成交冷淡，投资方向转向商业市场。房地产市场成交截至6月，今年上半年住宅产品销售34026套，销售总面积3297730.93平方米，销售套数和销售面积分别同比仅仅上涨了2.2%和6.74%。但与此同时，上半年的商业地产却迅速发力，势头远远超过传统的市场主力——住宅。统计数据表明，今年1-6月重庆主城区内商业产品销售10556套，销售总面积947417.37平方米，销售套数和销售面积分别同比去年上涨了69.85%和73.79%！在今年上半年的几个月时间中，除了在临近的5月商业稍微显得有点疲软，其余时间的表现一直都比较抢眼，特别是在3月份，更是出现了商、住销售大幅反差的现象。住宅产品无论是同比还是环比的数据都出现了严重下滑，而商业板块的销售数据则无论是同比或环比的数据都出现了大幅上扬,重庆商业地产综合体项目今年将突破80个,保利未来3年的商业投资比重将达到总投资的30%，中海也将在重庆同时运作三个商业项目.l商业地产投资风生水起，众多知名发展商投资商业地产的比例放大。l国家鼓励内需及第三产业的发展将对商业地产推波助澜。龙头寺观音桥江北嘴沙坪坝解放碑石桥铺南坪杨家坪城市主要商业布局l城市向北，城市北部商圈及网点发展迅速；l城市向北，龙头寺作为北部区域版块发展潜力较大l观音桥已成为城市北部商业主要聚集地；l龙头寺10分钟距离有观音桥、江北嘴两大商业与商l江北嘴将成为城市未来的核心CBD；务的核心版块，未来发展将寻找其市场缝隙与依托资源，目前而言尚未形成商圈发展的态势；l龙头寺居两者期间，商圈格局尚未成型；商业研究分级模型在商业分级模型中，本项目属于区域性商业属于典型的外向型商业商业类型服务人口辐射距离代表物业形式道路公共交通交通方式交通时间便利型1500-小区内部100-500米内部会所无步行2-5分钟Clubs5000人道路街坊型住宅底商，街内部道路，1-3万人1-2千米公交站点步行5-10分钟Street区支路步行、邻里型支路，次10-15分5-10万人3-5千米集中型物业公交分站骑车、机Neighborhood干道钟动车区域型次干道、公交换乘骑车、15-30分15-30万人5-10千米复合型Department主干道中心机动车钟公交总站，城市型50-100万商业综合体集交叉主干骑车、30-60分10-30千米地铁，快City人群道机动车钟速公交泛城市型200万人专业市场型商交通枢纽60分钟以城际范围城际道路机动车BeyondCity以上业中心中心上宏观商区域业环境商业l商业地产投资与租赁市场活跃，市场环境好l城市向北，区域商业市场环境较好l区域附近已有较为成熟的商业商务中心l区域版块商圈发展尚未成型l项目整体属于区域型商业，一期为邻里型火车站商圈中天广场超市、餐饮、休闲、占地21170平方米服务、零售、酒店安置房北城中央安置房体育协信巴南天地保利香槟公园在对该项目作实地考察的时候，我们驱车绕着鱼洞驶了一盛创项目爱都会长安国际大圈，却发现浓缩鱼洞人生活方式的地段就这么一小圈，我们建筑面积8.01万平方中渝项目米，其中商业部分面也惊喜的发现我们的项目就在这一小圈的中心位置，发现这一积5.43万平方米鲁能星城320万方小圈、这一大圈里的他、她…………..商业街区他们在那里，我在哪里？+集中商业这需要我们感性的认识和理性的研判！上品16东和花园天江鼎城黄泥磅商圈龙头寺公园超市、餐饮、娱乐、5.83休闲、服务、零售、酒店长安华都建筑面积万平方米，占地面洋河花园御景天成积1.28万平方米长安丽都金科花园五里店商圈超市、餐饮、娱乐、休闲、服务、零售社区型商业为主区域商业大态势新兴商业形态缺乏街区类商业形态分布商圈脉络集中式商业缺乏社区、交通枢纽分布商业形态社区及交通人流导入大型休闲公园分布商业脉络休闲景观氛围利用新溉路、天宫路主轴区域及交通人流组织消费地图扼守公园北大门公园休闲人流导入汇聚生活类主力店为主百货零售主力店缺乏业种业态分布餐饮、娱乐、休闲主题特色缺乏档次生活类商业为主主体型商业缺乏人潮、人流、聚集社区人流步行休闲文化缺乏人流交通人流便利性设施缺乏区域商业宏观商区域产品价值业环境商业l社区类街区型商业为主，无集中效应l主题式商业缺乏，主题文化元素稀缺l商业元素、文化元素、人性化尺度缺乏l百货零售类商业缺乏，难形成商圈演变l商业模式较为传统，赢利模式较为单一长安国际效果图街区式产品规划规划布局外部动线，临街商铺内街布局，局部独栋产品类型判断内街人流导入较难一期商业体量1.8万方产品尺度无规模效应高层合围，内街尺度产品尺度判断人性尺度不足内广场功能完善内广场，无外广场产品昭示性新溉路沿街昭示性佳产品昭示性判断适合零售类商业展示天宫路沿街绿化遮挡配套类及餐饮娱乐类人流动线商业向高楼层渗透垂直动线需整合产品对人流的影响主力店人流的利用引主力店人流进内街物业条件产品商业性包装广告、导视系统等实用性满足各功能物业条件满足业态规划，预先设计产品价值宏观商区域产品价值业环境商业l街区式内街产品规划，克服内街人流导入难l一期商业无规模效应，定位宜专、精、深l局部招商性较好，局部昭示性差，合理利用l预先考量物业条件满足，商业包装到位宏观商区域产品价值商业主题业环境商业项目资源项目定位它山之石一种商业、一种居家满足前所未有的满足空间?商业环境?商业写字楼办公??建筑??产品尺度建筑领域?办公居住满足????主题聚客?赛伊法则住商混合?定位?YouAreHere!?仁安品牌CommerceResidence空间相融界面?宏观商业环境?商业界面办公界面办公公寓领域影响区域商业环境?主题式商业缺乏，相关主题元素缺乏?追求开发最大化、降低办公及住宅生活品质商业休闲文化，人性尺度不足堆叠体量过大失去生活本质忽略购物逛街心理，缺乏安定、参与娱乐的空间建筑相融界面缺乏人性化办公与居住空间，只满足基本需求商业感官缺乏，商业便利、趣味、舒适性不足?商业干扰，尚未研发住商混合最佳模式商业主轴不足、缺乏商业领域感高层公寓无地景，缺乏小区环境感无商业地标建筑人性尺度商业尺度?本案建筑领域缝隙商务、居住满足需求????主题聚客最优场所?城市最适置入?Say’sLaw赛伊法则商业居住混合提案?精确目标客群的主题定位，在建筑、景观、项目边界的办公与生活领域感灯光、导视、广告、业态规划、租户组合等项目定位住商各得其所的新城市哲学全面围绕项目的主题定位融入主题文化元素?大隐于市的居家私密保障业态规划、产品定位满足主题聚客，同时促动完善配套的城居公寓人流水平与垂直、外部与内部人流的循环与互动YouAreHere!置身主題消费商业的内需满足便利满足人性化尺度、商业尺度的硬件设计与环境特色商务配套的功能满足氛围，同时相融于商圈环境，体现场所领域感地标建筑对主题文化精神的精彩诠释业态互动策略、商住互动策略保证项目经济?以商业为主脉络的城市品质生活空间效益的最大化的同时突化在步行街理所當然的仁安项目品牌商、办公、居住复合功能的统一实现主题聚客第一品牌地位引进城市精品奥特莱斯、零售加盟中心等的商业模式，以特色零售类克服非传统核心商圈区位的弊端，形成城市区域独有的时尚零售主题商业街区，提高形象，增加附加值。?时尚零售的主题定位，引进新兴的商业模式强势切入创意类如建筑设计、视觉设计、广告设计、服装设计等创意文化类公司的引进，形成办公工作室、商铺展示的商业与展示的互动，同时引进餐饮、休闲类及部分商务配套，重庆区域独有。?创意文化产业的主题定位，独具魅力的精致商务与商业家庭生活购物、生活机能配套的基本满足，同时满足家庭娱乐、聚会、宴请、休闲等消费需求的满足，增加儿童类娱乐设施与家庭娱乐环境氛围的营造与商业包装。?家庭娱乐的主题定位，家庭生活关联业态的扎堆与氛围营造策略思想的三条主轴商业定位策略甜品咖啡西餐中餐快餐红酒雪茄茶艺休闲食品BAR家庭休闲娱乐网吧饰品服饰玩沙亲子家庭娱乐主题商业街区鞋帽KTV拍照书局礼品游戏玩沙健身运动西点家庭购物床上用品家居户外便利店洗衣化妆品超市移动通讯培训家庭生活诊所银行邮局amativel与超市互动的生活机能业种Watsons洗衣药店眼镜面包家纺冲印茶坊l以休闲浪漫的咖啡.轻食.西式快餐,使顾客停留带动人气与消费l餐饮娱乐，客源共享，形成规模，独具特色BAR特色餐饮KTV茶坊游戏异国餐厅l餐饮娱乐，客源共享，形成规模，独具特色KTVDISCOPUB异国餐厅VIEW雪茄会馆小酒吧棋牌室健身中心美容SPA体健推拿香熏推油l以儿童娱乐、室内玩沙等娱乐项目带动相关儿童零售与家庭娱乐文化氛围的营造。DO都城项目主题元素表现于景观、亮化、广告位、导视系统、橱窗、道具、小品……既是氛围的营造，同时满足商业的推广、昭示的需求以及通达的便利，让领域内没有商业死角Streetfurnitur