目市场背景分析政策分析录项目分析规划修改及项目分期开发建议项目一期酒店公寓市场分析项目定位客户分析项目一期量价建议项目营销策略项目推广策略市场背景分析市场背景分析旅游市场背景分析国内：06、07年以前国内旅游产业在GDP中占比呈现稳步增长的态势，08年受到金融危机的影响大幅下滑，09年开始旅游产业年度GDP开始缓慢回升。贵州：贵州省旅游产业的GDP占比由06年的17%不断上升至10年的23.1%，年品均增长幅度为1.2%，而09-10年度增速最为明显，年增幅为2.5%，充分说明了贵州省作为旅游资源较为丰富的省份，旅游产业在省内的地位逐步提升及贵州市场的升温。市场背景分析贵州旅游发展分析贵州省各大景区：黄果树瀑布：著名的黄果树大瀑布，是贵州第一胜景，中国第一大瀑布，也是世界最黄果树瀑布远景阔大壮观的瀑布之一。遵义会议会址：国家AAAA级风景区，红色旅游胜地。赤水：是回归自然的旅游胜地，并将其概括为千瀑之市、丹霞之冠、竹子之乡、桫椤王国、长征遗址五大特色荔波小七孔：国家级AAAA级风景名胜区，中国最美丽的地方之一；世界遗产——中国喀斯特。西江苗寨：是中国仅有的、世界无双的千户苗寨，素有苗都之称，是省级历史文化名城（镇）。市场背景分析黄果树旅游发展分析黄果树作为国内知名的旅游景区年接待人次从06年的约300万人次不断提升至10年的约511万人次，虽然黄果树景区旅游产业的效益值在10年也达到了30亿元，但人均消费仅为588元，远远落后于丽江、三亚等旅游消费密集地区，可提升空间巨大。市场背景分析总结从整体情况来看，08金融危机结束后，人们物质生活水平逐步提高，对于旅游产业的需求也不断的放大，旅游行业的发展前景大好。就贵州旅游市场来看，旅游产业生产值增长迅猛，GDP占比已经接近全省GDP总值的四分之一。加之贵州省近年来不断深入实施的旅游大省发展规划和如火如荼的多彩贵州的旅游宣传，贵州省的旅游经济将的到飞速的发展。而作为世界第三大瀑布、贵州省5A级风景名胜区，黄果树景区的旅游配套产业严重制约了当前景区经济的发展。在黄果树建设规模化、多样化得旅游平台具有极好的发展契机。在黄果树打造大型的旅游产业平台具有良好的市场契机和和发展前景政策分析政策分析国内产业发展布局根据国家十一五、十二五规划提出的推进工业结构优化升级，培育和发展战略性新兴产业，推动能源生产和利用方式变革加快发展生产性服务业，。2010年国民生产总值中第三产业的占比达到了43%。服务业发展加快，比重提高。2006-2010年，第三产业年均增长11.9%，比“十五”时期加快1.4个百分点。整个市场投资开始偏重第三产业，产业优势逐步明显。政策分析旅游及相关行业政策分析国家发展和改革委员会、国家旅游局、人力资源和社会保障部、商务部、财政部、中国人民银行共同制定了《关于大力发展旅游业促进就业的指导意见》。加快发展旅游产业，扩大旅游就业规模。努力保持旅游业持续快速增长，进一步发挥旅游业在国民经济中的重要作用，以产业发展带动就业增长。加快完善旅游产业体系，推进旅游要素体系、旅游目的地体系、旅游产品体系、旅游安全与质量保障体系建设是“意见”的主要目的。2010年12月初,国家旅游局与贵州省在北京签署《关于进一步促进贵州省旅游业发展合作备忘录》。重点围绕旅游规划体系建设、旅游精品和旅游目的地体系建设、旅游宣传促销和市场开发、旅游体制改革和机制创新、旅游人才队伍建设、旅游标准化建设等方面继续给予贵州指导、支持和帮助。从整体政策上看，国家将旅游产业作为经济新增长点给予了大力支持，对于贵州的旅游产业发展，国家和贵州省都提出了较高的要求，并对旅游产业的发展寄予厚望。贵州作为旅游资源较丰富的省份，潜力将被不断开发。政策分析投资市场政策分析1.投资仍然是经济增长当中最重要或者具有决定性的力量，在中国来讲明年的投资总量仍然会维持比较高的位置。2.汇率稳步升值，这是必须的。过去来讲我们是以出口为导向的，将来会逐步转向以进口为导向，在中国目前高速情况下，资源相对来讲按照人均资源，经济增长资源需求，仅国内的资源远远不能满足国内的需求，必须要利用全世界的资源。这样的话从进口导向情况下，汇率稳步升值也有助于利用全世界的资源。3.货币政策仍然还可以回归稳健的水平，通胀维持比较高的速度，在将来结构性的调整下，比如说像输入性的通胀，对于将来通胀的压力越来越大，通胀的压力下对于很多国内的货币政策也必须要求稳健。但是我们的经济总量只有美国的三分之一，这也说明我们必须控制好货币政策，否则的话将来资产对经济伤害作用会非常大。政策分析房地产市场政策分析中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。商品房市场：行政、税收、信贷措施并用，一直需求的政策力度进一步升级。保障性住房：资金、制度多管齐下，确保1000万套建设计划落实到位。土地市场：调整完善招拍制度，“综合评标”等出让方式得到更多采用。政策分析政策总结要点分析综合导向产业布局促进旅游产业升级加强贵州旅游业升级、发展商品住宅、商业、办公类物业作为重点打造旅游服务建设、支旅游相关政策保持旅游业持续快速增长持贵州建成避暑度假胜地投资产品的功能被逐步弱化，而旅汇率稳步升值，通胀投资仍然是经济增长当中最投资相关政策游性质的不动产速度较高具有决定性的力量将成为投资新方房地产相关政策全国限购、限贷完善土地招拍制度向项目分析项目分析项目优势分析（发展战略）中国：我国作为世界新兴经济体受到世人瞩目，而古老的东方文化和中国优美的自然风光在国际上也享有盛誉，随着不断增长的经济实力和对外宣传，中国正被更多的世界旅游者关注。贵州：前期的经济落后给众人带去了野蛮、荒凉的感觉，伴随着今年来贵州省的大力宣传，爽都贵阳、黄果树、遵义、荔波等一大批别具地方、民族特色的旅游资源被开发出来。贵州正以飞快的速度建设自己的旅游体系，形成公园大省的品牌形象。项目分析项目优势分析（区位交通）安顺自古就有“黔之腹、滇之喉”的说法，是古代兵家必争之地，也为这片土地留下了屯堡这一宝贵的文化遗产，黄果树·郎宫项目位于贵州省安顺市黄果树景区内，距贵州省省会约120公里，周边道路交通发达，有国家级高速公路G60，省道320，以及黄果树风景名胜区内部景区关联道路天郎公路，且安顺市有可起降国内直线客机的黄果树机场，未来高铁线（沪昆线）也将途径安顺市。安顺的区位交通优势明显项目分析项目优势分析（资源）黄果树风景名胜区核心景点（大瀑布景区、滴水滩瀑布、陡坡塘瀑布、）黄果树风景名胜区次核心景点（天星桥景区、坝陵河大桥、红岩天书、木城河景区、郎宫景区）黄果树风景名胜区外围景点（花江大峡谷、石头寨景区、龙宫、织金洞、安顺屯堡）黄果树作为贵州省地标性景点，具有很强的灯塔效应，可有效的吸引外围景点的游客前来，而项目又位于黄果树风景名胜区的次核心景区范围内，可有效共享黄果树的客群资源项目分析项目条件分析项目处于北纬26°线范围，年平均气温15.6℃，年平均降水量1307.0毫米，日照率29%。地块范围内有526种植物。项目占地约15平方公里，用地基本为河谷谷地，地势较为平坦，整个地块被河流至北向南贯穿，并在此形成了2个半岛、3个孤岛，具有很强的可塑性。项目分析项目区域分析项目定位为国际大型多功能符合型度假区，将在自然优势的基础上特色居住圈加以维护改造，形成五大区块，各功民族风情圈能组团相对独立，但在功能型上又能形成良好的互补，从而共同形成一个生态运动圈大型符合度假社区。其中酒店会议圈是本项目开发酒店会议圈的重点，也是一期将要启动施工的部生态农业圈分。项目分析项目综合分析项目从功能上整体融合了观光、有了、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等复合型旅游功能，是真正意义上的复合型旅游度假项目，区域内日照丰富、雨量充沛、气候宜人，自然风光和当地的民族文化和谐共生。外围交通也极其便利，飞机、高铁、公路的多种交通模式为项目构建了一个立体的交通网络，且项目处于黄果树国家风景名胜区内部，可很好的利用黄果树的灯塔效应，加之周边旅游资源丰富，这些都为项目的成功运作提供了有效支持。规划修改及项目分期开发建议规划修改及项目分期开发建议现有概念规划简述项目由5大主题圈构成，规特色居住圈划依据现有地理条件和周边的植被生民族风情圈长情况定制，重点业态产品根据水流分布于河道两岸，一头一尾两大生态生态运动圈运动圈形成南北呼应的格局，中间的酒店会议圈是整个项目的核心其中包酒店会议圈含了酒店、会所、GOLF等重要的功能设施生态农业圈规划修改及项目分期开发建议各区块业态修改建议民族风情圈内主要包含以下部分：1.临320国道三角河口地带的民族风情镇（规划面积约10000㎡）2.临河并面对郎宫半岛长约600民族风情圈米的民族风情商业街2两部分充分利用了河道弯曲和河口三角地带的地理优势建筑以当地特设民居1形成具有商业效益的布局，未来发展潜力较强，建议在区块内增加具有贵州少数民主特设的休闲广场或长廊，以更好的发挥民族文化魅力，吸引游客。规划修改及项目分期开发建议各区块业态修改建议生态运动圈内主要包含以下部分：漂流、房车营地，山地养生度假社区，山地公园，野营、户外娱乐场，体验式滨水户外运动区等几部分。生态运动圈均充分利用了周边的水流和山势，构建了一个整体的生态运动体系，为游客提供了较强参与性的活动区域生态运动圈。贵州属于典型的亚热带，冬季温度较北方略高，很难形成地面积雪