成都工投·榜样项目裙楼商业物业发展研判上海同鸿·成都同策汇房产咨询公司2011年9月一、项目概况及解读项目概况商业楼层：地面1-3F建筑面积：约2500㎡，扣除公共配套设施占用，实际可售商业物业建筑面积约为2300平方米。建筑层高：均为4.5m，净高3.9m商业划分：以独立商铺形式，二、三层商铺均以外廊进行连接。项目位于成都市成华区沙板桥路，紧临沙河，距离二环路约600米。项目占地面积8246平方米，总建筑面积:24000平方米，总户数:208户。建筑类型为2幢21层高层建筑组成。其中1-3层为商业用房，建筑面积约2500平方米。项目由成都工投园区建设投资有限公司开发建设，目前项目住宅已全部销售完毕，剩余商业物业尚未销售。大量物业配套设施布局在一层，使一层商业可项目解读售面积降低，大大减少了销售总产值。建筑面积约930平方米，实际可售商业面积仅约580平方米。内部柱距较短，进深短，最大进深约16米，适合中小型铺面划分。内部柱点布局较多，且存在较多的异形承重墙体，使得商业内部空间存在较多的拐点，商业使用率受到一定影响；商业专用电梯和步行楼梯分处设置，且设置在项目商业最佳口岸，一方面增加了销售单元的公摊，另一方面降低了可售物业总产值；物业用房、业委办公室均设置在一层临沙河公园处，使得一层可售商业面积减少，降低了项目总产值。超大平台设计，增强了二层商业的经营价值。项目解读内部动线组织不强，物业价值差异增大。建筑面积约890平方米，实际可售商业面积仅约800平方米。内部柱距较短，进深短，最大进深约14米，适合中小型铺面划分。部分商铺外侧设置超大露台，扩大了使用空间，提高商业经营价值。平台两处公共卫生间设置，有利于后期多家商家共同经营需求。内部存在较多的异形承重墙体，使得商业内部空间使用率受到一定影响；商业专用电梯和步行楼梯分处设置以及公共连廊配置，商业公摊大；南侧卫生间处杂物间西侧商铺面积小且相对孤立，销售价值降低，如作为公共通道空间浪费则又使空间浪费增大。价值孤立超大平台设计，增强了三层商业的经营价值。项目解读内部动线组织不强，物业价值差异增大。建筑面积约890平方米，实际可售商业面积仅约835平方米。内部柱距较短，进深短，最大进深约14米，适合中小型铺面划分。部分商铺外侧设置超大露台，扩大了使用空间，提高商业经营价值。两处公共卫生间设置，有利于后期多家商家共同经营需求。平台内部存在较多的异形承重墙体，使得商业内部空间使用率受到一定影响；商业专用电梯和步行楼梯分处设置以及公共连廊配置，商业公摊大；设杂物间南侧卫生间处杂物间如作为商铺销售，由使空间浪费。于其地段相对孤立，销售价值降低。作商铺又面临价值孤立。区域高端商业、高端住宅密集，将成为城东商业中心区域分析区和“富人区”。但项目仍处于区域商业影响边缘地段。根据成华区政府规划，建设路-万年场-成仁路将打造成为城东二环线商贸经济带，使区域成为城东经济中心。区域大量的品牌商业和大型商业MALL聚集，伊藤洋华堂、SM广场以及首创商业街和龙湖三千集商业街已纷纷入驻营业。同时王府井百货城东店也将入驻招商地产项目。东区音乐公园的开门营业，使区域成为最具人气的休闲娱乐中心区。保利康桥、九龙仓御园高端豪宅项目的入市，使区域成为名符其实的城东富人区。区域以交通、商业配套、地段优势立足于未来城东商贸经济区的核心区域。在建设路商业区和万年场商业区的夹击下，项目品牌吸引区域商圈力降低。但沙河商业带及音乐公园商业区将是项目的机会。项目处于繁华成熟的建设路商业圈和万年场商业圈的交叉区域，即左可建设北建设路、右可万年场。由于项目区域离建设路、万年场均只不足2公里路，因此本项目商业发展的品牌吸引力降低。项目位于沙板桥社区人口居住密集区的外缘，锦绣东方临街商铺以其建设路商业圈地处人口聚集中心和项目本身庞大的入住群体优势，已成为区域社区商业配套密集区。建设南支路项目与10月1号开园的成都音乐公园仅一桥之隔。随着音乐公园二期和沙河音乐绿地公园的呈现，本项目将有机会带沙融入到音乐公园商业区。业板桥商路音乐公园路环休闲商业区项目位于沙河景观带，目前绿地公园雏二锦绣东方形已成，但与之相适应的商业严社区配套区重缺乏，这无疑将给项目发展带来一定的利好。成带洛路业万年场商业圈商双庆河路沙区域交通道路体系比较完备，道路通畅，但城市公共交通区域交通体系尚需完善。51、52、2412路路项目区域交通道路良好。沙板桥路为新建的双向八车道景观大道，道路通畅。且项目临二环路仅600米左右，城市交159路通道路体系完善，通行便捷。目前项目仅有541路、61路和159路公交车会经过项目，其余如51路、52路342路61路、2路等公交车均停靠二环路站点。项目的城市公共交通体系尚待完善。541路目前项目虽具备成熟完善的道路系统，但由于缺乏城市公共交通支撑，使得项目商业的通达性目前仍然偏低，项目未来经营方向将受到一定的限制。项目紧临生态良好的沙河及沙河公园，也紧临试营业中的区域资源成都东区创意公园，资源环境优越。自然资源城市资源项目拥有良好的自然资源和已呈现的翠绿环绕的沙河公园城市资源成都的798创意公园-东区音乐公园生态环境良好的沙河水景路况良好的新建道路项目属性界定：未来城东商业经自然资源优越小型城市集中商商业区边缘，氛济中心区业体围营造中城东商业经济中心区边缘的自然资源优越的小型集中商业体二、成都商业市场环境分析国家持续施行稳健的货币政策，不断加化宏观调控，经市场分析济运行继续朝着宏观调控预期方向发展。2005年—2011年上半年我国GDP同比增幅走2011年上半年我国GDP同比增长势13.00%9.6%，比上年同期回落1.5个百分点，10.30%经济运行总体良好。其中一季度增长11.10%9.7%，二季度增长9.5%。从一、二季10.40%度GDP增长情况来看，2011年全年经济9.60%9.00%9.10%增长8%的整体目标应可以保障。2011年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-2季度近两年CPI一路走高，稳定物价仍然是目前宏观调控的重中之重。截止今年6月CPI达到近18个月的最高点。6月2010年—2011年上半年我国CPI、PPI走势PPI同比5月上升0.3个百分点。PPI的价格压力消退明显，已连续3个月低于CPI走势PPI走势历史环比均值。值得关注的是，广义货币（M2）余额持续增长，而M2的走势与房价走势重叠度较高。因此下半年在货币政策依然从紧情况下，房价就可能跟随M2的走势下行201020102010201020102010201020102010201020102010201120112010201020102010-1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-1-2-3-4-5-6。上半年国家实行“宽松财政政策、稳健货币政策”的经市场分析济政策（实际是货币从紧政策），连续3次加息。经济总体经济运行平稳良好持续下滑经济总体运行苏经济复加大调控力度，次贷危机爆发5.12经济平稳发展地震经济恢复快速，出现过热势头把物价调控放宏观调控首位经济触底开始复苏从金融危机演变为经济危机2007年2008年2009年2010年2011年政策适度从紧的货稳健的财积极的松的导稳健的货币政策积极的财政政策和适度宽松的货币政策适度宽松的货币政策宽财财政政向币政策政政策和政政策和从紧的货策和稳稳健的货币政策健的货币政策币政策宏观两防一保一控保增长、扩内需、调结构惠民生、保增长，调结构稳定物价基,调整结调构时间措施2011年上半年中央采取“稳健货币政策、宽松财政政2011.7.6加息0.25%；上调个人住房公积金贷款和商业贷款利率。2011年上半年中央采取“稳健货币政策、宽松财政政策”。货币政策打压通胀，回收流动性，抑制房地产2011.6.20央行上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。策”。货币政策打压通胀，回收流动性，抑制房地产泡沫。宽松财政政策是为促进经济发展，避免货币政2011.5.18央行上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。泡沫。宽松财政政策是为促进经济发展，避免货币政2011.4.21央行上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。策策对经济对经济的冲的冲击击。。2011.4.6加息0.25%；上调个人住房公积金贷款和商业贷款利率。上半年人民上半年人民币币信信贷规贷规模模4.14.177万万亿亿元，同比元，同比减减少了少了2011.3.25央行上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。4497亿元。因此，预计下半年或将适当释放或拓宽信2011.2.24央行上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。4497亿元。因此，预计下半年或将适当释放或拓宽信贷规模或社会融资规模的结构性空间，但主要针对保2011.2.9加息0.25%；上调个人住房公积金贷款和商业贷款利率。贷规模或社会融资规模的结构性空间，但主要针对保障房2011.1.20央行上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。障房及公共及公共设设施方面。施方面。中央和成都政府陆续出台一系列调控政策，以年初“新国八条”为主市场分析，拉开调控大幕。限购令、加息、一房一价等多政策重调控。其中以“限购、限价、限贷”调控效果最为明显。时间全国性政策措施2011.6.7住建部颁发《国有土地上房屋征收评估办法》2011.6.1新《规划管理建筑面积计算成本办法》2011.5.26《关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知》征求意见稿2011.5.12国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》2011.5.12国家发改委《关于开展商品