盛之杰(苏州)地产营销机构2011.09.30第一章市场分析目第二章项目分析第三章招商思路和策略第四章业态和租金建议录第五章招商执行安排第六章招商筹备第一章市场分析第二章项目分析第三章招商思路和策略第四章业态与租金建议第五章招商执行安排第六章招商筹备市场细分思路苏州及4县和周边区域茶商长三角及名茶基地茶商全国各地名茶基地茶商本案苏州茶叶市场情况目前有80余户商家入驻苏州2大茶苏州美地茶园叶市场有商户共230户。目前有150多户商家入驻苏州大龙港茶叶市场苏州茶叶产地情况苏州东山茶叶产地有供销社61家。长三角主要已联络茶叶市场情况长三角主要已联络茶叶市场商家总计户数有：1204户。已联络茶叶市场汇总分析市场情况单铺冷库、仓储租金业态分商户规模商户来优惠政策名称面积布源大龙港经营面积：6000平米，30—40大多商户在市场二楼60—茶叶、茶目前已有150福建、浙市场刚招商免茶叶市经营商：南环桥市场公司平米自建冷库，面积约在80具、茶叶余家商户进驻江、江苏租半年场开业时间：2000年2—6立方包装美地茶经营面积：4000平米，10—30大多商户在市场租赁30—茶叶、茶目前已有80余福建、浙市场相应给予园经营商：中辰商贸公司面统一冷库，面积约在100具、茶叶家商户进驻江、江苏3个月装修期开业时间：20062—7立方，租金在包装700元/㎡/年华东茶经营面积：12000平米，80—市场无统一冷库，商3.3二层：茶目前已有40余福建安溪租2层送3层叶城经营商：苏州鹏云集团面100户店内自购冰柜2个叶家商户进驻县开业时间：2011.7.2春晖市经营面积：1200平米30—40部分商户在外自租冷20—一层：茶目前已有30余福建、浙6个月免租期场经营商：春晖农贸市场库30元/㎡/月40叶家商户进驻江开业时间：2008阳光市经营面积：3000平米110市场无统一冷库，商20—一拖二商目前已有35余福建、浙无免租期场经营商：阳光昆城户店内自购冰柜2个30铺家商户进驻江开业时间：2009市场情况单铺面冷库、仓储租金业态分商户规模商户来优惠政策名称积布源五洲市经营面积：1000平米40市场无统一冷库30—50一层：茶目前已有30余福建安溪18个月免租场经营商：五洲国际管理，商户店内自购叶家商户进驻县期公司冰柜2个开业时间：2010红星市经营面积：1500平米50市场无统一冷库30—40一层：茶目前已有30余福建、安早期商户6个场经营商：浙江茶商个人，商户店内自购叶家商户进驻徽、浙江月免租期开业时间：2005冰柜2个大江南经营面积：2000平米40--60市场无统一冷库40—70一层：茶目前已有40余福建、安早期商户6、市场经营商：福建茶商个人，商户店内自购叶家商户进驻徽、浙江12个月免租开业时间：2006冰柜2个期五角场经营面积：1200平米30—50市场无统一冷库40—50一层：茶目前已有20余福建、安早期的商户市场经营商：五角场市场管，商户店内自购叶家商户进驻徽、浙江免租12个月理公司冰柜2个开业时间：2009一品市经营面积：2100平米50--70部分商户在店内10—40一拖二商目前已有30余福建、安无免租期场经营商：茶商老板个人自建冷库，每间铺家商户进驻徽、浙江开业时间：2005约20平米市场名情况单铺冷库、仓储租业态分商户规商户来优惠称面积金布模源政策上海九星经营面积：18000平米50-100部分商户在店内自购150茶叶、茶具茶叶类全福建、浙江无免租茶叶市场经营商：村办集体企业冰柜，1-2个约3-6立、茶艺根雕部进驻期开业时间：1998方大宁国际经营面积：50000平米40—60部分商户在店内自购100-茶叶、茶具1F老市场福建、浙江无免租茶城经营商：大宁茶城管理公冰柜，1-2个约3-6立150、茶艺根雕搬迁、目、江苏期司方前1F2F3F开业时间：2007.4全部进驻帝芙特国经营面积：10000平米30-40部分商户在店内自购90-茶叶、茶具目前已有安溪、安吉无免租际茶文化经营商：浙江帝芙特有限冰柜，1-2个约3-6立140、咖啡80余家商、杭州、苏期广场公司方户进驻州开业时间：2008.5上海老西经营面积：7000平米30-60部分商户在店内自购100-茶叶、茶具目前已有安溪、杭州无免租门茶广场经营商：福建茶商个人冰柜，1-2个约3-6立15060余家商、苏州、安期开业时间：2009方户进驻徽市场情况单铺冷库、仓储租金业态分商户规模商户来优惠名称面积布源政策上海天经营面积：23000平米20-50部分商户在店内自购冰100-茶叶、茶目前已有150余安溪、安无免租山茶城经营商：上海大不同天山茶柜，1-2个约3-6立方150具家商户进驻吉、杭州期城公司、苏州开业时间：2007.9上海满经营面积：22000平米30-40部分商户在店内自购冰80-120茶叶、茶目前已有80余福建、浙3-6月堂春茶经营商：满堂春管理公司柜，1-2个约3-6立方具家商户进驻江、江苏免租叶市场开业时间：2005.11上海金经营面积：4500平米80—部分商户在店内自购冰80-100茶叶、茶目前已有40余福建、浙无免租桥国际经营商：金桥市场管理公司100柜，1-2个约3-6立方具家商户进驻江、江苏期茶城开业时间：2008、安徽上海和经营面积：5000平米20-60部分商户在店内自购冰90-130茶叶、茶目前已有70余福建、浙前期半平茶城经营商：和平茶叶市场管理柜，1-2个约3-6立方具家商户进驻江、江苏年或一公司年免租开业时间：2010.6茶叶市场汇总分析小结5000平米以下较多，上海茶叶市场体量较大，大多在10000平米到23000平米，上海大宁国际茶城体量茶城体量较大，达50000平米；苏州2大茶叶市场配有冷库，每户在2～7平米，其它专业市场商户除少数自备冷库外，大多冷库都采用自购冰柜储备绿茶；经营面积批发市场茶店经营面积大致面积在20～50平米，二层连体在50～100平米；业态体量较大的茶城业态主要包括茶叶、茶具、工艺品、根雕、古玩字画等品类；从租金来看，上海较高，一般在80～150元/平米/月，苏州次之，在30～100元/平米/月租金，常州、无锡、昆山、吴江等地租金偏低，在10～70元/平米/月；商户主要以福建、浙江、安徽、江苏等地为多，茶叶产地以安溪、安吉、杭州、苏州、湖南为商户来源多；免租期免租期6个月、12个月、18个月不等；租赁期租赁期：有1年、2年、也有3年，以3年占多数；运营商市场都有专门的商业或大商户统一运营，茶商运营有福建、浙江商户。吴江、昆山、无锡、常州商户问卷访谈汇总分析这次调查我们采用走访式问卷调查形式展开，虽走访的商户数量和填写问卷的比例较低，但对我们了解这4大城市茶商对港龙国际茶城的看法及其入驻意向所借鉴意义。城市吴江昆山无锡常州走访商家数406010060填写问卷数24153317对港龙国际茶城的看法的分析通过汇总分析，在问卷的89家商户中，对港龙国际茶城“看好”的占17%，填“一般”的占28%，“等等再看”的占53%，2%明确表示“不看好”，这说明填写问卷的商户大部分对港龙国际茶城的发展前景怀有疑虑，原因主要在项目还没有具体的一些招商方面的信息支持。所以在今后加强具体的招商政策和运营保障诉求至关重要。对港龙茶城的看法吴江昆山无锡常州总计比例看好46321517%一般145512528%等等再看6424134753%不看好001122%商户对项目的建议商户对我们的建议吴江明确茶城未来的发展方向，多与商户沟通加强广告力度昆山能否成为苏州区域大型专业市场无锡加强广告多做户外推广，市场管理方面多与商户沟通常州冷库能否放在店铺外，招商前期要多做推广，加强广告量从上面可看出，大多要求我们增加招商广告，这可能与商户对项目的信息了解少有关，也说明广告造势对招商同样又积极的促进作用。第一章市场分析第二章项目分析第三章招商思路和策略第四章业态与租金建议第五章招商执行安排第六章招商筹备项目SWOT分析优势：劣势：1、项目位于吴中区碧螺春之乡，离茶叶生产地相对1、项目离市中心区较偏，不易于聚集人气；较近，易于借势宣传；2、项目板块发展不成熟，人们对板块的认知度不高2、项目板块属新型CBD板块，且有2、4号双轻，对项目的形象有一定的影响；轨规划，发展前景较好；3、项目周边食品等专业市场缺乏，不利于形成群集3、项目体量相对较大，配备较好，易形成规模效应效应。。机会：威胁：1、项目处于吴中区新型发展区位，随着石湖景区的1、人们对偏离繁华区的新型专业市场的认知有个过改造和周边商业的繁荣，为项目带来了发展机会；程，这对招商和运营形成一定的风险；2、目前苏州2大茶叶市场规模小，档次不高，其中2、茶叶品类过于狭窄，产业链相对薄弱，而项目体国家还面临拆迁，为项目后来居上提供了市场机会。量较大，招商难度较大。阿里巴巴战略联盟。百兆光纤接入顺丰中通圆通韵达等阿里巴巴认可的港龙国际茶城认证商家户户光纤直达快递物流联盟服务港龙国际茶城旅游购物点计划与与苏苏州各大旅游公司（州各大旅游公司（青青旅、中旅等）旅、中旅等）签订战签订战略略协议协议，，增加增加苏苏州港州港龙国际龙国际茶城土特茶城土特产购产购物点物点环环节节；；与与农农林局、旅游林局、旅游区区、茶叶、茶叶协会协会合作合作一年一年两两次茶博次茶博会会，商机不，商机不请请自自来来第一章市场分析第二章项目分析第三章招商思路和策略第四章业态与租金建议第五章招商执行安排第六章招商筹备招商总策略与主力商家、大商家形成共赢联盟：一些专业市场大商户也是整个市场的运营者，它们可带动一部分小商户加盟，所以给予大商户、主力商户特别的优惠政策；“先大后小”：先招主力商家和