南证大厦美食广场招商建议书2011年8月世纪丰目录南证大厦整体概况?项目概况产品定位，形象定位?市场定位区位，人流优势?项目优势整体美食广场运营?整合传播招商签约?招商运营世纪丰2项目位置南证大厦世纪丰3项目位置?地处上海南京西路商圈?东紧邻南北高架，与人民广场和南京东路一线连接人民广场商圈CBD?西与南京西路商圈最顶南证大厦级的大三商场“梅泰恒”和相数幢5A甲级写字南京西路商圈楼CBD相连?北靠北京西路高档住宅社区世纪丰4CompanyLogo项目位置恒隆广场一、二期中信泰富梅陇镇广场广场博爱大厦东方南证大厦众鑫峻岭大厦广场上海电视台555仙乐斯商务楼广场天安中心招商局明天广场广场世纪丰5CompanyLogo南证大厦整体概况?开发商：仲盛集团?物业类型：办公楼+商业裙楼?总建筑面积：?竣工时间：?停车位：?入驻商家：世纪丰6CompanyLogo项目概况?位置：?总面积：?分割铺位面积：?铺位数量：?工程现况：[Imageinformationinproduct]?Image:www.photosclub.co.kr?Notetocustomers:ThisimagehasbeenlicensedtobeusedwithinthisPowerPointtemplateonly.Youmaynotextracttheimageforanyotheruse.世纪丰7CompanyLogo招商运营?运营理念：整体运营、统一管理?定位：中外特色美食广场（大食代模式）?试营业时间：2012年1月底?招商时间：2011年10月底通达性：4楼副楼2处入口，电梯4部，扶手电梯上下一副。主楼通道1个打造南京西路CBD最具人气的美食中心世纪丰8CompanyLogo市场定位1、目标市场定位本项目地理位置优越，位于上海市南京西路CBD商圈，是上海市最成熟的高端商务区，来自全球的朋友们在这里工作、休闲、娱乐、餐饮，人流量巨大。2、消费者定位：目标客层主要锁定在南京西路CBD商圈，卖场的客流，及本商圈内的商务楼国际友人及年轻时尚人群。产品定位1、以规模和特色取胜,，要有时尚个性与特色，以专业化发展模式为主。口味精益求..美食广场积极引入符合消费者口味和需求的美食品类。实施严格的厨务品控管理。2、使之成为南京西路最有亚洲美食特色、品种最齐全的美食汇集地，经营品类要多而精，如韩国石锅饭、日本料理、广式烧腊、泰国美食、韩国铁板饭、自助火锅等多个种类、广场内各类美食采用开放式的陈列。形象定位?1、形象要时尚化，设计风格定要个性化装修突出品牌饮食文化，“形象源于品质”要彰显本案形象的高度、气度。为了适应顾客，特别是年轻人用餐追求交流、沟通、互动的面对面的现场感觉，“明档”操作模式。设计风格定要个性化装修突出品牌饮食文化，设计抛却传统美食广场档口的厨房概念，采用仿若小餐厅的特色店形式，水车、吧台、酒肆等。?2、强化美食区的聚客能力，美食与文化结合、时尚与古典结合、西方与东方结合。时尚的风格环境将成为年轻人看电影前后的首选餐饮场所项目优势?位置优势（略）?硬件设施：1）建筑形态、景观独具优势?2）中央空调?3）消防:耐火等级均为一级.?4）有容乃大——充足的停车位，在这里有车就是方便地下多达400个停车位?5）节能、环保:在建筑设计中加强,改善了建筑物周围的绿?3、管理优势:?1）自主经营、商位租赁。?统一经营管理、统一规化、统一营销策划、（不同阶段运用不同的推广策略）、统一公共餐区、统一附属设施的经营概念。?即：商位租赁实施标准化管理模式：工作人员统一号牌，统一着装；统一划卡收费管理，；统一保安、保洁人员管理；统一餐具消毒；统一营业时间；统一水、电、气、空调、消防管理；餐具、炉具、用具自备，归商户所有;其他：对商户统一办理工商、税务，商户无需交纳保安、保洁费用，只需承担经营所用水、电、燃气费。整合营销传播?把美食广场的一切营销和传播活动，如广告、促销、公关、新闻、促销、CI包装、产品开发进行一元化的整合重组让消费者从不同的信息渠道获得对167美食广场的一致信息性，品牌诉求的一致性和完整性。招商原则?1、形象先行推广（媒体、现场）造势，品牌店联盟要营造旺场氛围。?2、先远后近，先大后小。?品牌主力店先行（适当优惠），利用其品牌优势带动本地特色商户，招商活动中配以灵活促销策略，激活经营群体，调动经营者积极性；采取一系列促销策略，以灵活多样的招商策划，充分挖掘中、小型客户前来经营。?以市场领导者的地位和姿态，站在竞争市场的至高点上，增强项目在市场的凝聚力及竞争力。招商运营培育期调整成长期商业品牌价值衰退期成熟期www.themegallery.com17CompanyLogo招商运营固定要点：商场分为18个铺位。分为西餐区、热炒主食区、中式小吃区、板烧区、和品牌中型餐饮区；租凭、租金保底租金加营业额分成保底营业额分成市场成熟期利润更大。培育期部分商户容易信心不足世纪丰18CompanyLogo招商运营?具体面积还没有！无法精确的算到租金每个小铺位营业面积设定在20平米左右。保底租金加营业额分成15个小铺位，平均每月平均保底租金1万加上营业额15%收取。（不包括3个大铺位）保底营业额分成15个小铺位，平均按照每月6万营业额25～30%保底收取。即270000元/月（不包括3个大铺位租金）世纪丰19CompanyLogo招商运营每月营业额提成每年营业额提成提店营出租率出租率成铺业比数额例　　　70%80%90%100%70%80%90%100%60,00025%　　　　　　　　2060,00028%　60,00030%　　　　　　　　世纪丰20CompanyLogo招商运营每月营业额提成每年营业额提成提店营出租率出租率成铺业比数额例　　　70%80%90%100%70%80%90%100%80,00025%　　　　　　　　2080,00028%　80,00030%　　　　　　　　世纪丰21CompanyLogo市场定位1、树立美食广场品牌：地理位置优越、就餐环境舒适、品种丰富、价格适宜等特点,成为各阶层消费人士外出就餐时的首选场所。2、黄金地段策略：承黄金地段策略，象上海的南京西路、淮海中路、徐家汇肇嘉浜路、人民广场西藏中路；选择了主要城市，有了好地点和有实力的发展商和业主，定位正确无误，发展无可限量。3、环境时尚，视觉享受：用餐环境的时尚明快和现代简约，让顾客感觉的是：快餐价位，餐厅享受；根据所在商场的风格和顾客的层次类别来决定；4、专业规划，完美专柜：据业种和周围环境的要求，为他们打造一个完整又完美的美食专柜。象专柜的店招、食品照片、价格牌都是专业设计和制作，力求最佳效果；另外，象厨具排列和美食的有效陈列，不仅便于现场操作，还成为顾客赏心悦目的一道风景，也推动了顾客的购买欲，促进销售。5、餐饮高手加盟：品牌魅力和有效管理，也吸引了不少餐饮高手的入驻6、美食品种丰富，不断推陈出新：积极引入符合消费者口味和需求的美食品类，精益求精，力求所有的美食皆能原味和美味。7、加强品牌推广，顾客一再回头：注重品牌形象的建设，并以强势媒体做支持，在宣传上给予合作伙伴充分的支持，并在消费者心目留下较高的美誉度。定期在卖场里开展大型的宣传和促销活动，除了达到回馈顾客的目的外，也大量了引进人流并明显地提高了营业额；世纪丰22CompanyLogo市场定位加强品牌推广美食品种丰富，不断推陈出新--------初期招商，目的根据市场让项目盈利为主。逐渐加强品牌效益--------后期商家逐渐更新，以品牌效益树立项目口碑。世纪丰23CompanyLogo市场定位环境时尚，视觉享受专业规划，完美专柜大致风格建议深褐色为基调，木桌木椅将传统与现代进行完美的结合，错落有致的几个区域，有十余个风味各异的美食摊位，一些写字楼白领，把地下的美食广场当成加班加点的临时加油站，吃饱喝足再回办公室伏案。世纪丰24CompanyLogo市场定位好地点和有实力的发展商和业主，定位正确无误，发展无可限量。?核心客群CoreCustomerGroup1.白领CBD区商务人群当地居民2.商务精英3.公寓住户核心客群核心客群4.居住在CBD区的涉外人士白领，商务精英，公寓住户，?购物旅行涉外人士年龄：居住在CBD区的涉外人士25-50国内外观光人群年龄在25-50岁之间?附属客群购物旅行涉外人士5.CBD区的当地居民?其他6.国内外观光人群世纪丰25CompanyLogo竞争项目吴江路?位置：?面积：?入驻商家：?人均消费：世纪丰26CompanyLogo周边餐饮?位置：?面积：?店铺名称：?餐饮类别：世纪丰27CompanyLogo竞争分析01.Title01.TitleThemeGalleryisa02.Title02.Title?AddyourtextinhereDesignDigitalContent?Addyourtextinhere?&Contentsmall?AddyourtextinheredevelopedAddyourtextinhere?AddyourtextinherebyGuildDesignInc.?AddyourtextinhereTextinhereThemeGalleryisaThemeGalleryisaDesignDigitalContentDesignDigitalContent&Contentsmall&ContentsmalldevelopeddevelopedbyGuildDesignInc.byGuildDesignInc.03.Title03.Title?Addyourtextinhere?Add